내년부터 총부채상환비율 강화 …다주택자 대출액 준다

내년부터 시행되는 총부채상환비율(DTI·Debt To Income)의 새로운 계산식은 다주택자와 무주택자의 대출 가능 금액을 줄일 수도, 늘릴 수도 있다.

다주택자의 주택담보대출에 대해 기존 주택담보대출의 원금까지 원리금 상환액으로 잡는 게 신(新) DTI의 핵심인 만큼 전체적인 대출가능금액은 줄어든다.

금융위원회와 금융감독원은 26일 금리 3.24%에 원리금 균등분할상환인 주택담보대출의 대출가능금액이 신 DTI에 따라 어떻게 달라지는지를 예시를 통해 설명했다. 금융당국은 우선 주택담보대출 외에 다른 대출은 없다고 가정했다.

주택담보대출을 1건 보유한 A씨(연소득 7천만원)가 30년 만기로 조정대상지역 아파트를 또 사려고 하는 경우를 살펴보자.

다른 대출이 없는 A씨의 기존 주택담보대출은 원금 1억8천만원, 금리 3.5%, 20년 분할상환이다.

조정대상지역은 DTI가 50%지만, 주택담보대출이 2건 이상이기 때문에 40%로 낮춰 적용된다. 이렇게 해서 받을 수 있는 대출은 최대 3억8천900만원이다.

일단 A씨는 신 DTI에 따라 기존 주택을 2년 안에 처분할지를 선택해야 한다.

처분할 경우 신규 주택담보대출의 만기 제한(15년)이 적용되지 않는다. 그렇지 않으면 실제 만기와 무관하게 DTI를 계산할 때 만기가 제한된다.

처분 조건부로 대출할 경우 3억8천900만원이던 대출 한도는 2억9천700만원으로 9천200만원(23.7%) 줄어든다. 기존 대출의 원금(1억8천만 원)을 대출기간(20년)으로 나눈 900만원(연간 원금 상환액)이 DTI 분자에 추가되기 때문이다.

기존 주택을 처분하지 않을 경우 대출 가능 금액은 절반 이하로 확 줄어든다. 만기 제한이 붙기 때문이다.

즉 새로 받으려는 대출의 만기를 은행과 30년으로 약정해도, DTI를 계산할 때는 15년 안에 다 갚아야 하는 것으로 계산된다. 대출 한도는 1억8천400만원으로 2억500만원(52.7%) 줄어든다.

A씨처럼 대출가능금액이 줄어드는 경우만 발생하는 것은 아니다. 신 DTI는 분모인 연간 소득의 계산 방식도 변경되기 때문이다.

30세 직장인 B씨는 지난해 3천500만원, 올해 4천만원이 증빙 소득이다. 아직 집을 마련하지 못한 그는 당연히 주택담보대출도 없다. 내년에 조정대상지역 아파트를 사면서 만기 20년으로 대출을 받으려 한다.

현재 B씨가 받을 수 있는 대출은 최대 2억9천400만원이다. 신 DTI에 따라 은행은 B 씨의 장래예상소득을 계산한다.

가장 최근 소득은 4천만 원이지만, 앞으로 소득이 늘어날 것으로 보고 1.31을 곱한다. 이 비율은 은행마다 조금씩 다를 수 있다. 이렇게 추정된 장래예상소득은 5천239만원이다.

B씨는 기존 주택담보대출이 없는 무주택자이기 때문에 신 DTI에 따른 대출가능금액 감소 영향이 없다.

장래예상소득 증가분만 반영된 B씨의 대출 한도는 3억8천500만원으로 9천100만원(31.0%) 증가한다.