[취재현장] 아파트 부동산으로서 가치 언제까지

우리나라의 아파트 문화는 세계 여러 나라의 그것과 달리 매우 활성화된 특징이 있다. 원인은 몇 가지가 있을 수 있다. 정부의 아파트 장려 정책, 이는 좁은 국토면적을 최대한 활용할 수 있는 주거형태가 바로 아파트이기 때문이다.

그러나 장려한다고 해서 활성화 될 수는 없는 법. 그만큼 편리하고 커뮤니티 형성 등 이용자 요구를 충족하기 때문일 것이다. 그러나 기자는 아파트의 부동산으로서 재산가치를 놓고 봤을 때 그러한 아파트의 장점이 오히려 단점이 될 수 있다는 생각이다. 적은 땅 위에 수십 세대가 들어설 수 있어 매우 효율적으로 보이지만 문제는 재건축이다.

일반적으로 아파트의 수명은 통상 20~30년에서 50년까지로 보고 있다. 아파트의 수명이 다하게 되면 안전진단을 거쳐 재건축에 들어가게 된다.

이 과정에서 시공사와 조합원 사이에 추가분담금을 책정하게 된다. 문제는 여기서부터 시작이다. 아파트의 부동산으로서의 가치는 전적으로 땅에 있다고 해도 과언이 아니다. 같은 크기의 같은 아파트라도 위치나 입지에 따라서 가치가 달라지기 때문이다.

최근 두산건설은 둔촌주공 1~4단지는 5930가구 규모에서 9090가구로의 재건축 사업에서 무상지분율을 170%를 제시했다. 해당 무상지분율에 따르면 현재 거주하는 주택이 33㎡라면 56.1㎡까지 무상으로 공급받을 수 있게 된다. 무상지분율이 높은 만큼 추가비용 없이 보다 큰 주택을 얻을 수 있는 것이다. 이는 한정된 토지 위에 원래보다 더 많은 주택 한마디로 더 높게 지음으로 그만큼 아파트라는 재화를 더 생산해낸 데 따른 것이다.

이런 추세를 놓고 볼 때 앞으로 아파트의 부동산으로서의 가치는 부정적이라 하겠다. 재건축에 재건축을 거듭할수록 한없이 높이 지을 수 없기 때문에 어느 시점이 되면 추가 부담금은 아파트가 높아진 만큼 눈덩이처럼 불어날 것이기 때문이다.

좀더 비약하면 먼 미래에 공사비용 및 철거비용에 따른 '0'지분율이나 '-(마이너스)'지분율도 등장하지 않을까 하는 것이다. 따라서 미래 아파트는 개인 소유의 주택 개념보다는 유럽과 같이 정부소유의 임대형태를 띄게 될 것이라는 게 기자의 생각이다.