'역세권 개발구역 제정안' 용산역세개발 '해법' 되나

역세권 개발구역의 용적률과 건폐율 완화에 대한 가이드라인이 제시됐다. 국토해양부(이하 국토부)는 2일인 어제 용적률과 건폐율이 해당 지자체가 조례로 정한 기준보다 최고 1.5배까지 완화할 수 있도록 하는 내용을 골자로, 역세권 개발사업의 시행령 및 시행규칙 제정안을 오늘 입법예고한다고 밝혔다.

이는 역세권을 효율적으로 개발하기 위한 ‘역세권의 개발 및 이용에 관한 법률’이 지난 4월 공포된 데 따른 후속 조치로 분석된다.

일단 제정안은 대지면적이 3만㎡(9천75평) 이상의 철도역 증축·개량과, 30만㎡ 이상의 개발구역을 신규로 지정할 경우 국토부장관이 역세권 개발구역을 지정할 수 있도록 구체적인 구역지정절차를 제시했다.

이와 함께 사업시행 예정자가 개발구역으로 지정될 토지 등에 관한 조사·측량을 할 수 있도록 허용하고 관련 자료제출을 요청받은 기관은 특별한 사유가 없으면 이에 따르도록 했다.

이와 관련 한 부동산 전문가는 “그간 역세권 개발에 큰 혜택이 있음에도 불구하고 구역지정절차가 명확하지 않아 역세권 개발이 힘들었던 것이 사실”이라며 “국토부의 이번 조치는 구역지정을 구체화해 역세권개발을 활성화하기 위한 조치로 풀이된다”고 소견을 밝혔다.

한편 관계자들은 이번 제정안의 핵심이 ‘용적률’완화라고 입을 모으고 있다.

제정안은 지자체의 조례에 상관없이 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 정하는 용도지역별 건폐율 및 용적률의 범위를 초과하지 않는 한 그 용도지역에서 적용되는 건폐율 및 용적률을 1.5배까지 높일 수 있도록 명시했다.

그간 대부분의 지자체는 조례를 통해 300%의 용적률이 보장된 구역도 상향 용적률을 200%로 묶어 법적 상한보다 낮은 용적률 및 건폐율을 적용하고 있었다.

그러나 이번 제정안이 시행되게 되면 역세권 개발구역은 조례로 정한 용적률(200%)보다 1.5배 늘어난 300%까지 용적률을 높일 수 있게 된다.

이와 관련 한 재개발 전문 변호사는 “용적률이 200%에서 300%로 상향 조정되는 것은 역세권 개발사업에 대단히 큰 메리트를 부여하는 것”이라며 “늘어나는 용적률만큼 일반분양분이 대폭 상승해 높은 사업성을 확보할 수 있다”고 평가했다.

아울러 이번 제정안은 도로·철도·통신시설 등 기반시설의 설치비나 이주대책사업비 등 국가가 보조하거나 융자할 수 있는 비용의 유형을 명시하고 역세권개발채권의 발행절차·방법·매입의무 등에 관한 내용도 담았다.

◆ 용산국제업무지구를 위한 ‘포석’ 3자 개입 현실화

한편 오늘 입법예고 될 역세권 개발법 시행령 및 규칙 제정안이 용산국제업무지구 정상화를 위한 포석으로 풀이되며 3자 개입설이 현실화되고 있다는 시각이 지배적이다.

코레일과 드림허브 측이 토지대금 납부를 두고 입장차가 평행선을 달리며 법정 다툼으로까지 사태가 비화되고 있는 상황에서 용적률 1.5배 상향, 토지매수대금 마련을 위한 토지상환채권 발행, 국공유지 분담금 및 이주대책사업비의 국가 직접 보조 및 융자는 드림허브 측이 지속해서 요구하던 대안 중 하나였기 때문이다.

이와 관련 드림허브 측 관계자는 “이번 국토부의 발표는 중재안으로 제시되던 대부분의 핵심 사안을 담고 있다”라며 “현재 용산국제업무지구 정상화를 위해서는 토지대금 조달이 급선무인데, 만약 이번 제정안이 시행되게 되면 용산국제업무지구는 토지대금 일부를 사업시행으로 조성된 토지나 건축물로 상환할 수 있게 된다”고 설명했다.

토지대금을 현금으로 청산하지 않고 현물로 청산할 수 있게 되면 그만큼 사업 시행이 쉬워진다는 것이 관계자의 부연설명이었다.

용산국제업무지구에서 가장 큰 쟁점은 토지대금을 어떻게 마련하는가 하는 문제다. 드림허브는 오는 9월17일까지 2조원의 토지대금을 지급해야하지만 드림허브와 코레일이 토지대금 납부를 두고 첨예한 갈등을 거듭하고 있는 것.

하지만 이번 제정안이 시행되면 토지대금 일부를 현물로 상환할 수 있게 됨은 물론 이율도 토지상환채권을 발행할 당시 예금금리 등을 고려해 정할 수 있게 돼 토지대금 마련이 한결 쉬워지는 셈이다.

게다가 용적률 1.5배 완화는 그간 드림허브 측이 주장하던 현재 용적률 608%→800% 상향 조정을 큰 폭 상회하는 수준이라 이번 국토부의 발표가 용산국제업무지구 정상화를 위한 포석이라는데 무게 중심이 쏠리고 있는 상황이다.

이에 대해 국토부 관계자는 “이번 개정안이 용산국제업무지구 만을 염두 한 것은 아니다”고 선을 그으면서도 “하지만 지정절차가 구체화됨에 따라 용산국제업무지구 프로젝트가 역세권 개발구역으로 포함될 가능성은 매우 높다”고 설명했다.

이와 관련 재개발 전문가들은 “용적률 1.5배 상향 조정은 용산국제업무지구가 가장 필요로 하는 해법 중 하나였고 시행령·규칙 제정안에 담긴 기반시설 설치비 및 이주대책사업비 등의 보조는 사업 정상화를 위한 직접적인 해결책이나 다름없다”라며 “역세권 개발구역은 대지면적 3만㎡ 이상인 철도역 증축·개량과 30만㎡ 이상 신규 개발구역을 국토해양부장관이 지정할 수 있기 때문에 용산국제업무지구가 역세권 개발사업으로 포함될 공산이 매우 크다”고 입을 모았다.