서울 점포 시세, 불황탈출 하나

지난 1년 간 서울에서 권리금이 가장 많이 회복된 곳은 종로구로 나타났다.
 
점포거래 전문기업 점포라인이 자사 DB에 지난해와 올해 10월 등록된 서울 25개구 소재 점포매물 2961개의 1년 간 권리금 변동률을 한국창업부동산정보원과 공동으로 조사한 결과 종로구가 55.79%(4680만원) 올라 수위를 차지했다.

이어 시세가 오른 곳은 강북구였다. 강북구 소재 점포들의 권리금은 1년 간 50.78%(3124만원) 오른 것으로 집계됐다. 종로구는 종로 상권을 포함, 인사동, 삼청동 상권이 몰려 있는 전통적인 상업지구지만 지난 2008년 10월 금융위기 이후 개인과 기업들의 임차 수요가 모두 감소하면서 권리금이 급감한 바 있다.
 
그러나 경기회복에 대한 전망이 긍정적이고 불황으로 인한 임차수요난 때문에 임대료 수준이 낮아지면서 종로 상권의 강점이 재부각됨에 따라 빠른 속도로 이전 시세를 회복 중인 것으로 파악된다. 종로 상권은 각지로 향하는 대중교통망이 집중적으로 발달돼 있고 유흥지구와 업무지구, 문화거리와 학원가가 골고루 배치돼 국내 최고의 환경을 갖추고 있다.
 
또 강북구는 수유역 상권 외엔 이렇다 할 상권이 없고 장기불황으로 인한 소비위축과 지역 내 유력 백화점의 중력 강화(유력시설의 집객력 강화를 의미) 등으로 점포 시세가 계속 떨어져왔다. 또 타 지역에 비해 시설이 낙후된 점포 비중이 높아 임차 수요도 그렇게 많지 않았다.
 
그러나 지난 5월 말부터 미아뉴타운 입주가 시작되면서 거주민이 본격적으로 늘어날 것으로 예측됨에 따라 지역주민 뿐만 아니라 상인들에게도 높은 관심을 얻고 있다. 아울러 동북선 경전철이 완공되면 9호선 못지않은 수혜를 누릴 것으로 전망됨에 따라 자영업자는 물론 상가투자자들도 적잖은 관심을 보이고 있다.
 
동북선 경전철은 강북지역을 포함한 서울 동북 지역의 교통 혼잡을 완화하기 위해 건설되며 건설 후에는 왕십리에서 중계동까지의 이동시간이 현재 55분에서 20분 대로 크게 줄어든다. 노선은 왕십리(2호선·국철·분당선)-제기동(1호선)-고려대(6호선)-미아삼거리(4호선)-하계(7호선)-중계동 은행사거리로 연결되며 총 연장은 12.3㎞, 신설역은 14개소다.
 
한국창업부동산정보원 박종희 팀장은 “뉴타운 입주, 경전철 건설 같은 부동산 호재 이슈는 지역 내 자영업자들에게도 마찬가지로 호재”라며 “생활여건이 나아지면 잠재 소비세력인 거주민이 증가하기 때문”이라고 말했다. 이어 용산구가 민자역사 개발 정상화에 대한 기대감으로 49.88%(4019만원) 올랐고, 양천구도 9호선 효과, 학원가 상권의 발달 등을 재료로 삼아 45.52%(3574만원) 올랐다.
 
특히 양천구는 대표 상권으로 꼽히던 목동 상권이 유동인구 감소 등으로 어려움을 겪고 있으나 전국 3대 학원가의 명성 때문에 구내 학원과 학원생을 겨냥한 분식점, PC방 등이 발달해 소규모 상권을 여럿 형성하면서 강세를 보이고 있다. 이어 영등포구와 광진구가 각각 34.4%(3287만원), 30.3%(3116만원) 오른 것으로 나타났다. 영등포구는 올 상반기에 이어 하반기에도 시세 상승을 이어가고 있다.
 
반면 지난 1년 간 점포 권리금이 떨어진 곳은 서울 25개 구 중 6개 구에 그쳤다. 이 중 가장 권리금이 많이 내린 곳은 뜻밖에도 명동 상권이 위치한 중구로 나타났다. 중구 소재 점포들의 올 10월 평균 권리금은 1억1156만원으로 1년 전에 비해 37.06%(6570만원) 떨어진 상태다.

중구 점포들의 이 같은 추락은 내부적으로 명동 상권에 속해있지 않은 점포들의 시세가 떨어졌기 때문이다. 중구 소재 점포들은 명동과 그 인근을 제외하면 상대적으로 영세한 점포 비중이 높고 활성화 정도도 덜하다.
 
같은 기간 명동 상권 내 점포들의 권리 시세를 보면 이를 잘 알 수 있다. 이 기간 함께 조사된 명동 소재 점포들은 평균 1억5171만원으로 나타났다. 역산하면 명동에 위치하지 않은 점포들의 권리금은 1억 원을 밑돌고 있는 것으로 추정할 수 있다.
 
아울러 외부적으로는 인접한 종로에 실질 소비 세력을 많이 빼앗겼기 때문에 권리금이 내린 것으로 해석된다. 두 지역의 주요 유동인구는 2~40대 계층으로 유사한데 불황으로 이들의 주머니 사정이 얇아지면서 명동보다 상대적으로 저렴한 종로상권으로 몰린 것으로 관측된다.
 
중구 다음으로는 노원구 소재 점포의 권리금이 많이 내린 것으로 파악됐다. 이 지역 점포 권리금은 1년 간 29.46%(4235만원) 하락한 것으로 파악됐다. 이어 은평구 27.96%(3286만원), 서대문구 17.91%(2182만원), 동대문구 15.02%(1477만원) 순이었다.
 
한편 자영업자들이 직접적으로 부담을 느끼는 월 임대료의 경우 1년 간 가장 많이 오른 곳은 용산구로 나타났다. 용산구 소재 점포들의 평균 월 임대료는 186만원에서 284만원으로 52.69%(98만원) 올랐다. 용산구 다음으로 많이 오른 곳은 종로구 30.55%(84만원), 광진구 41.49%(78만원) 순이었다.

반면 월 임대료가 가장 많이 떨어진 곳은 은평구였다. 은평구 소재 점포들의 평균 월 임대료는 375만원에서 206만원으로 45.07%(169만원) 내렸다. 이어 중구 26.49%(111만원), 노원구 14.77%(39만원) 순으로 나타났다. 특히 중구 내 명동 상권도 월 임대료가 617만원에서 493만원으로 20.09%(124만원) 떨어진 것으로 집계됐다.
 
점포라인 정대홍 팀장은 “중구처럼 하락세가 두드러지는 지역도 있지만 최근의 전반적인 흐름은 상승세라고 볼 수 있다”며 “일부 권리금이 하락한 지역도 거꾸로 생각해보면 점포비용 부담이 줄었다고 볼 수 있으므로 승산이 있다는 판단이 선다면 일부러 기피할 필요는 없다”고 설명했다.