전세 매물 줄고 반전세 늘었다…용적률 완화, 특단의 공급대책될까

지난해 임대차2법 시행 이후 서울 아파트 전세 매물이 줄고 전세값이 빠르게 오르면서 반전세와 월세 거래가 늘고 있는 것으로 나타났다.

정부는 부동산 안정화를 위해 공급 대책을 마련하겠다는 입장이지만 부동산 전문가들은 시장이 만족하는 수준까지 공급이 늘어나는 데는 시간이 필요한 만큼 당분간 준전세가 늘어날 것으로 전망했다.

한편, 서울시가 집계하는 준전세 기준은 월세 보증금이 월세의 240개월어치를 초과하는 사례로 흔히 부동산 거래시 반전세라고 불리는 유형이다.

18일 서울부동산정보광장에 따르면 서울의 전세 거래량은지난해 10월 전세 거래량(9531건)은 2018년 같은 달 1만1767건보다 2452건 줄었다. 11월은 2018년 9648건에서 지난해 7239건으로 2409건 줄었다. 2018년 전세 계약이 만료되면서 새로 전세 계약을 하기보다는 월세와 준전세 등으로 전환하는 추세가 확대됐다.

작년 10월 9531건에서 11월 7239건으로 줄었다. 반면 보증금이 월세의 240개월치를 초과하는 준전세 거래는 10월 1777건에서 11월 2716건으로 늘었다. 같은 기간 월세도 3945건에서 4740건으로 늘었다.

12월 전체 전·월세 거래량을 보면 전체 7392건 중 1231건(16.7%)가 준전세(반전세)인 것으로 나타났다.

아파트 전세 거래가 2년 단위로 계약한다는 점을 감안했을 때 지난해 전세 거래량이 지난 2018년에 비해 확연히 줄었다는 것을 알 수 있다.

▲전세 매물 부족에…늘어나는 반전세

반전세가 늘고 있는 데는 전세 매물 부족이 가장 큰 원인으로 꼽힌다. 이에 더해 공시가격 상승과 조부세 상향 등으로 늘어난 보유세 부담을 메우기 위해 임대인들이 전세금을 올리기보다 전세를 월세로 돌리는 것을 선호한다.

전월세전환율은 지난해 10월 기준 4%로 2~3%대인 예금이나 주택담보대출 이자율보다 높다. 즉, 은행금리가 현재처럼 저금리인 상황에서 전세보증금을 올려 대출을 갚거나 예금을 드는 것보다 월세를 받는 편이 집주인에게 유리하다.

전세 매물 구하기가 어려운 상황에서 반전세 거래가 앞으로 더 늘어날 것으로 예상된다. 게다가 실거주 의무기간이 강화되면서 집주인들이 보유한 집에 직접 거주하는 사례가 늘면 매물 품귀현상은 더욱 심화될 것으로 우려된다.

▲문 대통령 "전세물량 확대 방안 설 전에 발표"

문재인 대통령은 설 전에 발표할 부동산 대책과 관련해 "전세 물량을 빠르게 늘릴 수 있는 대책도 포함돼 있다"고 18일 밝혔다.

문 대통령은 이날 청와대 춘추관에서 진행된 2021 신년 기자회견에서 주거불안문제에 대해 송구하다는 입장을 밝히면서 올해는 특히 공급확대에 역점을 두겠다고 말했다.

문 대통령은 "내집 마련을 희망하는 분이 많은데 주택공급 물량이 부족하니, 빠른 시일 안에 어떻게 공급 물량을 늘릴 것인 지 설 전에 발표하겠다"고 말했다.

문 대통령은 "봄 이사철이 되면 전세를 또 구하는 것이 어렵지 않을까 염려도 한 편으로 있을 것"이라며 "그 점에 대비해 이미 작년에 전세대책을 발표했지만 역시 또 전세 매물이 부족할 수 있기 때문에 이번 주택공급에는 전세물량을 빠르게 늘릴 수 있는 대책도 있다"고 설명했다.

주택 공급 물량 부족과 관련해선 세대 수의 급증을 원인 중 하나로 꼽았다.

문 대통령은 "작년의 경우 무려 61만 세대가 늘어났다"며 "2020년에 인구가 줄어들었는데도, 저출산이 오래됐는데도 불구하고 그렇게 많은 세대수가 늘어난 연유에 대해서는 지속적인 분석이 필요하다"고 말했다.

문 대통령은 "세대 수가 급증하면서 정부가 예측했던 공급의 물량에 대한 수요가 더 초과하게 되고, 그것으로 결국 공급부족이 부동산가격의 상승을 부추긴 그런 측면도 있다고 생각한다"고 덧붙였다.

문 대통령은 "주택 수요가 생각 이상으로 늘어났기에 충분히 그 수요에 대응할 수 있는 긴급한 공급 대책이 필요하다고 보고, 기존 절차 등을 전부 뛰어넘는 획기적이고 과감한, 창의적 대책이 필요하다고 본다"고 강조했다.

▲정부의 특단의 대책 공급은?…공공재개발·역세권 개발

문 대통령은 "기존의 투기를 억제하는 기조는 그대로 유지하면서 부동산 공급에 있어서 특단의 대책을 마련하겠다"고 밝혔다.

문 대통령은 "수도권, 특히 서울시내에서 공공 부분의 참여와 주도를 더욱더 늘리고, 인센티브도 강화하고, 절차를 크게 단축하는 방식으로 공공 재개발 그리고 또 역세권 개발 그리고 또 신규택지의 과감한 개발 등을 통해서 시장이 예상하는 수준을 훨씬 뛰어넘는, 그런 부동산의 공급을 특별하게 늘림으로써 공급이 부족하다는 것에 대한 국민들의 불안을 일거에 해소하겠다"고 말했다.

변창흠 국토교통부 장관은 주택 공급안과 관련해 “주택공급 확대 방안으로 서울 역세권 일대와 저층 주거지의 고밀 개발방안을 검토해 설 연휴 이전 발표하겠다”고 밝힌 바 있다.

앞으로 내놓을 공급 방안의 핵심 방향은 1~3종 일반주거지역, 준주거지역 등은 종을 높이고 용적률을 올려 고밀 개발한다는 것이다.

또한 서울 주요 지하철역이 지나는 역세권 반경을 현행 350m에서 500m까지 늘리고, 용적률을 최대 700%까지 적용하는 방안도 나올 것으로 예상된다. 규제가 완화되면 서울 종로·영등포·용산구 등 지역의 저층 주거지들이 집중 개발될 수 있다.

지난 15일 정부와 서울시가 발표한 공공재개발 후보지 8곳은 동작구 흑석2, 영등포구 양평13·14, 동대문구 용두1-6·신설1, 관악구 봉천13, 종로구 신문로2-12, 강북구 강북5 등이다.

해당 사업구역에는 용적률 상향(법적상한의 120% 허용) 등 도시규제를 완화하고, 분양가상한제 적용 제외 등 사업성 개선, 사업비 융자, 인허가 절차 간소화 등 공적 지원이 제공된다. 새로 건설되는 주택 중 조합원 분양분을 제외한 물량 절반은 공공임대, 수익공유형 전세 등 원주민과 취약계층(청년·신혼·고령자)의 주거 안정을 위해 공급한다.

▲용적률 상향, 주택공급 늘까?…전문가 "양도세 규제 풀고 다주택자 퇴로 열어줘야"

정부는 투기를 억제하는 기조 속에 공급을 늘리는 방향으로 가겠다는 것이 정부의 입장이다.

그러나 부동산 전문가들은 양도세를 완화해 다주택자들의 퇴로를 열어줘 시장에 주택 매물이 늘어날 수 있도록 유도해야 한다고 제언한다.

현재 종합부동산세 등 보유세를 높이는 한편 양도세도 강화해 주택을 팔 수도 없게 만든 상황이라고 지적한다. 즉 주택을 팔 경우 양도세 등 세금을 내면 남는 게 전혀 없는 상황에서 주택을 파는 사례는 많지 않을 것이라는 시각이다.