[Q&A] ’임대차 3법‘ 총정리

임대차 3법이 모두 국회를 통과함에 따라 다음 달 초부터 시행된다. 세입자는 4년간 임대기간을 보장 받으면서 계약을 1회 갱신할 수 있게 된다. 집주인은 직전 임대료의 5% 넘게 갱신 임대료를 올릴 수 없다.

법 시행 후 체결되는 신규 계약만이 아니라 기존에 존속되고 있는 계약에도 소급 적용된다.

다만 집주인은 물론 직계존속·비속이 주택에 실거주할 경우 계약 갱신 청구를 거부할 수 있다.

29일 국회 법제사업위원회 전체회의에서 이 같은 내용을 담은 임대차3법(주택임대차보호 3법)이 통과됐다. 전날 국회 국토교통위원회에서 전월세신고제가 먼저 처리됐다.

이에 따라 전월세상한제와 계약갱신청구권제는 8월부터 즉시 시행되며 전월세 신고제만 기반 시설을 갖춘 후 내년 6월 시행된다.

임대차 3법에 관한 내용을 질의응답(Q&A) 형태로 정리했다.

◆임대차 3법이란.

임대차 3법은 전월세 상한제, 계약갱신청구권, 전월세 신고제 등 이 3가지이다.

◆ 임대차 3법 주요 내용은.

전월세 상한제는 계약 갱신 시 기존 임대료의 5% 이상 증액을 못하거나 직전 연도 물가상승률을 넘지 못하도록 제한한다.

직전 전세보증금이 6억 원이라면 임대료를 3000만원 넘게 올릴 수 없다는 뜻이다.

계약갱신청구권은 임대차 보장 기간을 최소 4년, 갱신 횟수를 최소 1회 이상 연장이 가능하다.

전월세 신고제는 임차인이 전월세 거래 30일 이내 임대료, 보증금, 임대 기간 등을 관할 지방자치단체에 신고해야 한다.

◆ 임대차 3법 시행 시기는 언제부터.

 임대차 3법은 7월 31일 법 공포 즉시 시행된다. 다만 전월세 신고제는 내년 6월부터 시행한다.

◆ 기존 계약도 소급적용되나.

8월에 계약이 유지되고 있는 기존 계약에도 소급적용 된다.

◆ 이미 갱신 계약서에 싸인했다면.

갱신계약서를 작성했더라도 8월 이후 기존 계약 기간이 만료되었다면 소급적용된다. 즉 계약서상 5% 이상 임대료를 올렸다면 초과분에 대해 환급받을 수 있다.

◆ 이미 집주인이 갱신을 거부하고 제3자와 계약했다면.

집 주인이 전세계약 만료일로부터 2개월~6개월 전 계약갱신 거부 의사를 밝힌 뒤 이미 제3자와 임대차 계약을 한 상황이라면 세입자는 계약기간이 만료되지 않았더라도 계약 갱신 권리를 인정받지 못한다.

◆ 신규계약으로 세입자가 바뀐다면 임대료 제한이 있나.

새로운 세입자와 계약을 하거나 신규로 계약할 경우 초기 임대료는 자율적으로 결정이 가능하다. 즉 5% 상한 제한을 받지 않는다.

◆ 집주인은 갱신 계약을 거절할 수 있는 경우는.

본인이나 직계 비속, 존속 직접 거주할 목적인 경우 거부가 가능하다. 집주인은 해당 주택에서 2년간 의무 거주해야 한다.

신계약을 거부해 놓고 직접 거주를 하지 않고 다른 세입자를 구한 경우엔 종전 세입자에게 손해배상을 해 줘야 한다. 올린 임대료만큼을 기존 세입자에게 배상해야 한다.

◆ 월세나 반전세로 전환한 경우에도 5% 상한 제한을 받나.

전월세전환율(4.0%)를 적용해 월세를 전세금으로 환산한다. 환산 후 5% 이내 증액 제한이 동일하게 적용된다.

◆ 계약을 갱신했는데 세입자가 2년을 채우지 못하고 다른 곳으로 이사하면 중개수수료 물어줘야 하나.

그렇지 않다. 세입자는 계약이 갱신됐다면 임대차 기간이 남아도 필요에 따라 집주인에게 계약해지를 통보할 수 있다.

◆ 임대료를 5% 올리는 것은 어떻게 계산할 수 있나.

정부 등록임대주택 사이트인 '렌트홈'에서 임대료 인상률 계산기를 이용하면 편리하다. 보증금과 월세 수준 등 여러 조건에 대한 5% 인상 금액을 알 수 있다.