부동산PF 자기자본 20%로 상향 유도…PF 제도 개선

정부가 부동산시장 부실의 뇌관으로 꼽히는 프로젝트파이낸싱(PF) 구조 개선에 나섰다.

앞으로 자기자본을 적게 투입한 PF 사업자에게 대출해주는 금융기관은 더 많은 자본금과 충당금을 쌓아야 한다.

PF 사업자가 고금리 대출을 받아 토지를 매입하지 않아도 되도록 땅주인이 토지·건물을 PF 사업에 현물로 출자하면 양도소득세 과세 시점을 늦춰준다.

이를 통해 현재 총사업비의 3%에 불과한 자금을 들고서 대출을 일으켜 사업을 벌이는 시행사들의 자기자본 비율을 20% 수준으로 끌어올릴 계획이다.

정부는 14일 열린 경제관계장관회의에서 이 같은 내용을 담은 '부동산 PF제도 개선방안'을 발표했다.

부동산 PF는 부동산개발 프로젝트에서 발생하는 미래 수익을 담보로 자금을 조달하는 금융기법으로, 지난해 말 기준 230조원 규모다.

우리나라에서 '부동산 PF 위기'가 고질적으로 반복되는 이유로는 선진국에 비해 낮은 시행사의 자기자본비율이 꼽힌다.

미국·일본에선 부동산 디벨로퍼가 금융사·연기금 등 지분 투자자를 유치해 자기자본 30∼40%를 갖고 토지를 매입 이후 건설 단계에서 PF대출을 받는다.

그러나 국내 PF사업은 단기 수익 추구 경향과 디벨로퍼 영세성으로 인해 대부분 자기자본비율이 3∼5% 수준이라 총사업비의 20∼40%를 차지하는 토지 매입 단계에서부터 연 10%대 고금리 대출을 받는다.

3억원만 들고 100억원짜리 사업을 시작하는 셈이다.

대출기관은 저(低)자본 리스크를 보완하기 위해 사업성을 평가하기 보다는 건설사·신탁사 보증에 의존하는 셈이다.

이러한 저(低) 자본·고(高) 보증 구조는 부동산 경기 위축, 사업여건 악화 등 환경변화에 취약하고 시행사, 건설사, 금융사로 리스크가 확산될 위험성이 크다.

[연합뉴스 제공]

또한 PF 정보가 체계적으로 관리되지 않아, 정부는 PF 위기를선제적으로 관리하는데 취약하고 위기 발생시 신속한 대응하는 데 한계가 있다.

PF 관련 정보 부재는 시행사가 사업착수 여부를 판단하거나 투자자·대출기관이 투자·대출 판단하는데 제약요인으로도 작용한다.

정부는 고금리 대출을 통한 토지 매입보다 토지주가 토지·건물을 리츠(PF사업)에 현물출자할 수 있도록 해 자기자본비율 상향을 유도한다.

국토부는 수도권 주요 지자체 내 3천305㎡(100평) 이상 주거·상업지역의 나대지 7천만㎡를 현물출자 대상으로 보고 있다.

정부는 현물출자 방식 개발 활성화를 위해 선도사업 후보지를 공모한다.

자기자본비율이 높은 사업장에는 용적률·공공기여 완화 등 도시규제 인센티브를 부여한다.

단순 개발이 아닌 지역 활성화를 위해 관리·운영까지 하는 시행자에게는 3기 신도시 등 우량 공공택지를 우선 제공한다.

또 은행, 보험사가 장기임대주택사업에 투자할 수 있도록 자회사 소유를 허용한다.

자기자본비율이 높은 사업장은 인센티브를 받지만, 낮은 사업장은 대출부터 어려워진다.

정부는 은행, 보험사, 증권사가 PF대출 때 쌓아야 하는 자본금과 대손충당금 비율을 PF사업 자기자본비율에 따라 차등화하기로 했다.

시행사가 투입한 자기자본비율이 20%보다 낮으면 위험가중치와 자본금과 대손충당금 비율을 높게 적용하는 식이다. 자기자본비율이 20% 이상으로 높은 우량 사업자는 대출이 용이해질 것으로 보인다.

상호금융·캐피탈·새마을금고는 저축은행과 마찬가지로 자기자본비율이 일정 수준 미만인 사업자에 대한 PF 대출을 제한토록 하는 방안을 검토한다.

정부는 PF대출 연체율 수준을 고려해 금융업권별 위험가중치, 충당금 규제도 정비하기로 했다.

구체적 기준은 금융위를 중심으로 금융권 협의를 거쳐 내년에 마련한다.

PF 대출 때 이뤄지는 사업성 평가도 강화한다.

지금까지는 의무가 아니었던 전문평가기관의 사업성 평가를 의무화하고, 평가 기준과 절차를 마련한다. 민간에서 사업성 평가를 정확하게 할 수 있도록 전문평가기관 인증 제도도 도입한다.

국토부, 금융당국, 시행·건설·금융업권, 전문가 등으로 구성된 '책임준공 개선 TF'를 운영하여, 책임준공 개선방안을 마련한다는 계획이다.

또한 신탁사의 토지신탁 책임범위와 기준을 표준화하고, 건전성 관리기준을 개선하는 등 신탁사 PF 리스크 관리를 강화한다.