[김대운의 경매투자 칼럼 ①부동산투자 워밍업] 부동산은 눈에 보이지 않는다

재테크란 시간의 가치를 활용해서 투자이익을 얻는 것이다. 나아가 투자 위험의 관리기술이며 위험이 없으면 수익도 없다. 위험을 통해서만이 수익을 올릴 수 있다, 다만 얼마나 위험을 감수할 것인지, 또 적절한 분산투자로 어떻게 위험을 관리 할 것인지가 중요하다. 재테크 투자는 예금, 증권, 채권의 금융투자와 함께 경매를 포함한 부동산 실물투자의 두 가지 큰 흐름으로 나누어진다. 본 지는 앞으로 금융과 경매에 관해 전문가 칼럼을 연재한다. <편집자 주>

부동산이란 내가 살고 있는 집이나 사람들이 만든 건물, 넓은 전원을 이루고 있는 토지나 토지 위에 설치된 도로나 운동장 등 각종 정착물들을 한꺼번에 몰아서 부르는 이름이다. 이런 개념을 국민의 기본 생활을 규정하는 민법(民法)에서는 “토지 및 그 정착물은 부동산이다”라고 규정하고 있다(제99조 제1항).

◆ 부동산은 사람에게는 누구나 반드시 필요한 것
우리 인간은 부동산을 떠나 존재할 수 없으며, 우리는 태어나기 이전부터 죽어서까지 부동산이 제공하는 공간에서 존재하게 된다. 우리는 항상 부동산이 제공하는 공간에서 거주하고 있다. 학생은 아침에 집이라는 부동산에서 일어나 등교 준비를 하고, 도로라는 부동산을 통하여 학교에 가고, 학교라는 부동산에서 공부를 하게 된다. 이와 같이 부동산이 제공하는 공간이 필요한 사람은 끊임없이 증가하고 있다. 그러나 우리나라 국토는 한반도의 남쪽 일부라는 공간에서 늘어날 수 없다. 즉 원하는 사람은 많은 반면 공급되는 부동산은 한계가 있다.

이 같은 부동산 공급의 한계로 인해 인구가 늘어날수록 부동산 가격은 높아질 수밖에 없으며, 많은 사람들이 모여 사는 도시지역의 경우 부동산가격이 높게 형성되는 것이다.

◆ 부동산은 눈에 보이지 않는다
날마다 살고 있는 우리 집이 눈에 보이지 않는다는 것은 역설적인 사실이다. 그러나 내가 전세를 살고 있는 집이 경매에 넘어가 하루아침에 길거리로 나앉는 사람들의 기준에서 보면, 내가 살고 있는 집이 눈에는 보이기는 하지만 나도 모르는 사이에 남에게 넘어가 쫓겨난 것이다. 내가 살고 있고 내 것이라고 여기는 우리 집은 내 자신이 이 집에 대한 소유권이나 임차권이라는 법률이 정해준 권리를 갖고 있는 것에 불과하다.

즉, 내가 살기 위해 전 재산을 주고 구입한 것은 법률을 기준으로 볼 때 주택에 대한 소유권을 구입한 것에 불과한 것이다. 이런 법률적인 개념이 뒷받침되기 때문에 남이 살고 있는 집이라도 돈을 주고 소유권을 이전 받으면 내 것이라고 주장할 수 있는 것이다. 소유권을 이전 받는다는 것은 등기소에서 관리하고 있는 등기부에 소유자라고 기입되는 것을 의미한. 다시 말해 내 전 재산을 주고 집을 사더라도 등기부에 소유자라고 기입되지 않으면 남들에게 내 집이라고 말할 수 없는 것이다. 이 같은 것을 법률상으로는 ‘소유권이전등기’, 일반적으로는 ‘명의이전’이라고 표현한다.

◆ 부동산은 순리에 따라 이용해야
부동산의 가치나 활용방법은 부동산을 둘러싼 다른 부동산으로부터 절대적인 영향을 받게 된다.

물론 부동산은 그 부동산의 소유자 마음대로 이용할 수 있다. 그러나 강원도 산골짜기에 땅을 가진 사람이 자기 땅에 백화점을 짓는다면 누가 그 백화점을 이용하겠는가? 부동산을 둘러싼 다른 부동산은 내 것이 아니므로 내 마음대로 할 수 없다. 따라서 부동산을 구입하거나 내가 가진 부동산을 활용하려면 가장 먼저 주변 부동산의 활용방법이나 환경 여건 등을 면밀하게 검토해야 한다.

이때 주의해야 할 것은 부동산을 둘러싼 주변 부동산의 활용방법은 끊임없이 변화한다는 사실이다. 예들 들어 내 땅 주변은 모두 밭으로 이루어져 있어 내 땅도 밭으로 밖에 이용할 수 없었는데, 어느 날 도로가 건설되어 내 땅 바로 옆을 지나가게 되면, 내 땅에는 주유소나 휴게소 등 보다 유용한 용도로 이용할 수 있게 되므로, 갑자기 땅값이 높아지게 된다.

반면에 경치가 좋아 전원주택이 들어서고 있는 지역 바로 옆에 쓰레기매립장이 들어설 경우 땅값이 크게 낮아지게 된다. 서민주택가에 아무리 좋은 자재와 비용을 들여 고급주택을 짓더라도 잘 팔리지 않는 것처럼 모든 부동산은 주변의 부동산과 원만한 조화를 이룰 경우 최고의 가치를 발휘할 수 있다.

◆ 부동산은 자기 멋대로 이용할 수 없다
우리나라와 같이 인구에 비해 면적이 적은 나라의 경우에 한정된 국토를 자기 마음대로 개발하고, 이용할 경우 아주 큰 혼란에 빠질 염려가 있다.

예를 들어 주택들이 옹기종기 모여 쾌적한 주거환경을 이루고 있는 동네 한가운데 매연을 뿜는 공장이 들어선다면 주변의 주택들에 사는 사람들의 건강에 나쁜 영향을 미치게 된다. 국가에서는 이와 같은 혼란을 막기 위해서 전체 국토를 계획적으로 이용할 수 있도록 계획(국토이용계획)을 수립하고, 전 국토를 지역별로 나누어 각 지역별로 이용하는 방법을 정하고 있다(국토이용관리법상 용도지역).

또한, 많은 사람이 모여 사는 도시지역의 경우 보다 상세하게 지역을 구분하여 각 지역별로 구체적인 이용방법을 법률(도시계획법)로 정해놓았다.(도시계획법상 용도지역) 또한 도시계획법에서는 특정한 시설이나 환경 등을 보호하기 위해 일정한 구역을 정해 부동산의 이용방법을 정하고도 있다(용도지구).

이 같이 전국 모든 지역은 일정한 이용용도가 정해져 있다. 국가에서는 이와 같은 사실을 널리 알리기 위해, ‘토지이용계획확인원’제도를 만들었다. 따라서 자기가 가진 부동산을 어떤 용도로 이용할 수 있는지 알아보고 싶으면, 누구나 구청이나 군청, 시청(구청이 없는 경우) 민원실을 방문해 토지이용계획확인원을 발급 받아 확인할 수 있습니다.

◆ 부동산은 영원하다
인간은 이 땅위에서 100년 이내의 짧은 기간 거주하다가 떠나지만, 우리가 살고 있는 이 땅은 수 만 년 전부터 존재하고 있었다. 부동산 특히, 토지는 시간이 지나도 닳아 없어지지 않는 특성을 가지고 있다. 이 같은 특성을 부동산학에서는‘영속성(永續性)의 특성’이라고 표현하며, 이 특성 때문에 많은 사람들은 부동산투자를 안정적인 것으로 보고 있다. 또한, 신도시와 같이 새로 개발되는 지역의 부동산 가격은 짧은 기간 크게 상승하므로 부동산투자는 수익성이 좋은 것으로 알려져 있다.

반면에 부동산을 구입하기 위해서는 많은 돈이 들어가므로 대부분의 사람들은 부동산을 구입할 때 꼼꼼히 따져보고 구입하며, 부동산경기가 좋을 때 이외에는 잘 구입하려 하지 않아 팔고 싶을 때 마음대로 팔 수 없는 문제도 있다. 따라서 학자들은 부동산 투자는 환금성이 낮은 문제점이 있다고 표현한다.

이 같이 투자재로서 부동산은 높은 수익성과 안정성, 그리고 낮은 환금성의 특징을 갖고 있다. 따라서 부동산을 구입하거나 부동산에 투자를 할 경우에는 장기적인 자금 계획을 수립해야 하며, 섣불리 남의 돈을 빌려 투자를 하는 모험을 하지 않는 것이 좋다. 또한 낮은 환금성 문제를 해결하기 위해서는 투자시기를 잘 선택해야 한다.

◆ 부동산은 3차원 공간을 형성하고 있다
부동산은 가로와 세로로 구성되는 면적의 개념에서 벗어나, 높이까지 포함되는 3차원 공간을 형성하고 있다. 불과 수십 년 이전만 하더라도 부동산은 2차원적인 면적인 개념에서 취급되었다. 이 같은 전통은 아직도 국가의 부동산 관리 분야에서 그대로 남아 있다.

예를 들어 내가 살고 있는 집에 대한 기초적인 사항을 알아보기 위해, 토지에 대한 국가의 공적인 관리 장부인 지적도나 토지대장을 보면 토지가 면적과 경계위주로 관리되고 있음을 알 수 있다. 그러나 건축기술이 발달되고 고층 아파트와 빌딩들이 들어서면서부터 부동산은 점차 3차원 공간의 개념으로 전환되고 있다. 그 대표적인 것이 아파트이다. 아파트의 경우 등기부등본이나 건축물관리대장을 보면 면적이 포함됨은 물론 전체 건물 중 몇 층 몇 호라는 개념으로 관리되고 있음을 알 수 있다.

즉, 가로와 세로로 형성되는 면적뿐만 아니라 층수로 나타내는 높이의 개념이 포함된 것이다. 이와 같은 공간 개념은 인구가 늘어날수록 점차 확대될 것이며, 이러한 공간의 개념을 이해해야 남들보다 나은 부동산투자를 할 수 있다.