양도세 중과 폐지에 따른 재테크 전략

3주택 이상 보유자에 대한 양도세 중과제도가 4년 만에 폐지가 된다.

16일부터 집을 2채 이상 가진 다택자에게 적용되는 중과세 제도가 완전히 폐지된다. 다주택자 중과세는 종합부동산세와 함께 노무현 정부의 2대 핵심 부동산 규제였다. 다주택자 중과세가 폐지되면 다주택자가 집을 팔 때 일반 양도세 세율(6~35%)이 적용된다.

당초 2주택자의 경우 내년 말까지 한시적으로 중과세율(50%) 대신 일반세율을 적용 받도록 돼 있다. 개편안에는 내년 말 이후에도 일반세율을 적용하는 내용이 포함됐다.

3주택 이상 다주택자도 당초 중과세율(60%)을 완화해 내년까지는 45%의 세율을 적용하도록 규제가 완화된 상태다. 하지만 16일부터는 이 규제가 완전히 폐지돼 3주택 이상 다주택자가 집을 팔면 일반세율이 적용된다.

내집마련정보사 양지영 팀장은 “다주택 보유자에 대한 양도세 중과가 폐지가 된만큼 1가구 3주택자들이 가장 큰 수혜가 예상된다”면서 “양도세 중과가 폐지가 되면 그동안 세부담 때문에 내놓지 못한 매물이 쏟아져 나오면서 가격이 일시적으로 하락할 수도 있지만 장기적으로 보면 거래 시장 활성화에 도움이 될 수 있다”고 말했다.

또 “매수자들은 최근 시세가 많이 떨어지고 주변 개발 재료가 있어 향후 호황일 때 가격 상승 여력이 있는 매물을 찾는 것이 좋다”고 말했다.

◇얼마나 줄어드나?

그렇다면 양도세 중과가 폐지가 되면 세금이 얼마나 줄어들까. 예를 들어 1가구 3주택자인 홍길동씨가 지난 3년 전 주택을 사서 1억원의 차익이 발생했다고 한다면 양도세 한시 감면조치 전에는 중과세 60%가 적용돼 6천만원을 세금으로 내야 한다.

정부는 앞서 올해부터 내년말까지 다주택자에 대한 양도세 한시 감면조치를 취해 3주택 이상 보유자(60%)에 대해서 45% 세율을 적용하고 있다. 즉, 홍길동씨는 1억원 차익에서 45%의 세율이 적용돼 4천500만원을 세금으로 내야 한다.

하지만 앞으로는 세금이 더 줄어든다. 일반세율로 적용되기 때문이다. 세율이 35%(누진공제1천414만원)가 적용돼 2천86만원만 내면 된다. 약 2천414만원의 세금을 절감할 수 있게 된다.

◇양도세 중과폐지에 따른 시장 영향

이번 조치로 다주택자들이 매물을 내놓으면 거래가 일부 살아날 것으로 기대된다. 집값 상승에 대한 기대가 높지 않은 상황이고, 또한 실물경기 위기와 거시경제지표가 갈수록 악화되면서 부동산의 보유력이 크게 떨어지면서 매도에 나설 것으로 보인다.

또한 장기보유특별공제 혜택이 주어지지 않아 오래 갖고 있어봐야 매력이 없다는 점도 매물 증가를 부추길 전망이다.

이로 인해 당장은 그동안 세부담 때문에 매도하지 못했던 매물이 늘어나면서 주택가격이 내려갈 수 있다. 하지만 장기적으로는 주택 매매에 따른 부담이 덜해지면서 시중 자금이 부동산으로 몰리면서 주택시장 부양 효과가 나타날 것으로 보인다.

특히 최근 2달 동안 강남권을 중심으로 거래 시장이 회복되나 싶었지만, 다시 급매물이 쏟아지면서 가격 하락으로 이어지고 있다. 이 분위기가 계속 이어지게 되면 지금까지 미뤄왔던 강남3구 투기지역 해제 가능성이 커진다.

◇양도세 중과폐지에 따른 재테크 전략

양도세 중과가 폐지가 된 만큼 가장 큰 혜택을 받는 사람들은 단연 다주택자 보유자다. 특히 1가구 3주택 보유자들이다. 매도를 하고 싶었지만 세부담 때문에 팔지 못한 1가구 3주택자 보유자를 말하는 것이다.

우선 매도를 할 계획이라면 대출 부담이 크고, 시세 차익이 덜한 것부터 파는 것이 좋다. 요즘 부동산 시장은 한치 앞날을 내다볼 수 없는 상황이기 때문에 대출 부담이 큰 부동산을 가지고 간다는 것은 부담이 클 수밖에 없다. 또한 시세 차익이 덜한 것부터 팔아야 최대한 세금 부담이 줄어든다.

여기서 무엇보다 고려할 부분은 향후 시장이 좋아졌을 때 가격 상승 여력이 크지 않은 부동산을 파는 것이 좋다.

또한 자금 여력이 있는 등 상황이 급하지 않는 사람이라면 시장이 좋아졌을 때를 기다렸다가 파는 것이 좋다. 세금 완화책이 나올 경우에는 그동안 세 부담 때문에 내놓지 못한 매물들이 쏟아져 나오기 때문에 가격이 일시적으로 하락할 가능성이 크다. 그렇다면 제값을 받지 못하고 팔 수가 있다. 또한 내년에는 세율이 더 낮아지기 때문에 세부담 역시 덜 줄어들게 된다.

반대로 매수자들이라고 한다면 세제개편안이 시행되는 그 시점을 적극적으로 노려볼 필요가 있다. 그 때쯤이면 세금 회피 급매물들이 쏟아져 나오기 때문에 조금 더 저렴한 가격으로 매입할 수 있다. 또한 그 시점에는 매수자가 우위에 있기 때문에 흥정을 통해 좋은 가격에 매입할 수 있다.

매입할 때에는 강남권 등 최근 가격이 많이 떨어지고, 또한 향후 호황기 때 가격이 오를 수 있는 매물을 찾는 것이 중요하다.