유형별 상가투자 전략은?

수익형 부동산으로 각광을 받는 상가투자.
상가투자는 분양금액의 부담이 큰 고위험 투자로 유형별로 꼼꼼히 점검한 뒤, 상황에 맞는 투자를 해야 한다. 부동산정보업체인 한국창업부동산정보원은 단지 내 상가, 근린상가 등 유형별 투자를 조사했다.

◆ 단지 내 상가
신도시나 택지지구의 주공 단지 내 상가 등은 과열입찰이 종종 문제가 될 정도로 인기가 높은 상가다. 배후에 아파트단지가 위치해 수요층이 탄탄한 것이 가장 큰 장점이다.

단지 내 배후세대는 최소한 1,000가구 이상이 되고, 통상 7~10여 개 정도의 점포로 업종이 갖추어져야 하고, 세대당 점포면적도 0.99~1.65㎡(0.3~0.5평) 이하가 안정적이다.

세대수가 500세대 이하는 미니 슈퍼마켓, 비디오가게, 세탁소, 중국집 등 1,000세대 이하는 미용실, 문구점, 치킨집, 부동산 등 1,500세대 이하는 중소형 슈퍼마켓, 약국, 제과점 등 2,000세대 이하는 화장품가게, 소아과, 치과, 편의점, 피아노 학원, 속셈학원 등 2,500세대 이상은 대형 슈퍼마켓, 패스트푸드점, 스튜디오 등이 추천업종이다.

이처럼 단지규모에 따라 상가에 들어가는 필수 업종이 있기 때문에 업종 선택은 매우 중요하다. 간혹 업종이 중복되어 분쟁이 발생하는 때도 있으니 특별히 신경을 써야 한다. 상가를 입찰받을 때에 아파트계약률과 입주율 등을 확인하는 것도 상가 활성화 부분에서 상당히 중요하다.

◆ 근린상가
근린상가 투자는 상권이 형성된 지역보다는 장기 비전이 있는 택지지구 상가투자에 관심을 가져볼 만하다. 그러나 신도시나 택지지구 내 근린상가는 APT입주 후 상권 활성화 형성기간이 아파트 단지 내 상가보다는 늦다는 단점이 있다.

근린상가를 고를 때에는 단지 내 상가와 근린상가의 중간 형태를 띤 단지형 근린상가를 고르는 것이 좋다. 대단지 아파트 단지를 배후로 단지 내 상가와 근린상가의 기능을 동시에 수행하는 근린상가를 말하는데 단지 내 상가의 든든한 배후수요와 주변 유동인구 흡수가 수월하다는 게 장점이다.

또 단지 내 상가보다 분양가가 저렴해 수익률 측면에도 유리하다. 분양가가 저렴해 임차인 확보도 유리하다. 단지 내 상가는 값 비싼 분양가로 인해 임차 수요를 확보하고자 어려움이 뒤따르지만 단지형 근린상가는 저렴한 분양가로 인해 임차 수요 확보가 훨씬 쉬운 점도 빼놓을 수 없는 장점이다.

새롭게 형성되는 상권이라면 상권 활성화가 오래 걸린다는 단점이 있다. 근린상가와 같이 비교적 저렴한 상가에 투자할 때에는 역, 주거단지와 인접한 곳에 투자해야 이러한 위험을 줄일 수 있다.

◆ 중심쉬운지 상가
중심쉬운지 상가는 신도시나 택지지구 상가의 꽃으로 불린다. 위의 상가들보다 높은 매매차익과 높은 임대료를 받을 수 있는 장점이 있다.
중심상업지에 위치한 상가에 투자할 때는 신도시 내 지하철 또는 터미널 등 교통여건의 이용이 수월하고 토지이용계획도면상의 중심권에 있다면 투자를 고려해볼 만하다. 대형 할인마트, 백화점, 멀티플렉스 영화관 등 집객시설이 계획적으로 들어설 가능성이 큰 중심상업지 상가에 투자를 하는 것이 유리하다.

상업용지 비율도 잘 따져야 한다. 비율이 낮다면 중심상가의 희소성이 좋아져 앞으로 높은 가치를 인정받게 된다. 중심상업지 상가는 분양가가 높을 가능성이 많다. 따라서 본인의 자금사정을 철저하게 고려하고 입지, 배후 수요, 교통여건, 미래가치 등을 따져서 투자해야 한다.

일반적으로 분양금액이 위의 상가들보다 많이 드는 것은 투자자로서 부담이다. 높은 분양가격에 의해 수익률이 낮고 임차인을 구하는데 애를 먹을 수도 있다.

임대분양, 확정 수익률보장, 선 임대 후 분양을 하는 상가라면 분양업체의 안전성을 확인한 후 투자한다면 더욱 안전한 투자가 될 수 있다.