'하반기 부동산 시장 전망'

[재경일보 김동렬 기자] 4.1 부동산 대책이 주택시장 거래 활성화에 도움이 될 것이라는 기대와 달리 반짝 효과에 그치는 것이 아니냐는 우려가 현실화 되고 있다. 특히 4.1대책 효과는 하반기에 나타날 것으로 예상됐지만 하반기에 효과를 내기에는 많은 장벽이 있어 효과를 낼 수 있을지 의문이다.

우선, 6월말 취득세 추가 감면 종료가 주택 시장 분위기를 가라 앉힐 것으로 예상된다. 취득세 추가 감면 연장은 사실 세율(1%)이 크지 않기 때문에 매수자 입장에서 실익이 크지 않을 수도 있다. 예컨대 3억원의 주택을 거래하면 300만원의 절세 효과가 있는데, 생각보다 금액이 크지는 않다. 그러나 직접 현금 지출이 줄어드는 것을 체감한다는 점, 주택 정책에서 세금 정책이 주는 심리적인 효과가 크다는 점 때문에 취득세 추가 감면 연장은 파급 효과가 클 것으로 예상된다.

계절적 요인도 있다. 7~8월 여름 휴가철, 9월 중순 추석까지 약 3개월은 주택 시장 여름 비수기이고 12월은 겨울 비수기가 시작되므로 사실상 하반기에도 주택 거래가 활발하게 진행될 수 있는 시기는 10~11월 2개월에 불과할 것으로 보인다.

따라서, 전반적으로 하반기 부동산 시장도 회복이 쉽지 않아 보인다. 정부가 부동산 시장 활성화를 위해 다각도로 방안을 모색하고 굵직한 대책도 내놓았지만 현재 부동산 시장 상황이 정책만으로 해결될 수 없기 때문에 국내외 경제 회복이 선행되어야 할 것으로 전망된다.

다만, 경제 회복 선행과 함께 정부는 일관성 있는 정책 추진에 집중할 필요가 있다. 취득세 추가 감면 연장 종료의 경우 취득세만의 문제가 아니라 정책 추진이 일관되지 않은 모습으로 비춰지는 것이 문제다. 정책은 일관성이 있어야 하고 예측 가능할 때 국민들에게 신뢰를 얻을 수 있지만, 정부가 바뀔 때마다 주택 정책이 일관되지 않아 현재 신뢰를 많이 잃은 상태다. 따라서 신뢰 회복과 4.1부동산 대책의 시너지 효과를 위해서 취득세 추가 감면 연장 등 일관된 정책 추진이 필요하다.

◆ 기존주택

4.1부동산 대책에도 불구하고 기존 주택 매매 시장은 하반기에도 회복이 쉽지 않아 보인다. 4.1대책 이후 강남 재건축 단지들을 중심으로 반짝 상승세를 보이기도 했지만 최근 강남마저 주춤하는 모습이고 강남을 제외한 지역에서는 반응이 신통치 않기 때문이다. 특히 6월말 취득세 추가 감면이 종료되면 심리적인 위축과 계절적 비수기 영향으로 주택 거래는 줄어들 가능성이 크다.

현재 주택 시장은 금리가 낮고 세금 혜택 등 주택을 구입하기에는 좋은 여건이 형성돼 있지만 수요자들의 소득이 늘어나지 않고서는 주택 시장 참여가 쉽지 않기 때문에 하반기에도 소강상태를 보일 것으로 예상된다. 다만, 매매로 전환하는 전세수요와 급매물 소진 등으로 추가 가격 하락은 제한적일 것으로 전망된다.

전세시장은 기존 주택 매매시장 거래 부진의 영향으로 가격이 상승할 가능성이 있다. 매수 대기자들이 매매 대신 전세로 돌아서는 경우가 많고 기존 전세입자들도 가능한 계약을 연장하려고 하기 때문에 수요는 더욱 증가하는 반면, 전세 공급 물량은 한정돼 있어 전세시장이 불안해질 수 있다. 또한 집주인이 임대수익을 높이기 위해 전세를 월세로 전환하는 경우가 늘고 있어 전세 물건은 더욱 줄어들 전망이다.

다만, 신규주택 입주물량 등 여러 가지 변수가 있지만 2013년 2분기 이후에는 전월세 거래량이 2013년 1분기 거래량을 하회할 것으로 예상된다. 전월세 거래량을 대략적으로 예측할 수 있는 자료는 2년 전 전월세 거래량이다. 현재 주택임대차보호법에서 규정하고 있는 임대차 기간이 2년이므로 2년 전 거래된 전월세 물량(국토교통부가 집계하는 확정일자 신고분)은 2년 후 전월세 재계약 대상이 되기 때문이다.

2011년 분기별 전월세 거래량을 살펴보면 1분기가 35만906건으로 가장 많고 2분기 33만7957건, 3분기 31만580건, 4분기 32만1799건으로 2~4분기 전월세 거래량 모두 1분기 거래량에 미치지 못한다. 특히 하반기 거래량은 상반기 거래량의 91.8% 수준이기 때문에 상반기 보다는 하반기 전세 시장이 안정적일 것으로 예상된다.

◆ 분양

수도권은 서울이 비교적 활기를 띨 것으로 예상된다. 서울은 상반기에 이렇다할 분양 물량이 없었기 때문에 위례신도시, 내곡보금자리, 세곡2지구, 래미안 대치 청실, e편한세상 경복, e편한세상 한신, e편한세상 옥수, 잠원대림, 고덕 시영, 북아현 푸르지오 등 하반기 유망 분양 물량에 수요자들의 관심이 모아질 것으로 예상된다. 특히 5월 말 시행된 전용면적 85㎡ 초과 청약가점제 폐지로 중대형 유망 분양 물량의 청약 경쟁률도 다소 상승할 것으로 예상된다.

다만, 서울의 재건축?재개발 단지들은 좋은 입지에도 불구하고 분양가가 높으면 미분양되는 경우가 많기 때문에 분양가가 분양 성패를 좌우할 것으로 전망된다.

경기도는 위례신도시, 동탄2신도시, 광교신도시 등에서 분양이 준비돼 있지만 물량이 많지 않고 상반기에 동탄2신도시 시범단지 분양이 끝나 상반기와 같은 붐이 일어나기는 어려워 보인다.

지방은 분양시장 분위기가 급격하게 꺾이지는 않겠지만 지난 3년 간 공급이 많았던 부산, 세종, 경남 등의 지역을 중심으로 약세를 보일 가능성이 크다. 이런 지역들은 공급량 조절이 필요한 시기다.

미분양의 경우에는 4.1부동산 대책 양도세 감면으로 수요자들의 관심이 높아지면서 분양가 할인, 금융지원, 발코니 확장 등 혜택이 많은 단지 위주로 꾸준하게 소진될 것으로 예상된다.

◆ 수익형부동산

주택 시장 침체로 오피스텔이 대체 상품으로 떠오르면서 2010년부터 2012년까지 많은 물량이 쏟아져 공급 과잉에 대한 우려의 목소리가 나오고 있다. 실제로 최근까지 공급이 많은 지역은 분양에 참여한 사업장들의 물량이 미분양으로 남아 있어 임대료와 매매가 하락이 예상된다. 뿐만 아니라 오피스텔의 경쟁 상품인 도시형생활주택 역시 2009년 상품 출시 이후 2012년까지 공급이 폭발적으로 늘어 임대 시장에 영향을 주고 있다.

다만, 저금리 기조가 변수가 될 가능성이 있다. 저금리 기조가 지속되고 있어 금융 상품의 수익률도 저조하기 때문이다. 오피스텔과 도시형생활주택이 공급 과잉으로 수익률이 하락했다고는 하나 신규 공급이 많지 않았던 지역에서는 임대 수익률 6~7%도 가능하다. 정기예금, 정기적금 등 금융 상품의 수익률은 3%를 넘기가 어렵다.

따라서 하반기 오피스텔과 도시형생활주택은 신규 공급이 많지 않은 곳을 중심으로 보합세를 보일 것으로 예상된다. 오피스텔과 도시형생활주택의 수익률이 2~3년 전에 비해 하락 했음에도 불구하고 금융 상품에 비해서는 높아 수요자들이 하락한 수익률을 어느 정도 선까지 용인할수 있는지에 따라 시장 상황은 달라질수 있기 때문이다.

◆ 상가

상가 시장도 하반기에 전반적으로 활성화 되기는 어려워 보인다. 상가의 경우 경기 흐름에 상당히 민감하게 반응하기 때문에 현재와 같이 소비가 위축되고 경기 침체가 장기화 되면 상가 매출감소, 임대료 연체 증가, 폐업, 상가 매매가 하락 등 부작용이 나타난다. 따라서 상가 시장이 활성화 되기 위해서는 소비 심리를 증가 시킬 필요가 있다. 다만, 오피스텔과 도시형생활주택 등 주거용 수익형부동산의 수익률이 하락하면서 상업용 수익형부동산이 상대적으로 관심을 받을 가능성도 있다.