계약갱신·전월세상한제 오늘부터 시행…임대차3법 후폭풍 우려

세입자 보호를 위한 계약갱신청구권제와 전월세 상한제가 31일 각의를 통과해 곧바로 시행에 들어간다.

정부는 이날 오전 정부서울청사에서 정세균 국무총리 주재로 임시 국무회의를 열어 '임대차 3법' 중 전날 국회를 통과한 계약갱신청구권제와 전월세상한제 도입을 골자로 하는 주택임대차보호법 개정안 공포안을 심의·의결했다.

주택임대차보호법은 29일 소관 상임위원회인 법제사법위원회에 상정돼 당일 통과된 데 이어 전날 본회의 문턱을 넘었고 이날 임시 국무회의를 통과, 법사위 상정 이틀만에 일사천리로 시행까지 이뤄지게 됐다.

계약갱신청구권제에 따르면 집주인의 실거주 등의 사정이 없으면 2년의 기본 임대 기간에 한 차례 계약을 연장해 2년 더 거주할 수 있다. 계약 갱신 시 임대료 상승폭을 기존 임대료의 5% 이상 넘지 못하게 하되 지방자치단체가 조례로 5% 이내에서 상승폭을 다시 정하게 하는 전월세상한제를 도입한다. 계약갱신청구권은 소급 적용 돼 기존에 계약한 세입자도 행사할 수 있다.

부동산 업계는 전세 물건이 사라진 상황에서 임대차 3법 시행으로 앞으로 4년간 전셋값을 올리지 못하는 집주인이 서둘러 보증금을 올리는 추세로 전셋값은 크게 오를 것이라고 전망했다.

집주인들이 임대차3법 시행에 앞서 서둘러 전월세 가격을 올리면서 서울 전셋값은 지난 1월6일 이후 7개월여 만에 역대 최대 수준을 기록했다.

앞으로 임대차 3법 시행으로 전월세 물량 잠김 현상과 함께 전세가 월세로 전환되는 현상이 가속화되면서 전셋값은 더욱 급등할 것으로 예상된다.

한편, 오늘부터 계약갱신청구권제와 전월세 상한제가 적용됨에 따라 전월세 시장은 ‘패닉’에 빠졌다. 계약 종료가 임박한 집주인과 세입자 사이에서 분쟁도 예상된다.

계약갱신청구권은 법 시행 전 계약한 기존 세입자에게 소급 적용되지만, 집주인이 연장 거부의사를 밝히고 새 세입자와 계약했다면 예외조항이 적용되기 때문이다.

일부 집주인이 편법으로 친척이나 지인과 계약해 기존 세입자를 내보내는 상황도 있을 수 있다는 지적이다. 새로운 세입자를 구할 경우 임대료 5% 상한 룰의 적용을 받지 않는다.

만약 집주인이 시세대로 전월세를 받으려면 4년마다 기존 세입자를 내보내야 한다. 기존 세입자를 내보내기 위해 집주인이 세입자의 계약갱신에 맞서 전세대출에 동의하지 않는 방식으로 대응할 수 있어 세입자들의 주거 안정 역시 우려된다는 지적이다.