[이해광 칼럼] 실효성 없는 부동산정책 이제 그만둬야

주택거래 활성화 및 부동산 경기 진작을 위해 올해 들어서만 굵직한 부동산대책이 4번씩이나 발표됐다. ‘1.13 전월세시장 안정방안’, ‘2.11 전월세시장 안정 보완대책’, ‘3.22 주택거래 활성화 방안’, ‘5.1 건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안’으로 이어지고 있는 릴레이식 부동산 대책이 하루가 멀다 하고 발표되고 있지만 아직 부동산 시장의 분위기는 싸늘하기만 하다.

특히 새로운 대책이 발표될 때마다 업계, 정계와 관계의 호흡이 맞지 않는 관계로 결국 정책의 실효성에 대한 책임공방이 끊이지 않고 있으며 이로 인해 정부의 정책과 시장상황을 판단해 사업기획을 해야 하는 건설업계와 주택수요 대기자들은 내 집 마련의 의사결정에 더욱 혼란이 가중시되고 있는 형국이다. 현재 정부가 추진한 “분양가상한제 폐지 안” 등 정책효과의 시장 반영은 당분간 요원하기만 하다.

또한 정부는 올해 들어 부동산거래 활성화를 위해 전세자금지원확대, 임대사업자 세제지원, DTI탄력적용, 분양가상한제 폐지안과 함께 취득세 감면 및 양도세 거주요건까지 완화함에 따라 부동산에 대한 투자 활성화 조건을 어느 정도 갖추었다고 본다. 그러나 부동산 시장은 매수세와 매도세가 호각세를 이루고 있으며 매수타이밍을 관망하는 추세가 장기화 국면으로 이어짐에 따라 좀처럼 부동산 경기는 살아나지 못하고 있다.

■ 새로운 정책을 발표할수록 움츠려드는 부동산시장

특히 정부가 5.1 건설·부동산대책을 내놓은 지 3주일이 지났지만 주택거래시장은 여전히 움직일 기미가 보이지 않고 있다. 그야말로 정중동인 셈이다. 특히 집값 상승에 대한 회의론과 관망세가 주택거래시장을 지배하면서 매도, 매수 문의가 오히려 끊어지는 기현상이 발생하고 있다. 사정이 이렇다보니 서울, 수도권의 부동산 중개업소들은 여전히 개점휴업 상태가 이어지고 있다고 불만이다.

공인중개사들의 반응을 살펴보면 시장에서 호가만 지속될 뿐 실제 매도, 매수에 적극 나서는 분위기가 아니라고 전한다. 또한 시장상황이 이렇다보니 부동산중개업계에 미치는 파장 역시 만만치 않다. 일부 공인중개사의 폐업 역시 사회적 문제로 대두될 전망이다.

또한 업계 일각에서는 “부자감세” 논란이 일어나고 있으며 향후에도 과세 형평성 문제가 대두되고 있다. 이번 정부가 내놓은 5.1 대책의 주택거래 관련 핵심 내용은 서울, 과천, 1기 5대 신도시(분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동)에 적용돼온 “2년 거주” 양도세 비과세 요건을 폐지한 것이다. 이에 따라 9억원 이하 1가구 1주택자는 3년만 보유하면 양도세가 완전 면제되고 9억 원 이상의 고가주택 보유자도 상당부분 양도세 감면 혜택을 받게 될 예상이다. 이렇게 시장의 논란의 중심에서 정부가 상당부분 부담을 떠안으면서까지 취득세 인하와 양도세 완하라는 카드를 꺼내든 것은 정부가 부담을 떠안더라도 부동산 주택거래 활성화를 통해 건설업계의 위기를 타개하기 위한 고육지책으로 풀이된다.

이렇게 세제완화라는 최고의 카드를 정부가 내 놓았지만 주택거래 시장의 분위기는 도통 움직일 분위기가 아니다. 현재 금리 인상과 총부채상환비율(DTI) 환원, 물가상승, 가계부채 상승 등이 부담으로 작용한 매수 세력의 관망세가 장기화로 들어섰으며 또한 취득세 인하, 양도세 인하, 분양가상한제 폐지 등이 국회통과도 확정 되지 않은 상황임에 따라 단기적 처방에 따른 기대효과는 떨어진다고 판단할 수 있다. 단지 세제완화라는 혜택이 아직 유효한 만큼 올 가을 이사철을 맞아 효과가 서서히 나타날 수도 있겠다는 조심스런 전망이다.
 
■ 정부, 겉으론 부동산거래 활성화, 내면적으론 가격하락 유도

5.1 주택거래활성화 대책의 실효성에 의문이 많은 가운데 지난 17일 서울 고덕, 강일3ㆍ4지구, 과천지식정보타운지구 등 5차 보금자리주택지구 발표에 시장은 실망감을 감추지 못하고 있다. 특히 분양가산정에 따른 반발은 이미 예견된 수순이기도 하다. 이번에 발표된 지역은 반 값 아파트의 투기를 막기 위해 주변시세의 85%선의 분양가를 산정하겠다고 한다.

대체 그 기준은 어떻게 산정할지, 또한 보금자리주택으로 인한 민간건설사의 분양시장에는 어떤 영향을 미칠지 가히 짐작이 된다. 현재 일부 지역에는 민간 건설 미분양 물량이 아직 남아 있으며 보금자리 주택의 저렴한 공급가로 인해 더더욱 힘든 상황을 맞이하고 있다. 

이번 5차 보금자리주택 지정을 살펴보면 대부분 강동권과 과천지역 등 교통과 생활 인프라가 잘 갖춰진 곳을 선택했다는 점이 눈길을 끌고 있다. 과천지역은 과천, 의왕, 안양 등 준 강남이라 불리우는 노른자위임에도 불구하고 보금자리 주택을 대량 공급하겠다는 것은 기존의 주택시장을 위축시키는 악영향을 초래할 것이다. 아울러 이러한 환경이 뛰어난 지역으로 보금자리주택이 공급 될 경우 민간건설사의 사업구조에 심각한 악영향을 초래할 것은 불을 보듯 확연한 일이다. 즉 출혈을 감수하면서 부득불 분양가를 낮추지 않으면 경쟁 자체가 되지 않기 때문이다.

또한 하반기에 6차 지구를 또 발표하겠다고 한다. 자, 그렇다면 과연 1~5차 보금자리 물량이라도 제대로 시행할 수 있는지에 대해서 묻지 않을 수 없다. 주택공급이 단기간 완성되는 사업이 아님에도 불구하고 보금자리 주택 공급 물량 계획이 이어지고 있는 이유가 대체 무엇일까?

지금은 주택공급의 수량이 많고 적음이 문제가 아니라는 점을 간과하고 있다고 말할 수 있다. 공급수량이 중요한 것이 아니라 장기적인 계획에 의한 안정적인 주택공급 대책이 필요하다 할 것이다. 또한 이를 통한 정부의 신뢰구축이 여실히 중요한 상황임에도 불구하고 아직도 임기응변식의 정책이라는 선입견을 지울 수가 없다.

■ 정부의 표심에 우선하는 부동산정책은 많은 시행착오 야기

단적인 예를 들어 뉴타운 문제를 되짚어 보면 충분히 짐작되리라 판단된다. 서울, 경기, 인천 등 뉴타운 사업은 지금까지 수많은 문제와 갈등을 남기고 결국은 뉴타운 지정 철회 등 재조정이야기까지 나오고 있다.

뉴타운 사업 역시 참여정부에서 추진하여 현 정부까지 이어져 오고 있는 과정에서 결국 말썽이 나기 시작했으며 세종시를 비롯한 혁신도시, 기업도시 등 공공사업 역시 정권의 교체에 따라 지지부진해지고 또 수많은 시행착오를 겪고 있다는 점을 상기해야 한다. 과연 정권 말기의 레임덕 현상에 따른 땜질 처방인지에 대해선 판단키 어렵겠지만 차기 정부에서 현 정부의 주택정책에 대해 온전하게 계승하여 완성할지에 대해 의문이 들 수밖에 없다.

자유선진당 임영호 의원이 (주)폴리시앤리서치에 의뢰해 지난 3월 36~27일 3.22부동산활성화대책 이후 실시한 설문조사에 따르면 국민 59.2%가 부동산정책에 대해 잘못하고 있다고 조사 결과 나타났다. 또한 조사에 따르면 서민들의 전ㆍ월세난 해소를 위해 필요한 대책으로 “공공임대주택 공급확대”가 가장 높은(44%) 비중을 나타냈다. 결국 공공이 나서서 임대주택을 공급하는 것이 서민 전세난 해결의 실타래일 것이다.

그러나 그린벨트를 훼손해가면서까지 공급 원가를 줄였던 보금자리주택이 도심에 들어서면서 시세가 기준으로 분양가를 산정키로 한 점은 수익을 우선으로 분양가격을 인위적으로 끌어올리고 있다는 비판이 시장의 지배적 의견이다.

■ 오늘을 힘겹게 살고 있는 165만 여명의 하우스푸어를 관리하는 정책도 ‘정부의 몫’

국민의 주거 안정을 최우선으로 해야 할 정부와 공 기업조차 수익을 염두에 둔 정책을 우선한다면 과연 공공복지 실현이 가능할까? 보금자리 주택이 정말 돈 없는 서민들이 살 수 있을까? 한번쯤 생각해 볼 필요가 있다.

5차 보금자리주택 공급에 따라 저렴한 주택공급에 대한 기대심리가 침체된 주택거래시장에서 또 다른 대기수요를 양산시킴으로써 시장 경기 활성화에 더욱 악영향을 끼칠 소지가 크다는 것을 유념해야 한다. 반값아파트는 아니더라도 발표된 계획대로 해마다 8만세대의 주택공급을 실천에 옮기겠다는 전근대적인 밀어붙이기 식 오기정책은 아닌지. 이젠 보다 실효성 있는 부동산정책으로 십년대계를 준비해야 할 것이다.

그린벨트를 훼손하고 뒤 늦게 반값아파트의 실효성에 대해 스스로 이를 실패한 정책으로 인정했던 정부, 이제는 165만 여명의 하우스푸어를 관리하는 정책도 정부의 몫이라는 보다 현실적인 정책이 그 어느 때보다 절실히 요구된다. 그리고 인위적인 부동산정책으로 시장교란이 계속 되는 한 부동산경기 활성화는 공허한 메아리가 될 뿐이다.

글ㅣ이해광 해광부동산정책연구소장

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