용적률 확대에 주택 공급 늘겠지만…고밀도 고층주택, 주거환경 악화 우려

정부의 특단의 주택공급 대책이 이르면 이번주 발표될 예정이다. 공급 물량이 얼마나 늘어날지 관심이 쏠리는 가운데 용적률 상향의 실효에 대해 의문이 제기된다.

부동산 전문가들은 용적률 상향으로 공급 물량은 늘어날 것으로 보면서도 고층건물의 고밀화된 지역들이 늘어 주거환경이 악화될 것을 우려했다.

2일 서울시에 따르면 서울 시의회는 이달 말 올해 첫 서울시 임시회를 열어 준주거지역 내 고밀주거형 준주거지역을 새롭게 신설하는 ‘도시계획 조례 일부개정조례안’을 통과시킬 예정이다.

개정 조례안이 통과되면 내달 공공재건축과 관련해 용적률 500%까지 허용하는 고밀주거형 준주거지역이 신설될 전망이다. 서울시 조례상 용적률 400%인 준주거지역보다 용적률 100%를 더 받을 수 있는 용도지역을 추가 만드는 것이다.

개정안에는 고밀주거형 준주거지역 용적률을 준주거지역의 법적 상한선인 500% 이하로 하되, 건폐율은 제3종 일반주거지역에 준해 50% 이하로 했다. 비주거비율도 5%로 기존 준주거지역(10%)에 비해 대폭 완화했다.

▲용적률 확대하면 주택 공급은 늘어나는데

정부가 내놓을 주택 공급안에 핵심 키워드는 용적률 확대라고 볼 수 있다. 용적률을 올리면 주택 공급이 늘어날까? 용적률과 건폐율이 확대하면 건물 층수와 평수가 증가해 주택 공급량은 늘어나게 된다.

용적률은 건출물의 하중으로 층수를 얼마나 지을 수 있는지에 관한 문지라면 건폐율은 대지에 비한 건축물 비율을 의미한다. 건폐율이 높으면 같은 평수의 땅에 더 넓은 건물을 지을 수 있다는 의미다.

예를 들면 100평의 땅에 건폐율이 60%이면 바닥면적 60평으로 건물을 지을 수 있다. 100평의 땅에 용적률이 300%이면 1층을 포함한 전층의 건축 연면적이 300평까지 건축이 가능해진다.

▲전문가, "공급의 양적·질적인 면 모두 고려해야"

전문가들은 공급은 양적인 면과 질적인 면을 다 고려해야 한다고 지적한다. 용적률이 올라가면 공급량은 늘겠으나 공급의 질적인 면에서 악화가 우려된다.

국토교통부는 지난달 19일 국무회의에서 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령'중 일부 개정안이 의결됐다고 밝혔다. 개정안은 역세권 고밀 개발을 위해 주택 공급 확대를 위해 주거지역 용적률을 700%까지 완화했으며 준주거지역에서 용적률을 높이는데 일조권 규제 적용에 문제가 없도록 건축법상 채광 등의 확보를 위한 높이 제한(건축법제61조 제2항 채광방향 일조권, 대지 내 인동 간격)을 2배까지 완화할 수 있도록 하였다.

즉 건축법상 일조권 규제로 15층까지만 하도록하는 높이 제한을 30층까지 높이를 올릴 수 있게 하거나 인동 간격을 좀도 조밀하게 지을 수 있게 규제를 풀어준 것이다.

용적률 확대로 건물층수가 올라가면 고층 아파트가 빽빽하게 들어선 주택단지가 형성된다. 이 경우 주거 공간이 과도하게 과밀화돼 일조량 등 주거 환경이 악화될 수 있다는 지적이다.

게다가 용적률울 상향해 건물의 층수가 올라갈 경우 건물 노후로 재건축이 필요한 시기에 수익성이 악화돼 사업성이 떨어진다는 점도 용적룰 상향을 무조건 긍정적으로만 볼 수는 없는 면이다.