[필수 금융상식 A to Z] 역모기지론

역모기지론은 주택을 소유한 고령자(일반적으로 55세~60세 이상의 시니어)가 소유 주택을 담보로 하여 금융기관으로부터 일정 금액을 연금 형식으로 받거나 일시금으로 대출받는 금융 상품을 의미한다.

일반적인 모기지(주택담보대출)와 달리, 대출금을 상환할 의무가 살아있는 동안 발생하지 않고, 사망하거나 집을 팔 때 대출금이 상환된다.

주택을 팔거나 상속을 받을 때는 주택의 가치로 대출금을 상환하며, 대출 금액이 주택의 가치보다 클 경우에도 소유자는 초과 금액을 상환할 의무가 없다.

주택을 팔지 않고도 거주하면서 생활비를 충당할 수 있어 은퇴 후 안정적인 소득원을 제공한다. 대출을 받더라도 집 소유권을 유지할 수 있어, 주택에 계속 거주할 수 있다.

다만 역모기지론으로 대출을 받으면 주택 매각 시 대출금을 상환해야 하므로, 상속자에게 돌아가는 재산이 줄어들 수 있다.

주택 가치에 따라 대출 한도가 정해지므로, 기대한 만큼의 금액을 대출받지 못할 수 있다. 또한 대출금 상환이 연기되기 때문에 이자가 누적되어 상환 금액이 커질 수 있다.

[연합뉴스 제공]

역모기지론 사례로는 주택연금 제도, 미국의 HECM(주택자산전환 모기지), 영국의 역모기지론(Lifetime Mortgage) 등이 있다.

▲한국의 주택연금 제도

한국주택금융공사(HF)가 운영하는 주택연금이 역모기지론의 대표적인 사례다.

주택 소유자 중 55세 이상의 고령자가 자신의 주택을 담보로 생활비를 받는 제도로, 주택 소유자는 해당 주택에 계속 거주할 수 있고, 금융기관으로부터 매월 연금을 받게 된다.

주택 소유자의 사망 후 상속자는 주택을 팔아 대출금을 상환할 수 있으며, 주택 가치가 대출금보다 높으면 차액은 상속자에게 돌아간다. 만약 주택 가치가 대출금보다 낮다면, 상속자는 초과 금액을 상환할 의무가 없다.

▲미국의 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)

미국에서 가장 많이 사용되는 역모기지론은 HECM(주택자산전환 모기지)로, 62세 이상 고령자를 대상으로 한다.

연방주택국(FHA)의 보증을 받으며, 소유자는 일시금, 월 지급금 또는 신용한도 방식으로 대출을 받을 수 있다.

▲영국의 역모기지론(Lifetime Mortgage)

영국에서는 'Lifetime Mortgage'가 역모기지론의 형태로 제공된다.

주택 소유자는 주택 가치의 일정 비율을 대출받아 생활비로 사용할 수 있으며, 사망하거나 주택을 팔 때까지 상환 의무가 없다. 대출이자가 매년 누적되며, 대출금은 주택을 팔거나 상속 후 대출금을 상환하는 방식이다.

[Source: Conversation with chatGPT]

https://www.hankyung.com/article/202407170515i