[취재현장] 재건축, 용적률 상향 득과 실

재건축 수익성을 극대화하기 위해 용적률 상향을 추진하는 단지가 늘었다.

지난 4월 개정된 도시 및 주거환경정비법에 따르면 재건축 사업시 법적상한용적률까지 용적률을 높일 수 있게 하는 대신 기존 정비계획에 규정된 용적률을 초과한 부분의 50%는 소형주택으로 공급하도록 했기 때문이다.

서울에서만 법적상한용적률 수준까지 용적률을 높이기로 결정된 곳이 10건이 넘었다. 수익성 극대화를 위해 이같은 용적율 상향 추진은 지속적으로 증가할 것으로 보인다.

조합은 종전보다 일반분양 물량을 증가시켜 수익성을 향상시킬 기회를 갖게 됐고 용적률을 상향 적용 받으려 사업변경을 추진하고 있다. 서울시에 따르면 도시·건축공동위원회에서 심의를 받고 법적상한용적률까지 적용하는 재건축단지는 20여 곳 이상이다.

하지만 투자는 리스크가 따르기 마련이다. 부동산 경기가 불안정한 점이나 재건축 시장의 전반적인 투자성이 약화된 부분은 반드시 짚어봐야 한다. 용적률 상향으로 사업수익성 개선이 기대되지만 이와 비례해 사업기간 증가와 비용증가도 수반되기 마련이다.

용적률 상항을 위해서는 기본계획의 변경, 조합원의 동의 절차 등 진행상 리스크가 존재하고 그 만큼 사업이 지연될 수 있어 사업비용이나 금융비용은 늘어날 수도 있다. 이 부분을 간과하면 향후 최종 수익성 측면에서는 기대만큼 개선된 수익률을 얻을 수 없을 가능성이 높다.

종전보다 높은 용적률을 적용 받아 수익성이 개선되지만 주거 쾌적성도 고려해야 한다. 건폐율이 높아지거나 동간격이 좁아져 일조, 조망 여건은 나빠질 수도 있다.
이는 장기적으로 부동산 가치와 가격 형성에 마이너스 요인으로 작용하기 때문에 용적률이 높다고 무조건 좋다고만 할 수는 없다. 재건축 완료 후 부동산 가치가 중장기 수익률에 더 큰 영향을 미친다는 점을 잊어서는 곤란하다.

단순히 용적률 상향으로 일반분양 물량이 증가해 분담금을 적게 부담하더라도 재건축 완료 후 아파트 가치가 만족스럽지 못하다면 득실을 비교하기 힘들 것이다.

관련 법령, 심의회 등의 최종 절차를 거친 것인지도 확인해야 한다. 진행중인 과정을 마치 용적률 상향이 확정된 것처럼 광고하는 경우도 있다. 투자 전에 입지적 가치나 미래 가치를 함께 평가하고 투자에 나서야 한다.