고가주택 세금폭탄 현실화…강남 2주택자 보유세 1억2천만원

올해 공동주택 공시가격이 작년보다 19% 넘게 오르면서 서울의 고가 아파트를 중심으로 보유세(재산세+종합부동산세) 부담이 크게 늘어날 전망이다. 공시가격과 연계된 재산세와 건강보험료 등 국민 세부담도 커질 것으로 예상된다.

특히 조정대상지역 내 다주택자의 경우 6월부터 종합부동산세가 기존 0.6∼3.2%에서 1.2∼6.0%로 상향될 예정이어서 세금 부담이 2배 이상 커졌다.

▲서울 아파트 값 상위 20%, 20억6천만원…보유세 부담 크게 늘 것

15일 국토교통부의 보유세 모의 분석에 따르면 현 시세 기준 37억5천만원 수준인 아파트의 올해 공시가격은 30억원으로 지난해(27억7천만원)보다 8.3% 오른다.

이에 따라 올해 보유세는 종합부동산세를 합해 총 3천360만원 부과될 전망이다. 이는 1주택자이면서 60세 미만이라고 가정할 때 부담액이다.

공시가격 상승으로 종부세 부과 대상 주택도 늘었다. 국토부에 따르면 공시가격 9억원(1가구 1주택 종부세 부과 기준)을 초과한 주택은 지난해 30만9361가구에서 21만5259가구(69.6%) 늘어난 52만4620가구다.

세종은 종부세 부과 대상 주택이 1년 새 70배로 뛰었다. 서울과 경기도는 각각 2배, 4배가량 늘었다. 종부세 부과 대상 주택이 한 채도 없었던 울산과 충북에서도 올해는 각각 140가구, 50가구가 종부세를 내게 될 전망이다.

KB국민은행 부동산 통계에서 지난달 서울의 상위 20% 아파트 평균 가격이 20억6천만원이었던 것을 감안하면, 서울 강남권 등 고가 아파트 대다수의 보유세 부담이 작년의 50% 수준까지도 높아질 수 있다는 분석이 나온다.

비강남권이라도 지난해 집값이 많이 오른 '마용성(마포·용산·성동구)' 등의 지역에서 보유세 부담이 크게 늘어날 것으로 보인다.

현재 21억4천만원 수준에 거래되는 아파트의 경우 공시가격이 작년 12억8천만원에서 올해 15억원으로 17.2% 오르면서 보유세 부담은 작년 520만원에서 올해 745만원으로 24.5% 오른다.

시세 17억1천만원 수준인 아파트의 공시가격은 작년 9억6천만원에서 올해 12억원으로 높아지고, 이에 따른 보유세 부담도 작년 302만원에서 올해 432만원으로 43.1% 뛴다.

서울 비강남권의 공시가격 9억원 이하(1주택자 기준) 재산세 부과 대상도 공시가격 인상으로 일부 단지는 세부담 상한까지 재산세가 늘어날 수 있다.

공시가격 9억원인 아파트의 경우 작년 보유세 부담액은 작년 182만원에서 올해 237만원으로, 공시가격 7억원 아파트의 보유세는 작년 123만원에서 올해 160만원으로 각각 30% 오르는 것으로 나타났다.

작년 보유세 총액(2천443만원)과 비교하면 37.5% 오른 것으로, 재산세는 작년 1천486만원에서 올해 1천40만원으로 내려가지만, 종부세가 2천443만원에서 3천360만원으로 뛰면서 전체 세 부담이 늘어난다.

올해 공시가격이 20억원으로 책정되는 시세 26억7천만원 안팎의 아파트는 공시가격이 작년(17억6천만원)보다 13.6% 올랐다. 올해 종부세를 포함한 보유세 부담이 작년 1천만원에서 올해 1천446만원으로 44.6% 급등했다.

(캡처=국토교통부 보도자료)

▲다주택자 세 부담 가중…은마·도곡렉슬 다주택자 보유세 1억2천만원

다주택자의 세 부담은 가중된다.

국토부가 기획재정부 등과 협업해 제공한 보유세 모의 분석에 따르면 강남구 대치동 은마아파트 전용 76㎡와 강남구 도곡동 도곡렉슬 114㎡를 보유한 2주택자의 경우 보유세가 지난해 4천997만원에서 올해 1억2천89만원으로 2.4배나 뛴다.

은마 76㎡의 경우 공시가격이 작년 13억9천만원에서 올해 15억5천만원으로 오르며 보유세가 562만원에서 846만원으로 늘어나고, 도곡렉슬 114㎡는 공시가격이 21억7천만원에서 25억1천만원으로 상승하면서 보유세는 1천425만원에서 2천167만원으로 오른다.

두 아파트의 보유세를 단순 합산하면 작년 1천987만원에서 올해 3천13만원 수준으로 오르는 데 그치지만, 다주택자에 대한 종부세율 강화에 따라 이들 아파트를 각각 소유한 2주택자의 보유세는 작년 5천만원에서 올해는 1억2천만원 수준까지 올라가는 것이다.

은마 76㎡를 보유하고 동시에 공시가격이 작년 5억원에서 올해 5억9천만원으로 오르는 관악구 신림동 신림푸르지오1차 84㎡를 함께 보유한 2주택자의 경우 보유세 부담액은 작년 1천628만원에서 올해 3천991만원으로 역시 크게 불어난다.

▲공시가격 6억원 이하 아파트 1주택자, 보유세 부담은 감소

공시가격 6억원 이하 아파트를 보유한 1주택자의 경우는 작년 말 개정된 지방세법에 따라 작년보다 오히려 보유세 부담이 줄어든다.

현재 시세 8억6천만원 수준인 아파트의 올해 공시가격은 6억원으로, 작년(4억6천만원)보다 30.4%나 급등하지만, 보유세는 작년 101만7천원에서 올해 93만4천원으로 8.2%(8만2천원) 내려간다.

올해 공시가격이 3억원으로 책정되는 아파트의 보유세 역시 작년 45만5천원에서 올해 38만1천원으로 16.3% 줄어든다.