새 임대차법 이후 늘어난 '반전세'…무주택자 주거부담 커져

지난해 7월 말 새 임대차법 시행 이후 반전세 등 월세를 낀 임대차 거래 비중이 증가한 것으로 조사됐다. 전세의 월세화 사례가 급증하면서 세입자의 주거 부담도 늘고 있다는 분석이다.

14일 서울부동산정보광장에 따르면 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입한 새 임대차법 시행 이후 작년 8월부터 지난달까지 6개월 동안 서울 아파트 전월세 거래는 총 7만5천684건으로 집계됐다.

▲ 늘어난 반전세 거래, 세입자 주거 부담 늘었다

흔히 '반전세'로 부르는 월세를 낀 거래는 2만4천909건으로, 전체 임대차 거래의 32.9%를 차지했다. 이는 새 임대차법 시행 직전 6개월(작년 2∼7월)간 28.2%였던 것과 비교하면 4.7%포인트 증가한 것이다.

반전세에는 임대차계약 중 순수 보증금만 있는 전세를 제외하고, 월세(보증금이 월세의 12개월치 이하)와 준월세(보증금이 월세의 12∼240개월 치), 준전세(보증금이 월세의 240개월치 초과)가 포함된다.

새 임대차법 시행 전 1년 동안은 반전세의 비중이 30%를 넘긴 적이 딱 한 달(작년 4월 32.5%) 있었다.

그런데 법 시행 후 작년 8월부터 올해 1월까지 6개월 간 반전세 비중이 10월(29.6%)을 제외하고 30%를 넘었다. 작년 8월 30.6%, 9월 32.6%에서 10월에 29.6%로 감소했다가 11월(40.1%)에 40%를 돌파했다. 12월 32.7%, 지난달은 31.8% 등을 기록했다.

지역별로 보면 고가 전세가 몰려 있는 강남권과 서울 외곽에서 모두 이런 현상이 나타났다.

강남권에서는 서초구에서는 반전세 비중이 작년 상반기 35% 안팎을 기록하다가 새 임대차법 시행 직전인 작년 7월 28.5%로 낮아졌다. 그러다가 8월들어 33.8%로 올라갔고, 11월에는 50.5%로 절반을 넘겼다가 12월에도 43.2%로 높은 수준을 기록했다.

송파구도 반전세 비율이 작년 5∼7월 25∼27% 수준에 그쳤으나 8월 45.7%로 껑충 뛰었고 이후 35% 안팎을 오가다가 11월 44.3%로 다시 크게 높아졌다.

서울 외곽에서는 은평구의 반전세 거래가 작년 1월부터 8월까지 19∼25% 사이에서 오르내리다가 9월 27.1%로 높아졌고, 12월 30.5%, 올해 1월 38.8%로 최근까지 크게 올라갔다.

구로구 역시 지난해 대체로 30% 안팎을 오르내리가가 작년 11월 51.5%로 절반을 넘긴 데 이어 지난달에도 42.8%로 높은 수준을 기록했다.

▲"전셋값 상승분 월세로 돌려"…월세 부담 가중

전셋값이 큰 폭으로 뛰면서 반전세 임대료도 함께 오르고 있다.

전국에서 가장 규모가 큰 단지인 송파구 가락동 헬리오시티의 경우 전용면적 84㎡의 반전세는 작년 상반기 보증금 1억원에 월세 250만원 안팎에 다수 거래가 이뤄졌다.

해당 평형은 새 임대차법 시행 이후인 작년 10월 보증금 1억원에 월세 300만원(9층)에, 지난달 보증금 1억원에 월세 330만원(23층)에 각각 거래가 이뤄지며 임대료가 올랐다.

은평구 진관동 은평뉴타운박석고개(힐스테이트1단지) 59.85㎡는 월세 없는 순수 전셋값이 작년 상반기 보증금 4억원 수준에서 지난달 5억5천만원 수준으로 올랐는데, 반전세 임대료 역시 작년 5월 보증금 1억원에 월세 80만원(4층)에서 지난달 보증금 1억5천만원에 월세 100만원(7층) 수준으로 올랐다.

구로구 신도림동 동아3차는 84.9㎡ 17층이 작년 5월 보증금 4억원, 월세 40만원에 계약됐는데, 이달 8일 같은 층이 보증금 5억원, 월세 80만원에 계약서를 쓰는 등 임대료가 올랐다.

강남구 압구정동 H 공인 대표는 "작년 정부가 공시가격을 올리고 종합부동산세 등 보유세를 크게 인상하면서 전셋값 상승분을 월세로 돌려 세금 문제를 해결하려는 집주인들이 생겨났다"며 "임차인들도 전셋값이 많이 뛴 상황에서 보증금 일부를 월세로 돌리는 것에 대한 거부감이 준 것 같다"고 전했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "임대차 계약 기간이 2년에서 4년으로 늘어나고 보증금 인상률이 5%로 제한되면서 전세의 월세화 현상이 가속화하는 것으로 보인다. 전세가 월세로 급격히 전환되지는 않겠지만, 앞으로도 보증부 월세 형태의 계약은 늘어날 전망"이라고 말했다.