1억이하 자금으로도 부동산 투자가능

많은 사람들이 부동산 투자는 적지 않은 자금이 필요하다고 생각한다. 물론 여유자금이 많을수록 좋은 투자처가 많은 것은 사실이지만, 1억이하의 소액자금으로 틈새시장을 잘만 발굴한다면 알짜 부동산을 소유하면서 임대사업을 할 수 있다.

최근 포털 사이트 인터넷 뉴스나 신문광고를 보다보면 소액투자자를 위한 부동산 상품 광고를 쉽게 볼 수 있다.

가장 쉽게 접할 수 있는 소액 부동산 상품들을 꼽으라면 유명 아울렛 매장 입점 상가, 테마쇼핑몰, 역세권 소형 오피스텔, 원룸텔, 오피스, 토지 등이다.

이처럼 소액 투자자들을 위한 상품들은 쏟아져 나오지만 대부분 이벤트성 상품들이 많고 1~2년 정도의 수익을 보장해주고 그 이후에는 대책이 없는 기획성 상품들이 많다.

소액으로 투자가 가능하다는 광고와 분양직원의 말만 듣고 투자에 임했다가 임대수익은 고사하고 원금 회수도 힘든 경우가 많기 때문에 아무리 소액투자라도 꼼꼼하게 따져봐야 하는 지혜가 필요하다.

한국창업부동산정보원 장경철 이사는 “소액부동산 투자할때는 본인의 자금규모에 적당하고 투자목적에 맞는 틈새 또는 대안상품을 공략해 보는 것이 좋다”며 “소액 부동산 상품은 경기변동으로 인한 가격낙폭이 적어 최근 주택시장에서의 투자가치 하락이 적어 소액 자금으로 중장기적으로 노려볼 만한 소액 임대용 부동산을 적극적으로 찾아보는 것이 바람직하다”고 전했다.

◆ 소액 부동산 투자 주의점
▲ ‘수익성’ ‘안전성’ 고려하라
임대형 부동산은 상가나 오피스텔, 원룸텔, 오피스 등 다양한데, 환금성과 안전성 측면에서는 입지와 직주 접근이 용이한 역세권이 수요가 풍부해 안정적인 수익이 가능하다. 처음부터 시세차익을 보고 투자했다가 매매타이밍을 놓쳐 곤란한 경우가 발생 할 수 있다. 소액투자의 첫출발은 매매차익보다는 운영수익에 집중해야 한다. 수요가 꾸준한 지역에 있다면 급격한 가격하락도 막을 수 있고 향후 되팔기도 수월하다. 

최근에는 정부가 소형주택 공급을 위해 ‘준주택’ 개념을 도입, 건설기준이 완화되고 주택기금의 지원을 받게 돼 공급이 늘어날 것으로 보인다. 이럴 경우 공급이 늘어날 경우를 대비해 수요를 감안한 투자가 필요하다. 상가나 오피스텔의 경우 투자자의 자금상황과 투자성향을 고려한 선별적 투자방식이 필요하며, 단기 차익을 기대하기보다는 장기적 안목으로 수익성을 따져보는 게 중요하다.

▲ 보이는 것만 보지마라
흔히 임대용 상품은 역세권이나 대학가, 유동인구가 많은 지역에 있어야 한다고 생각을 한다. 과거 동대문, 명동, 홍대, 이대 등 역세권에 대형 테마상가들이 우후죽순으로 생겨났지만 현재 명맥을 유지하고 있는 곳은 손을 꼽을만 하다. 왜 이러한 현상들이 왔을까? 수요를 고려하지 않은 채 과잉공급이 원인으로 분석된다. 따라서 역세권이나 대학가 등에 임대수요가 풍부하다는 점만 보지 말고 분양가가 주변 시세와 비교해 적정한지, 상권이 쇠퇴기에 있지는 않은지, 수요는 풍부한지, 인구가 꾸준히 유입되고 있는 지역인지 등을 다각도로 분석을 해야 하겠다.

▲ 정부정책 활용하라
정부의 정택은 부동산 시장에 상당한 영향을 미치게 된다. 세재정책이나 금리정책은 더욱 더욱 강력한 힘을 발휘한다. 정부에서 수시로 내놓는 정책이 본인이 관심을 두고 있는 임대용 부동산에 미치는 영향에 대해서 꾸준히 연구를 해야 한다.

최근 정부의 정책을 보면 소형 임대형 부동산 시장이 상대적으로 활기를 띨 것으로 보인다. 1~2인 가구의 증가, 주택 전세난, 준주택 개념 도입, 소형 주택 강세 등에 따른 수혜가 이어질 가능성이 높기 때문이다. 여기에 총부채상환비율(DTI)을 적용받지 않아 투자자의 관심이 꾸준한 것도 한 요인이다.

▲ 발품을 팔아라
소액 임대투자에서 최선의 선택은 정보수집과 부지런함이다. 모든 부동산투자는 정보전이며 고급 정보를 얻으려면 부지런해야 한다. 현장정보는 직접 방문해서 상담을 받거나 눈으로 확인을 해야 한다. 편하게 인터넷에 떠도는 정보에 의존하거나 간접적인 자료를 근거로한 판단은 금물이다. 오히려 이러한 정보가 편리함을 주지만 가공된 정보일수도 있고, 투자자의 판단을 흐리게 만드는 경우도 종종 있기 때문이다.

본인만의 인적네트워크를 만드는 것도 상당히 중요하다. 업계나 지역전문가, 실전투자 유경험자로부터 자문을 받으면 소액투자의 상당한 노하우를 기를 수 있다. 관련 모임이나 동호회, 강연회·세미나·설명회에 참석해 실전 전문가들을 만나 정보를 공유하면 소액 투자유망한 부동산정보를 얻어낼 수 있다. 특히 투자경험이 많은 소액투자자나 숨은 실전고수를 잘 사귀어 두면 투자에 따른 위험부담을 크게 줄일 수 있다.