분양권 불법 업(UP) 계약서 성행

수도권 곳곳에서 양도세 감면 혜택 만료 기간을 앞두고 중개업소마다 불법 업계약서로 매수자를 잡기에 바쁘다.

정부가 지난해 미분양 해소를 위해 서울을 제외한 수도권과 지방에 올해 2월 11일까지 분양 및 미분양 등 신규 아파트를 매입하는 수요자들에게 앞으로 5년간 양도세 감면 혜택(과밀억제권역 60%, 비과밀억제권역 100%)을 주었다.

양도세 감면 혜택이 나오자 발 빠른 수요자들은 인기 지역 중심으로 인기층, 인기 향을 선점해 두었다. 한 사람이 몇 채씩 사들인 투자자들도 있다. 금융위기 여파로 부동산 시장이 얼어붙자 수요자가 많은 곳에서도 미분양이 쏟아져 나왔고, 앞으로 시장이 좋아지게 되면 인기 지역을 우선으로 미분양이 먼저 해소될 것이란 분석에서다. 실제로 양도세 감면 혜택이 주어진 이후 인기 지역의 미분양 아파트는 거의 소진이 됐다.  

하지만 최근 들어 양도세 감면 혜택을 받은 분양권을 중심으로 매물이 쏟아져 나오고 있다. 투자 목적으로 접근했던 투자자들이 잔금 날짜가 다가오면서 대거 분양권 매물을 내놓는 것이다. 하지만 거래는 쉽지 않다. 부동산 시장에 불안 요소가 여전히 내재하고 양도세 감면 혜택 기간이 아직 남아 있어 매수자를 찾기가 쉽지 않기 때문이다.

또한 일부 인기 수도권 지역은 부동산 시장이 회복되면서 미분양 소진은 물론 프리미엄까지 붙어서 나오고 있다. 시장이 이렇게 변하자, 양도세 감면 혜택이 없는 분양권이라도 사겠다는 매수자들이 나타나고 있다. 대신 업계약서를 써주는 대가이다.

이렇게 최근 분양권 시장에서 매도 매수자 간의 분양권 불법 '업'계약서가 은밀히 성행하고 있다. 업계약서는 실제 계약금액보다 가격을 높여 시ㆍ군ㆍ구청에 신고하기 위해 작성하는 이중 계약서로 ‘다운(down)계약서’와 대비되는 의미로 쓰인다.

내집마련정보사 양지영 팀장은 “과거 부동산 시장에서는 매도자가 양도세 부담을 덜기 위해 다운계약서를 요구하는 사례가 많았다”면서 “최근에는 양도세 면제 분양권 매물이 많아 매수자들의 요구에 따라 업계약서를 써주는 사례가 늘고 있다”고 말한다.

매도자들은 양도세 감면혜택 기간 내에 미분양을 매입했기 때문에 얼마에 팔든 양도세가 100% 면제(비과밀억제권역)인데다가 거래 성사가 쉬워 크게 꺼려하지 않는다. 그리고 매수자들은 양도세 감면 혜택 미분양은 놓쳤지만 매매가보다 높은 업계약서를 씀으로써 앞으로 양도세 부담은 크게 줄일 수 있어 양도세 감면혜택이 없는 분양권이라도 미래가치만 있다면 잡으려고 한다.

실제 거래가보다 1억원 이상 높게 써서 매매하는 게 허다하다.

분양권 불법 업계약서가 곳곳에서 성행하면서 최근에는 다시 미분양 아파트의 인기가 높아지고 있다. 양도세 감면 혜택 만료 기간이 얼마 남지 않는데다 불법 거래에 대한 위험성도 없고, 잘 만 고르면 계약금 할인, 중도금 무이자 등 많은 금융혜택까지 받을 수 있기 때문이다.

양지영 팀장은 “업계약서는 광범위한 상황에서 은밀히 이뤄지고 있어 실제 거래가격 등을 일일이 점검해 단속하기는 쉽지 않은 게 사실이다”면서 “하지만 불법 업계약서 적발 시 매도매수자, 중개업자는 취득세 3배 이하의 과태료 처분을 받게 되는 만큼 아예 단절하는 게 좋다”고 당부한다.

또 “아직 양도세 감면 혜택 기간이 남아 있고, 인기 지역 내에도 미분양이 남아 있는 만큼 발품을 팔아 미분양을 잡는 것이 좋다”고 덧붙인다.