수도권 단지내 상가 ‘승자의 저주’ 피하려면

이번 달 수도권 단지내 분양상가에 수요자들의 관심이 집중됐다.

28일 상가투자정보 제공업체 상가뉴스레이다에 따르면, 9월 주공 수도권 단지내 분양상가 입찰이 82%의 높은 낙찰공급률을 보였다. 특히 성남 판교지구는 100% 낙찰률을 보이며 인기를 과시했는데 평균 낙찰가율은 117.3%로 과열분위기를 보이지는 않았다.

주공 단지내 상가는 기본적인 수요가 확보된다는 기대감으로 투자자들의 관심을 많이 모으는 편이지만, 지나치게 욕심을 부릴 경우 낙찰되더라도 손해를 보는 “승자의 저주”를 맛볼 수 있으므로 주의가 요구된다.

성남 판교 지구 A6-1 블럭 202호와 207호는 같은 층수에 면적이 같고 내정가가 동일함에도 낙찰가는 1억 1천만원 이상 차이가 났다. 202호의 경우 중앙계단과 복도를 끼고 있다는 장점이 있지만 역시 복도에 붙어있는 207호에 비해 40% 이상 높은 낙찰가를 기록한 것은 상대적으로 불리한 입찰전략으로 보인다.

남양주 진접 7블록 101호와 102호도 면적과 내정가가 동일함에도 내정가 대비 낙찰가가 최대 38.6%까지 차이가 났다. 같은 지구 14블록 102호와 103호 역시 동일 내정가에서 28.6%의 내정가 대비 낙찰가 편차를 보였다. 이와 같이 동일한 조건에서 큰 낙찰가 차이를 나타낸 것은 입찰자의 고가입찰이 반영되었기 때문으로 분석된다.

또, 양주 고읍지구 8블록 101호와 105호는 동일 층과 면적, 내정가에서 무려 123.4%의 내정가대비 낙찰가 편차를 보였다. 105호의 낙찰가 2억 6300만원도 내정가의 212.1%에 해당할 정도로 고가낙찰인데 101호의 경우는 이보다 1억 5000만원 가량 많은 4억 1600만원에 낙찰되어 내정가 대비 335.5%를 기록했다.

이전 분양된 주공상가에서도 동일조건에 낙찰가편차가 큰 경우가 종종 있었다. 지난 6월에는 같은 내정가이면서 조건이 동일한 성남판교 지구 A8-1 블럭 102, 103호가 1억 4천만원이 넘는 낙찰액 차이를 보인 바 있다.

이처럼 동일하거나 유사한 입지조건의 상가에서 상대적으로 높은 가격에 낙찰이 되면 그만큼 수익률 확보가 어려울 수 밖에 없다. 투자상품인 상가를 고가로 낙찰 받은 경우 임대료와 보증금으로 기대수익을 올려야하는데 동일조건의 상가보다 그만큼 많은 임대수익을 올린다는 것이 쉽지 않다. 동일조건에서 낙찰가 차이가 클 경우 연수익률로 3~4% 가까운 차이가 발생할 수도 있는데, 최근 은행금리가 1년에 3-4%임을 감안하면 엄청난 차이다.

분양상가 낙찰에 참여할 때 시장조사와 꼼꼼한 수익률 계산은 필수이다. 분양하고자 하는 상가와 비슷한 규모를 가진 주변상가의 임대가격을 파악하는 것도 좋은 방법이다. 이 때 최소한 3곳 이상의 공인중개업소를 방문해 주변 상가 보증금과 임대료 수준을 파악하는 것이 바람직하다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “상가투자를 통해 적정수익률을 내지 못하면 고가낙찰이 의미가 없고 투자대상과 규모가 비슷한 단지내 상가를 골라 수익률을 따져본 후 낙찰상한선을 정할 필요가 있다”며 특히 “동일조건에서 10% 안팎의 내정가 대비 낙찰가 편차는 입찰의 특성들을 고려해 이해할 수 있지만 30% 이상 편차를 보인다면 비싼 금액에 낙찰한 만큼 투자수익률이 급감할 수 있다”고 분석했다.