“전세대란, 구조적 변화에 대응해야”…3가지 방안 제기

[재경일보 김동렬(트윗@newclear_heat) 기자] 최근의 전세대란과 관련, 단기적인 증상 치료보다는 구조적인 변화에 대응해야 한다는 의견이 제기됐다.

김현아 한국건설산업연구원 연구위원은 12일 바른사회시민회의가 주최한 토론회에서 "주택의 절대적 부족시대가 끝나고 자가보유율이 확대되는 등 주택임대차 시장의 구조는 믈론, 인구구조와 주택소비 패턴도 변하고 있다"며 "앞으로는 임대차가격이 아니라 계약형태와 공간적 선호 변화 등을 고려해야 한다"고 지적했다.

우선 그는 "지난 10년간 자가마련가구 증가 및 주택가격이 정체된 도시들에서는 월세 증가가 목격됐다"고 밝혔다.

실제로 국토해양부와 국토연구원의 주거실태조사자료를 보면, 수도권은 2000년대 자가 비율이 0.49%p 증가했다. 임대차는 월세비중이 감소하고 전세비중이 늘었다.

특히, 광역시는 수도권에 비해 자가 비율이 2.54%p 상승하면서 전·월세 비율이 감소했다. 미분양 적체 등 전반적인 주택가격이 하락한 대구는 자가·월세비율은 증가한 반면, 전세비율이 감소했다. 도 지역은 자가·전세비율 및 순수월세가 늘었다.

김현아 연구위원은 "장기적으로 인구증가가 정체되고 주택의 총량적 부족이 해소되면 전국적 임대차가격 상승은 없어도 지역·규모·상품별 임대가격 상승은 지속될 가능성이 높다"고 설명했다.

또한 "1~2인 가구 및 노인가구에 적합한 새로운 주택 유형 및 임대차 계약방식에 대한 사회적 수요가 증대될 것이다"며 "과거 임대차시장 주요 관심사는 가격 상승이었지만, 앞으로는 계약형태 변화 및 임대차가격의 공간적 차이 확대, 공급방식에 의한 부작용으로 변화될 것이다"고 밝혔다.

이와 함께, 김 연구위원은 세 가지 대응과제를 제시했다.

그는 전세가격 상승을 입주물량 감소로 보고, 대규모 재개발 재건축 사업을 본격 추진해야 한다고 했다.

김 연구위원은 "최근 2년 동안의 구조적 요인 외에 물량부족에 따른 전세가격 상승 요인이 현실화됐다"며 "신규 아파트 입주물량 부족은 향후 1~2년 지속이 불가피하다"고 했다.

이어 "가격 상승이 불가피한 현 상황에서 가격통제로는 임대료 안정 달성이 어렵다"며 "멸실에 따른 이주 물량의 조정과 신규 주택공급 활성화가 시급하다"고 강조했다.

실제로 부동산정보업체들에 따르면, 올해 아파트 입주물량은 19만호로 예상되고 있다. 이는 지난 10년 평균대비 39.6% 감소한 것이다. 지방의 경우는 이미 2006년 이후 입주물량 감소가 지속되고 있는 실정이다.

특히, 민영 아파트 입주물량이 전년대비 52.5%, 최근 5년 대비로는 62.2%가 줄어들 것으로 예상되고 있다. 또 소형보다는 중형 입주물량이 큰 폭으로 줄어들 것으로 보이는 상황이다.

또한 김 연구위원은 "주거복지 요구가 날로 증대하고 있어, 거대 정부보다는 시장기능 정상화로 재정투자의 효율성을 모색해야 한다"고 했다.

그는 "공정임대료 제도 및 임대료 통제에 많은 행정인력과 비용을 소모하고 있다. 공공임대주택 등에 한정해야 한다"며 "무분별한 공공 영역 확대에 따른 LH의 사례를 교훈 삼아야 한다"고 지적했다.

보금자리주택에 대해서도 "기대감이 과도하다"며 "호당 정부 지원금의 효율성을 분석해야 한다"고 말했다.

끝으로, 김현아 연구위원은 "전세제도 유지 및 임대차 기간 연장 등이 과연 임차자에게 유리한 제도인지, 우리나라 임차제도에 대한 근본적인 고민이 필요하다"며 "월세 등 주거비에 대한 비용으로서의 인식을 제고하고, 세제 개편 등을 통해 점진적인 월세 전환 유도도 필요하다"고 했다.

이어 그는 "소득 대비 높은 주택가격으로 월세 전환 시 주거비 부담의 큰 증가가 불가피하다"며 "주택구매자 금융 확대도 여전히 필요하다"고 했다.

세제 개편과 관련해서는 "소득공제에서 월세 등에 대한 주거비의 비용인정 확대 등으로의 점진적 유도 및 인센티브 부여가 필요하다"며 "민간 임대사업자 활성화를 위한 정책적 노력도 필요하다"고 주문했다.