신규 임대차 계약, 임대료 5% 이내 올리면 실거주 1년 인정

집주인이 기존 계약 종료 이후 다른 임차인과 신규 임대차 계약을 체결하면서 임대료를 이전 계약 대비 5% 이내로 올려도 상생임대인으로 인정받을 수 있는 것으로 나타났다.

갱신 계약뿐 아니라 신규 계약에도 양도소득세 비과세 특례 적용을 받기 위한 실거주 1년 인정 규정이 적용되는 것이다.

2020년에 임대차 3법 시행 직후 임대차 계약 갱신 청구권을 행사한 임차인들이 2년째인 올해 대거 인상된 신규 계약을 체결할 것을 우려한 정부가 나름의 보완책을 제시한 셈이다.

▲임대료 5% 이내 올리면 실거주 1년 인정

3일 기획재정부에 따르면 현재 운영 중인 상생임대인 인센티브 제도 대상에 신규 계약이 포함되고 있다.

상생임대인 인센티브는 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상(유지·인하도 포함)한 임대인에게 양도소득세 비과세 특례 적용을 받기 위한 실거주 2년 기간 중 1년을 인정해주는 제도다.

정부는 이 제도의 운영 기간을 올해 경제정책방향 발표 시점인 지난달 20일부터 올해 12월 31일까지로 규정하고 있다.

현행법상에서 1세대 1주택자는 양도일 기준으로 2년 이상을 보유하면 양도세 비과세 요건을 충족하게 된다. 단 조정대상지역에서 취득한 주택은 보유뿐 아니라 2년 이상 거주도 해야 한다.

갱신 청구권으로 임차인이 한 주택에서 거주할 수 있는 최소기한이 2년에서 4년으로 연장되면서 임대인이 양도세 비과세 특례 상 실거주 요건을 채우기가 더 어려워지자 임차인을 내보내는 사례가 최근 늘었다.

해당 주택에 실거주하지 않으면서 세대원 일부를 전입신고해 실거주 요건을 채우는 편법도 나타나고 있다.

이런 부작용을 조금이라도 줄여보고자 정부가 상생임대인이란 개념을 새로 만들고 실거주 요건 1년을 인정하는 당근을 제시한 것이다.

이런 측면에서 상생임대인의 기본적인 개념은 기존 임차인과 계약을 갱신하는 경우를 우선 초점 맞춘 것이다.

[연합뉴스 제공]

갱신 요구권 사용 전에 임대인과 임차인 간 합의에 의해 자율 갱신된 계약, 갱신 요구권을 활용해 갱신된 계약, 갱신 요구권은 이미 사용했지만 묵시적 갱신 등을 통해 재갱신되는 계약에서 임대료가 직전 대비 5% 이내로 인상됐다면 상생임대인으로 인정해주는 것이다.

여기서 직전 계약은 기존 임대차 계약이 있고 이 계약이 1년 6개월 이상 유지된 경우로 한정한다.

정부는 여기에 새 임차인과 체결하는 새로운 임대차 계약도 상생임대인의 범위에 포함하기로 했다.

신규 계약이라도 임대료 인상률을 5% 이내로 제한한다면 전체 임대차 시장에 대한 안정 효과가 발생하기 때문이다.

이전 계약이 만료되기 전에 임차인의 책임으로 계약을 취소한 후 다른 임차인과 체결한 계약 역시 신규 계약으로 인정해 상생임대인 혜택을 준다.