[상가] 경기 침체로 상가 불황 가속

수익형 부동산 중에도 유독 저공비행 중이던 상가는 리만브라더스 파산 이후 촉발한 미국발 금융위기에 그야말로 직격탄을 맞았다. 경기 활성화 여부에 따라 투자심리가 크게 좌우되는 상가시장의 특성상 경기 침체가 가져온 투자, 소비의 침체는 곧바로 시장불황과 직결됐다. 이처럼 매몰차게 몰아친 경기침체 여파로 상가 시장에 전해진 충격파가 누적되면서 상가시장은 깊은 수렁에 빠졌다.

미국발 금융위기로 상가 시장 ‘암흑’

현재의 경기 침체는 처음의 예상보다는 그 피해가 적다는 것이 중론이다. 이는 정부의 통화, 재정확대 정책으로 경기 침체 속도를 늦추고 있는 영향이 크다. 하지만 정부의 재정확대정책도 물가 상승에 이은 실물경제 침체로 그 효과가 가계(加計)에까지는 미치지 못하고 있다. 외관상 경기지표는 선전하고 있지만 체감경기는 여전히 얼어붙은 상태가 지속되고 있는 것이다.

실물경기 침체는 상가시장에 암초나 다름없다. 지속적이고 깊어진 불황은 소비자들의 주머니를 더욱 꼭 조여 매는 결과를 가져온다. 이에 따라 높은 수익률을 기대하기 힘들어진 상가에 많은 투자자들은 일정간의 거리감을 유지할 수밖에 없다.

올 상반기 상가시장은 지역별, 유형별 양극화가 뚜렷했다. 그나마 배후세대가 탄탄한 단지 내 상가와 역 주변 및 대단지 택지개발지구 내 근린상가 정도에 투자 수요가 몰렸을 뿐 테마상가와 소규모 단지는 대체로 분양률, 임대율 저조라는 이중고를 겪었다.

단지 내 상가 ‘우량주’ 확인

올 상반기에도 단지 내 상가는 대표적인 투자 상품으로써 투자자들의 이목을 끌었다. 탄탄한 배후세대를 갖춘 단지 내 상가는 기존과 변함없이 인기를 구가했다. 그러나 요즘 상가시장을 관찰하면 이런 단지 내 상가라고 해서 투자의 성공을 보장해주지는 않는다.

따라서 지나치게 높은 분양가가 책정된 곳은 입지가 괜찮다 하더라도 투자자들의 발걸음을 무겁게 만들 수밖에 없다. 고분양가로 인한 수익률 악화는 투자대비 수익률에 대한 의구심이 심화 될 수밖에 없기 때문. 부동산 상품의 특성상 수익률이 확실하지 않거나 낮은 경우 투자자들은 다른 투자 상품으로 관심을 돌리는 경향이 짙다.

또한 요즘 사람들의 쇼핑 트렌드도 단지 내 상가에 대한 투자성을 약화시키는 요인으로 분석된다. 맞벌이 부부가 늘어나면서 주말에 한꺼번에 물건을 구입하는 추세가 확산되면서 대형할인마트에서 대량으로 물건을 구입하는 가구가 점차 증가되고 있다. 따라서 상가투자 시 대형할인마트 등 주변 상권에 대한 철저한 분석이 필수적으로 선행되어야 한다. 또 그 단지 내 입주민들의 계층 및 성향 파악과 함께 단지 내 상가에 대한 이용층이 얼마나 될 것인지도 미리 파악해서 투자할 필요성이 있다.

유가 재반등 조짐…역세권 상가 주목

역세권 근린상가의 경우도 주목할 만한 곳으로 꼽힌다. 근린상가란 통상 주택가나 역세권, 택지지구 내 상업지역에서 약국, 학원, 병원, 슈퍼, 식당 등의 업종이 들어선 건물을 말한다. 4~5층 규모가 대부분이고, 한 건물에 설치된 상가의 면적이 1,000㎡(약 302평) 이하인 상가를 주로 지칭한다. 대부분의 근린상가는 대단위 주거지 등의 주변에 있어서 상대적으로 경기의 기복을 덜 타므로 공실률이 낮다는 것을 장점으로 내세울 수 있다. 또한 유가 재반등 조짐이 보임에 따라 대중 교통수단이 다시 활기를 띌 것으로 보이는 것도 호재로 꼽힌다. 지난해 고유가행진으로 대중교통 수단인 지하철 이용자가 급증하면서 역세권 상가가 반사이익을 얻었던 전례가 있다.

현재 유가 상황은 미국 서부 텍사스 중질유(WTI)기준으로 지난해 12월 36달러까지 떨어졌던 국제유가가 지난 5월부터는 30% 이상 급등했다. 또 6월 중순경에는 70달러를 넘어서면서 유가 급등의 조짐이 나타나고 있는 것이다. 물론 지난해처럼 유가가 치솟을 가능성은 매우 낮다. 하지만 유가급등에 따른 대중교통수단의 이용증가로 역세권 근린 상가가 반사이익을 누릴 가능성은 충분하다. 역세권 근린상가의 투자처로는 주거지역 및 업무 수요가 밀집돼 있는 곳이 좋다. 또 향후 지하철 및 교통망 개선이 계획되어 있는 지역도 역세권 상가의 황금지대라고 볼 수 있다.

근린상가의 투자를 고려하는 투자자라면 자신의 주거지 인근부터 발품을 팔아 직접 알아보는 것이 좋다. 테마상가 등의 대형 상가라면 당연히 상업중심지 등이 유리하지만 근린상가는 약간 성격이 다르다. 근린 상가의 특성 상 지역 내의 생활밀착형 업종들이 주를 이루고 있으므로 그 지역이 가지는 이미지나 인식과는 별도로 젊은 층의 맞벌이 세대들이 많은 중소형 아파트가 밀집한 곳 등이 수익률 측면에서 유리하다고 할 수 있다. 따라서 투자자들은 상권의 변화를 빠르게 파악할 수 있고 관리가 쉬운 지역을 알아보고 선택하는 것이 좋은 방법이라 하겠다.

하반기, 긍정·부정적 요인 혼재

고유가와 실물경제 침체는 하반기에도 여전히 상가경기 활성화에 최대 걸림돌이 될 전망이다. 유가의 고공행진은 생산 감소와 소비위축으로 이어질 가능성이 크다. 실물경기의 회복여부에 대한 긍정적인 전망이 나오고 있지만, 섣불리 예단하기는 힘든 상황이다.

저금리가 지속될지도 상가 시장의 관건사항 중 하나다. 최근 주택 값의 급등으로 대출금리가 다시 오를 가능성이 농후하다. 만약 금리가 인상된다면 은행권 대출에 따른 이자부담은 투자자의 수익률을 저하시키는 요인으로 작용해 부동산 상품에 자금 유입이 제한 될 수밖에 없다.

상가정보업체 한 관계자는 “전체적으로 하반기 상가시장은 긍정적인 요소와 부정적인 요소가 복합적으로 혼재돼 있어 시계 제로 상태”라며 “그러나 추경예산 필정에 따른 경기부양책을 펴는 만큼 그 정책적인 수혜로 말미암아 상반기보다는 상승 리듬을 탈 것”으로 전망했다.