서울시, 무허가건축물 소유자 조합원 자격, 분양권 대상 기준 마련

서울시가 재개발사업시 기존무허가건축물 소유자의 조합원 자격, 분양권 대상 기준을 마련하였다.

최근 대법원이 무허가건축물 소유자는 토지등소유자에 포함된다고 볼 수 없다는 이유로 조합설립인가를 취소한 판결에 따라 재개발 현장에서 조합원과 입주권 자격 결정을 둘러싸고 혼란이 빚어지고 있어 서울시가 이를 정리하기 위함이다.

그동안 일반적으로 추진위나 조합의 인허가를 담당하는 구청은 신발생무허가건축물의 소유자와는 달리 기존무허가건축물의 소유자에 대해서는 토지등소유자로 산정해 동의율을 산정해 왔다.

서울시도 지금까지 정비구역내 기존무허가건축물을 적법한 건축물과 동일하게 조합원 자격 및 분양대상으로 인정해 왔다.

기존무허가건축물이란 ▲1981년 12월 31일 현재 무허가건축물대장에 등재된 무허가건축물 ▲1981년 제2차 촬영한 항공사진에 나타나 있는 무허가건축물 ▲재산세 납부대장 등 공부상 1981년 12월31일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가 건축물 ▲1982년 4월 8일 이전에 사실상 건축된 연면적 85㎡ 이하의 주거용 건축물로서 1982년 제1차 촬영한 항공사진에 나타나 있거나 재산세 납부대장 등 공부상 1982년 4월 8일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물 ▲1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물로 조합정관에서 정한 건축물 중 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.

판결에 따라 앞으로 서울시는 기존무허가건축물 소유자를 원칙적으로 토지등소유자수 산정에서 제외한다는 방침이다.

조합설립인가를 위해서는 해당지역 주민의 동의율이 75%를 넘어야 하며 지금까지 기존무허가건축물 소유자를 포함해 동의율을 산정하였으나 앞으로는 이들을 제외하고 동의율을 산정할 계획이다.

다만 기존무허가건축물 소유자를 포함한 전체 동의비율도 확인하여 정비구역 지정시 원만히 정비사업이 추진될 수 있다고 판단되는 경우에 한하여 정비계획 수립, 추진위원회 설립승인 및 조합설립인가를 하도록 자치구에 전달했다.

아울러, 이미 설립된 추진위원회나 인가된 조합 중 기존무허가건축물소유자를 제외하면 동의율에 미달하는 경우에는 동의자를 보완하는 등의 조치를 하도록 권장하였다. 

이 후 정비사업조합 운영시 기존무허가건축물 소유자를 조합원으로 인정하는 조합정관이 창립총회(또는 조합총회)에서 통과되면 조합원 자격을 얻을 수 있다.

그렇게 되면 조합정관이 통과되기 전단계인 정비계획 입안 제안의 동의, 추진위원회 설립 및 조합설립인가 동의를 받는 절차에서만 제외된다. 통과 이후 조합 임원의 선임․피선임권, 의결권 및 비용납부 등 조합원으로써 모든 권리와 의무가 부여된다.
 
이와 함께, 서울시는 정비구역내 기존무허가건축물은 지금까지 사실상 적법한 건축물과 동일하게 조합원 자격 및 분양대상을 인정해 왔고, 소유권이 관리되고 있는 점, 행정의 일관성 등을 감안하여, 시·도조례로 정하는 기존무허가건축물 소유자는 도정법이 정하고 있는 토지등소유자로 보도록 법령개정을 국토해양부에 건의하기로 했다.  

한편, 재개발사업에 있어 도정조례로 인정하고 있는 주거용 기존무허가건축물의 공동주택 분양대상 해당에는 변동이 없다. 

'주택재개발정비사업조합 표준정관'에 따르면, 건축물이 무허가인 경우에는 시․도․조례에서 정하는 기존무허가건축물로서 자기소유임을 입증하는 경우에는 소유자를 조합원으로 인정하도록 하고 있고, '서울특별시 도시 및 주거환경정비조례'(도정조례)에서는 ‘기존무허가건축물 소유자의 조합원 자격에 관한 사항’을 조합정관에 정하도록 하고 있기 때문이다.

서울시의 이번 조치로 기존무허가건축물 소유자를 동의대상으로 하여야 할지, 추진위원회 및 조합총회 등의 참석권 및 의결권이 있는지 등에 대한 혼란이 정리될 것으로 예상한다.