[이슈인 문답] 상생임대주택 양도소득세 특례

임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제 중 하나로 상생 임대주택에 대한 양도세 특례가 확대 개편됐습니다.

앞으로 전셋값을 5% 이내로 인상하는 '상생 임대인'은 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 2년 실거주 요건을 채우지 않아도 됩니다.

임차인이 바뀌어도 임대료를 5% 이하로 올리면 상생 임대인 혜택을 받을 수 있습니다.

또 등록임대주택사업자의 임대주택도 상생임대주택이 될 수 있는데요. 관련 내용들 정리해 봅니다. <편집자 주>

◆ 상생임대주택으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년+장특공제 거주요건 2년이 면제되는 것인가?

아닙니다. 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제됩니다.

이번 개정으로 임대개시일 기준 1세대 1주택 요건을 삭제해 다주택자도 상생임대차계약을 체결할 수는 있는데요.

양도세 비과세 거주요건 2년은 양도 시점에 1세대 1주택인 경우 적용되므로, 임대개시일 기준 다주택자는 상생임대주택 양도 시 필히 1주택자로 전환해야 거주요건 2년 면제혜택을 받을 수 있습니다.

◆ 상생임대차계약으로 인정받기 위해서는 직전 임대차계약 대비 임대료 5% 이하 인상을 준수해야 하는데, 직전 임대차계약이란 무엇인가

직전 임대차계약이란 거주자 갑(甲)이 주택을 취득한 후, 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미합니다.

즉, 갑이 주택을 취득하기 전 종전 임대인 을(乙)과 임차인 병(丙) 사이에 체결된 계약을 갑이 승계받은 경우는 직전 임대차계약에 해당되지 않습니다.

이미 임차인이 있는 주택을 구입해 임대차계약을 승계받는 경우까지 세제지원을 하는 것은 부적절하다는 것이 당국의 입장입니다.

◆ 직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임차인이 동일해야 하는가?

아닙니다. 직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임대인은 동일해야 하지만, 임차인은 달라도 무방합니다.

즉, 임차인이 변경되어도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 됩니다.

◆ 직전 임대차계약과 상생임대차계약 사이에 임대인이 직접 거주하거나 공실이었던 기간이 있어도 되는가?

네, 두 계약에 따른 임대가 공백없이 계속 유지될 필요는 없습니다.

◆ 상생임대차계약을 언제까지 체결해야 상생임대주택으로 인정받을 수 있는가?

2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 하며, 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인돼야 합니다.

금년 중 임대를 시작하는 임대주택의 경우, 일반적 임대기간이 2년인 점을 감안하면 2024년 중 계약기간이 종료되는데요.

이러한 주택도 2024년에 상생임대차계약을 체결해 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록, 적용기한이 2022년 12월 31일에서 2024년 12월 31일로 2년 연장됐습니다.

▲ 서울 강남구 공인중개사무소에 붙은 전·월세 정보. [연합뉴스 제공]

◆ 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 상생임대차계약으로 인정되는가?

네.

1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위한 2년 거주요건을 채우기 위해, 계약갱신을 거부하고 임대인이 입주하는 경우 등을 방지하기 위한 것입니다.

◆ 등록임대주택사업자의 임대주택도 상생임대주택이 될 수 있는가?

네.

정부는 등록임대주택사업자가 임대료 5% 이하 인상뿐만 아니라 장기간의 의무임대(10년) 등 각종 공적의무 부담하는 점을 감안해, 상생임대주택 특례를 제한하지 않는 것이 형평에 부합하다고 밝혔습니다.

◆ 임대주택이 다가구주택인 경우 상생임대주택으로 인정받기 위해 각 호(세대)별로 상생임대차계약을 체결해야 하는가?

추후 양도계획에 따라 다릅니다.

일단 다가구주택이란 세대 수가 19세대 이하 등 건축법 시행령 별표1제1호 다목에 해당하는 주택인데요.

다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 합니다.

하지만 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우, 각 호별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있습니다.

이는 다가구주택은 주택 전체를 양도하는 경우 일반적인 주택과 같이 다가구주택 자체를 1주택으로 보고, 독립구획별 양도 시 해당 양도 구획을 1주택으로 보기 때문입니다.

◆ 직전 임대차계약에 따른 의무임대기간 1년 6개월과 상생임대차계약에 따른 의무임대기간 2년은 어떻게 판정하는가?

해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정합니다.

직전 임대차계약 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 하므로, 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정합니다.

예를 들어 2년 계약했지만 서로 합의 등을 통해 1년 7개월만 실제 임대한 경우, 2년 계약했지만 서로 합의 등을 통해 2개월 더 임대한 경우, 1년 계약했지만 묵시적 갱신(주택임대차보호법 제6조) 등으로 신규 계약체결 없이 실제 2년 임대한 경우 등은 의무 임대기간으로 인정됩니다.

실제 임대기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 경우에는 인정되지 않습니다.

“상생임대차계약의 경우 임대한 기간이 2년 이상이어야 하는데요. 계약기간과 임대기간이 상이한 경우 마찬가지로 실제 임대기간을 기준으로 판정합니다.

예를 들어 3년 계약했지만 서로 합의 등을 통해 2년 6개월만 실제 임대한 경우, 2년 계약했지만 서로 합의 등을 통해 2개월 더 임대한 경우, 1년 계약했지만 묵시적 갱신(주택임대차보호법 제6조) 등으로 신규 계약체결 없이 실제 2년 임대한 경우 등은 의무 임대기간으로 인정됩니다.

하지만 실제 임대기간이 2년에 미치지 못하는 경우에는 인정되지 않는 것입니다.

◆ 상생임대차계약을 체결하면서 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하는가?

민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률을 활용해 계산합니다.

산정률이란 전세에서 월세, 또는 월세에서 전세 전환율이 '연 10%' 또는 '기준금리(현재 연 1.75%)+연 2%' 중 낮은 비율(전세↔월세 전환율)입니다.

예를 들어 전세보증금 3억원인 주택을 월세보증금 5000만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는, 월세를 82만8125원 이하로 설정해야 합니다.

또 월세보증금 2000만원+월세 50만원인 주택을 전세로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는, 전세보증금을 1억8900만원 이하로 설정해야 합니다.