신생 역세권 상가 투자 요령

역세권은 상가투자에 있어서는 영원한 투자 1순위로 꼽힌다.

최근 교통난 해소를 위해 서울이나 광역시에 새로운 노선의 역이 생기고 있어 투자자의 각별한 주의가 요구된다.

역세권 상가라고 하면 역에서 적게는 반경 100m 이내의 점포 및 크게는 300~500m 이내의 점포를 의미한다.

역세권 상가는 생식품을 제외한 음식업, 소매업 및 서비스업 등의 업종이 무난하다고 볼 수 있으나 초기 투자비가 많이 소요되므로 본인의 자금력에 따라 결정되는 경우가 많다.

지하철로 여러 지역이 연결되면 작은 상권은 새로운 중심 상업지의 큰 상권으로 빼앗겨 큰 축을 보고 어떻게 상권을 흡수하며 어떻게 변할지 알아봐야 한다.

신설 역세권 주변상권이 새롭게 형성되려면 최소한 2~3년 이상의 시간은 소요되므로 단기적인 접근보다는 중장기적인 투자로 임해야 원하는 성과를 볼 수 있다는 점도 간과해서는 안된다.

역세권 상가 투자는 모든 부동산 투자가 그러하듯이 개발 호재와 재료에 따라 투자의 성패가 갈린다. 따라서 개발에 따른 상권의 확장과 활성화가 예상되는 지역을 선택하여 투자해야 후회 없는 투자가 될 것이다.

장경철 한국창업부동산정보원 이사는 “장기적인 측면에서 상가투자 시에는 기존에 교통이 열악했던 지역의 복선화나 기존 노선의 연장으로 인한 신규개통역이 가치상승면에서 유망해 보인다”며 “수도권의 역이 400여개나 되고 출구도 많아 상권의 구조, 유동인구의 동선을 파악 후 투자가 무엇보다도 중요하다”고 조언했다.

◆ 역세권 상가 체크포인트 
▲ 역세권에서도 상가의 입지를 고를 때 눈여겨봐야 할 것은 동선이다. 이를 쉽게 알 수 있는 방법 중 하나는 노점상과 유명 의류대리점이 역을 중심으로 얼마나 있는지 살피는 것이다. 노점상과 의류대리점은 사람이 잘 모이고 다니는 곳에서 영업을 하기 때문이다. 특히, 유명대리점은 본사에서 동선 입지가 뛰어난 곳이 아니면 허가를 내주지 않기 때문에 상권분석하는데 중요한 자료가 될 수 있다.

▲ 상가가 대표적인 역 출구에 있는가를 살펴야 한다. 역세권의 강점에도 상가 활성화에 실패한 상가를 분석해 보면 역주변 유동인구의 나뉨 현상에 적절히 대응하지 못했다고 볼 수 있겠다. 출구에 따라 상권의 규모가 분류되므로 출구별 분석이 필요하다. 출구에 다양한 노선의 버스정류장이 있으면 지하철과 버스의 연계로 유동인구가 많고 상권이 번성한다.

▲ 수요와 공급의 원칙을 지켜라. 이미 역세권내 수많은 상가들의 입점으로 공급 점포의 수가 한계를 넘었음에도 흡입력 없는 신규상가의 등장은 상권 존립을 어렵게 만든다. 역세권 상가투자 시 풍부한 유동인구에만 현혹된 투자는 절대 하지 말아야 한다. 따라서 사람들이 많이 모이는 곳이면 장사가 잘 된다는 상가투자의 기본 공식과 변수로 작용할 세부공식의 결과값을 가지고 투자에 임해야 후회가 없을 것이다.

▲ 사람들이 모이는 자리인가? 동선에 따라서 입지는 천차만별의 현상을 보인다. 역세권으로서 상권이 번성을 하려면, 사람이 모이는 자리인지 확인해야 한다. 단지 출퇴근의 수단이 되는 역인지 하나의 강한 흡수력으로 고객을 끌어당길 수 있는 역인지 꼭 점검해야 하겠다.

▲ 집객 역할을 할 대형 시설물이 있어야 한다. 대형 멀티영화관이나 할인점 등은 특정지역의 상권과 소비 트렌드를 바꿀 만큼 영향력이 높다. 따라서 역주변 대형편의시설을 고려하여 그 길목에 자리를 잡는다면 좋다.

◆ 분양중 역세권 상가
▲ GS건설은 서울 중구 충무로 4가에 지하7층, 지상 32층 2개동 규모의 주상복합 ‘남산 센트럴 자이’에 상업시설을 분양중이다. 3, 4호선 충무로역과 2,5호선 을지로4가역 4중역세권으로 업무시설, 명동, 남대문등이 인접해 있다. 세운재정비촉진지구 지정으로 향후 가치상승도 기대된다.

▲ 서울 강남구 삼성2동 '삼성동 힐스테이트' 아파트 2단지내 상가가 분양중에 있다. 삼성힐스테이트 단지는 1,2단지 총 2,100가구가 입주하는 대규모 단지로 풍부한 고정배후 소비를 확보하고 있다. 상가 앞에 버스정류장과 횡단보도가 있어 유동인구의 유입이 용이하다. 7호선 강남구청역과 청담역과 인접해 있으며 개통예정인 9호선 봉은역과 맞닿아 있다.

▲ (주)서건에서 동판교 전철역 사거리 코너 핵심 중심상업용지내에 서건타워 상가를 분양하고 있다. 지하4층~지상13층, 총 점포수 54개 규모로 판교역세권 사거리에 코너에 위치, 판교 내 최고 집적시설이 될 알파돔시티와 인접해 있어 유동인구 유입이 늘어날 것으로 기대된다.

▲ 이랜드 건설이 서울시 영등포구 양평동3가 13, 14번지 소재 이노플렉스 아파트형공장지원 상가를 분양 중이다. 지하철 2호선 영등포구청역과 5호선 양평역 이중역세권으로 더블역세권 입지로 아파트형공장이 밀집해 있으며, 타 아파트형공장에 비해 상가가 적으며 인근 초등학교 등·하교 길목으로 분식점 문구점도 눈여겨 볼만하다.