점포 권리금, 실제로도 올랐다

국내 경기가 호전되면서 자영업자 간 점포 거래 시 지불되는 권리금 수준도 점차 높아지고 있다. 반면 보증금은 완만하나마 하락세를 보이고 있다.

이는 점포거래 전문기업 점포라인이 최근 16개월 간 자사를 거쳐 거래가 완료된 점포 중 서울소재 매물 702개(평균면적: 152.07㎡, 46평)를 선별해 한국창업부동산정보원과 공동으로 조사한 결과다.

조사결과에 따르면 평균 권리금은 지난해 1월 5025만원에서 올해 4월 9300만원을 기록해 15개월 간 4275만원(85.07%) 증가한 반면, 같은 기간 보증금은 3625만원에서 2897만원으로 728만원(20.08%) 하락했다.

구체적으로 보면 평균 권리금은 지난 해 1월 최저점을 찍은 후 4월부터는 6000만원을 넘기며 꾸준한 상승세를 보였다. 최고점은 1억273만원을 기록한 올해 1월이었다. 

평균 보증금은 지난해 중순까지는 권리금과 비슷한 양상을 보였으나 4분기 들어서면서 상승폭이 둔화됐고 올해 들어서는 지속적으로 하락하는 모습을 보였다. 최고점은 5095만원을 기록한 지난해 7월, 최저점은 올 4월에 기록한 2897만원이었다.

전체적으로 지난해 7월을 기점으로 권리금은 등락을 거듭하면서도 오름세를 보인 반면 보증금은 완만한 하향곡선을 그리며 두 지표 간 격차가 점차 벌어지는 모습이다.

면적별 권리금과 보증금을 산출한 결과도 마찬가지 양상을 보였다. 1㎡당 권리금은 지난해 1월 8598원에서 올해 4월 1만5248만원으로 77.34%(6650원) 올랐지만 1㎡당 보증금은 같은 기간 6202원에서 23.41%(1452원) 떨어졌다. 지난해 4월 들어 권리금과 보증금이 모두 오름세를 보였지만 이후 7월을 기점으로 보증금 하락세가 두드러졌다.

이처럼 점포거래 시 부담하는 비용 중 권리금 비중이 높아지고 보증금 비중이 낮아지는 것은 국내 경기가 살아나면서 소비지출이 활발해짐에 따라 권리금 회수에 수반되는 리스크가 경감되고 있기 때문으로 분석된다.

권리금은 입지와 상권 등에서도 증감 요인이 있지만 그보다는 실제 점포가 지닌 장단점을 우선적인 기준으로 삼아 책정된다.

점포에 미리 시공된 설비들이 지닌 영업 편의성 등의 부가가치, 점포의 면적과 층수, 실제 매출액 및 수익률 등 실질적인 형태가 갖춰진 정보를 기준으로 권리금이 책정되며 여기에 상권과 입지의 장단점 등에 대한 추가적인 가치가 더해져 최종 결정된다. 일각에 알려진 것처럼 A급 상권이라 해서 무조건 몇 억 원이라는 방식으로 권리금이 책정되는 것은 아니라는 것이다.

따라서 권리금이 높은 점포는 기대수익이 높다는 의미로 해석이 가능하며 권리금이 지속적으로 오르고 있다는 것은 기대수익을 현실화할 수 있는 가능성이 커지고 있다는, 다시 말해 권리금 회수가 용이하다는 뜻으로 풀이된다.

점포라인 정대홍 팀장은 “최근 거래양상을 보면 경기 호전으로 인한 매출 상승분이 점포 권리금에 반영되고 있다”이라며 “적어도 점포거래 시장이 불황을 벗어났다는 것은 분명해 보인다”고 말했다.

보증금 변동 추이를 보면 이런 점들은 보다 명확해진다. 보증금은 처음 점포를 얻을 때 건물주에게 지출되는 목돈으로 영업이 끝나고 점포에서 퇴거할 때까지는 안정적으로 묻어둘 수 있다. 이런 부분이 작용해 지난해 7월까지만 해도 권리금이 적고 보증금이 높은 점포가 선호됐다. 설사 망하더라도 보증금은 남는다는 인식이 점포 선택 시 강하게 작용했다는 의미다.

그러나 경기가 호전되고 대중 소비가 활발해진 8월 이후 권리금과의 차이는 점차 벌어지고 있는 모습이다. 큰돈을 점포에 묶어두는 것보다 유지 및 재투자 비용으로 쓰는 것이 매출신장 측면에서 여러모로 낫고 보증금이 높은 점포의 경우 월 임대료도 비싼데다 추후 매각 시 가격 절충이 어려워 불리하다는 이유에서다.

이에 따라 권리금 거래주체인 기존 자영업자들은 숨통이 트였다. 점포 매매 시 권리금 차익을 남길 가능성이 높아진 것은 물론 보증금 부담이 덜어짐에 따라 점포거래 환경도 자영업자들에게 보다 우호적으로 변모했기 때문이다.

반면 건물주들은 보증금이 계속 낮아지고 있지만 이를 다시 올리기도 어려워 난감한 입장이다. 비어있는 점포를 임대해 창업하기보다는 영업이 잘 이뤄지는 점포를 찾아 인수하는 것이 보다 안전하다는 창업자들의 심리가 작용해 장기 공실이 늘고 있기 때문.

실제로 조사기간 중 점포라인 DB에 등록된 1층 다용도 매물의 등록현황을 함께 조사한 결과 위 그림에 나타난 추세처럼 완만히 증가하고 있는 것으로 조사됐다. 1층 다용도 매물은 현재 비어있거나 기존 점주가 계약기간 만료 등의 이유로 퇴거하기 직전인 점포를 말한다.

한편 한국창업부동산정보원 장경철 이사는 “그러나 최근의 권리금 상승세는 시기적인 요인도 함께 반영된 측면이 있다”고 말해 권리금 상승세가 계속 이어지지는 않을 것으로 전망했다. 장 이사는 “6~8월은 휴가철과 방학 등의 이슈가 있어 전통적으로 거래량이 줄어드는 시기라 권리금도 소폭 하락할 것”이라며 “이후 추석과 연말 시즌을 바라보는 수요자가 유입될 것으로 예상되는 만큼 건물주들은 신규임대를 최우선 목표로 잡아야 한다”고 조언했다.