3억원 이하 아파트에 매수 쏠림. 대출·세금규제 풍선효과

최근 3억원 이하의 '서민 아파트'에 매수세 쏠림이 심화하고 있다. 금융당국의 가계부채 총량 규제 방침에 따라 시중은행에서 본격적으로 대출을 축소·중단하거나 대출 금리를 인상하면서 중저가 아파트에 대한 수요는 커지고 있기 때문이다.

10일 직방이 국토교통부 실거래가 공개시스템 통계를 집계한 결과에 따르면 이달 들어 9일까지 등록된 전국 아파트 매매 계약 건수는 1500건으로, 이 가운데 매매 가격 3억원 이하가 83.3%(1250건)에 달했다.

전국 3억원 이하 아파트 매수 비중은 올해 들어 지난달까지 월 50∼60%대 수준이었지만, 이달에는 이미 초반부터 80%대를 돌파했다.

이달이 아직 3분의 1밖에 지나지 않았고, 거래 등록 신고 기한(30일)까지 고려하면 매매 건수는 늘겠지만 추세가 바뀌지는 않을 것으로 전문가들은 보고 있다.

내년부터는 총대출액 2억원을 넘는 대출자에 대해 개인별 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하는 것을 골자로 한 가계부채 관리 강화 방안도 발표됐다.

[연합뉴스 제공]

특히 이달 전국적으로 실거래가 1억원 아래인 초저가 아파트의 매수 비중이 34.1%를 기록해 올해 들어 월간 최고치를 기록 중이다.

전국 1억원 이하 아파트 매수 비중은 지난 9월 15.8%에서 지난달 19.3%로 뛴 데 이어, 이달에는 15%포인트 가깝게 급등했다.

1억원 이하의 아파트 매수 비중이 지난달 1%대로 올라선 서울(1.4%)의 경우 이달에는 비중이 4.2%를 기록해 지난달의 3배로 치솟았다.

전국 17개 시·도 가운데 1억원 이하의 아파트 매수 비중이 가장 높은 곳은 충북(55.6%)이었고 경북(53.6%), 전북(45.4%), 전남(43.2%), 강원(40.6%) 등이 뒤를 이었다.

실거래가 1억원 이하의 저가 아파트는 대부분 입지가 떨어지거나 노후해 그간 투자자·실수요자들로부터 관심을 받지 못했다.

그러나 정부의 규제가 촘촘해지며 주택 매매가 점점 힘들어지고, 작년 7월에 발표된 7·10 대책에서 공시가격 1억원 이하의 주택이 취득세 중과에서 배제된 것을 기점으로 매수 쏠림 현상이 심화했다.

정부는 당시 다주택자와 법인의 주택 취득세를 기존 1∼3%에서 최대 12%로 높이기로 했지만, 공시가격 1억원 이하 주택은 투기 대상이 될 가능성이 작다는 이유로 중과 대상에서 배제하고 기본 취득세율 1.1%(농어촌특별세 및 지방교육세 포함)를 유지했다.

이후 공시가격 1억원 이하 저가 주택에 대한 다주택자와 법인의 투기가 확산하는 세금 규제 풍선효과가 나타났는데, 여기에 최근 대출 규제에 따른 풍선효과까지 맞물리면서 매수 쏠림 현상이 더욱 거세진 것으로 풀이된다.

정부는 작년 7·10대책을 통해 조정대상지역에서 다주택자의 양도소득세율을 20∼30%포인트 올렸으나 지방 중소도시와 경기·세종의 읍·면, 광역시의 군 지역의 공시가격 3억원 이하 주택은 양도세 중과 주택 수에 포함하지 않기로 했다.

이런 영향으로 다주택자 양도세 중과를 피할 수 있는 비조정대상지역이나 지방 중소 도시의 공시가격 3억원 이하 아파트에도 상대적으로 매수세가 집중되는 양상이다.

이달 실거래가 1억∼3억원의 아파트 매수 비중은 부산(65.8%), 대구(66.7%), 경남(60.9%), 대전(59.3%), 제주(58.8%), 충남(56.8%)에서 올해들어 월간 최고치에 이르렀다.

3억원 이하의 저가 아파트값도 오름세다.

부산광역시 기장군 정관읍 모전리 '동일스위트3차' 전용면적 75.5781㎡는 작년 6월 2억원(9층)에 팔렸지만, 올해 9월 말 3억500만원(19층)으로 처음 3억원을 넘겨 매매됐다.

지난달 8일에는 같은 층이 3억1천만원까지 올라 매매 계약이 체결됐으나 여전히 이 아파트 해당 면적은 공시가격이 3억원 이하로 다주택자의 양도세 중과 배제 혜택이 있다.

이 단지 근처에 있는 한 부동산 중개업소의 대표는 "이 아파트는 양도세 중과가 안 돼 다주택자들이 많이 매수했다"며 "공시가격이 3억원 이하인 상황에서 매매가격은 계속 오르고, 집주인들은 급하게 팔 이유가 없다는 입장"이라고 말했다.