3차 국가철도망, 단기적 지가 상승은 어려우나... 수서 및 수 경기권 전망 밝다

운정신도시·삼송지구·양주신도시·은평뉴타운 관심↑

정부가 제3차 국가철도망 구축계획을 발표하면서 어떤 지역이 수혜지로 떠오를지 관심이 쏠린다. 부동산 업계에서는 파주 운정신도시, 고양시 삼송지구, 양주신도시 등을 수혜 예상 지역으로 꼽는다.

계획에 포함된 운정3지구와 1·2지구 사이를 지나는 킨텍스∼교하 차량기지 구간 GTX 연장노선과 대화역에서 운정신도시까지의 3호선 연장 구간이 개통되면 그동안 경의선에 의존했던 운정신도시의 철도 교통망이 크게 개선될 것으로 기대를 모은다.

경기도 고양시 삼송지구와 서울 은평뉴타운도 동빙고에서 광화문을 거쳐 은평뉴타운, 고양 삼송지구까지 이어지는 신분당선 삼송 연장노선이 들어서면서 기존 3호선보다 빠르게 강남권으로 진입하게 될 전망이어서 수혜지역으로 꼽혔다.

양주신도시는 도봉산역에서 포천까지 7호선 연장노선이 지나게 돼 이 일대 교통여건이 개선될 것으로 예상되며, 경기도 화성시 봉담읍 일대도 기존 수원 호매실까지로 예정됐던 신분당선 남부 연장노선이 봉담읍까지 연장될 계획이어서 수혜지역으로 꼽힌다. 서울 양천구 신월동은 부천 원종에서 홍대입구를 잇는 철도 노선이 계획에 포함돼 강북 도심권 접근성이 향상될 전망이다.

부동산 업계에서는 3차 국가철도망 계획의 수혜 예상 단지로 현대건설[000720]이 운정신도시에 짓는 '힐스테이트 운정', 양주신도시 옥정지구에 들어서는 '양주신도시 리젠시빌 란트', GS건설[006360]이 은평뉴타운 A11블록에 짓는 '은평스카이뷰 자이' 등을 꼽았다.

대우산업개발이 화성시 봉담읍에 짓는 '화성와우리주상복합'이나 현대산업개발과 두산건설[011160]이 서울 양천구 신월동에 공동 시공하는 신정뉴타운 1-1지구 재건축 아파트도 관심을 끈다.

한편, 전문가들은 장기간에 걸쳐 광범위하게 진행되는 사업인 만큼 단기적인 지가 상승은 기대하기 어렵겠지만 장기적으로는 역이 들어서는 지역을 중심으로 토지 가격이 전반적으로 상승할 것으로 내다봤다. 부동산114 리서치센터 함영진 센터장은 "철도가 구축돼 역세권으로 개발되고 인근에 주거지와 상업시설이 조성되면 토지가격이 상승하고 유입 인구가 늘면서 주택시장에도 많은 영향을 미칠 것으로 보인다"며 "장기적으로 토지 가격 상승에 영향을 줄 수 있을 것"이라고 예상했다.

국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "최근에는 모든 생활권이 지하철이나 철도 중심으로 형성되는 추세라 지하철·철도역이 주택가격이나 토지 가격에 결정적인 영향을 준다"며 "철도망이 연결돼 주요 도시로의 접근성이 개선되면 인근 부동산 가치는 올라갈 것"이라고 내다봤다.

박 위원은 "외곽 지역으로 갈수록 주요 도시로의 접근성이 부동산 가격을 결정하는 요소가 되는 만큼 철도 주변에 아파트 단지가 많이 들어설 가능성이 있고 가격도 전반적으로 올라가게 될 것"이라고 예상했다.

전문가들은 3차 국가철도망 구축 사업의 수혜지로 일단 강남 수서와 경기 남부, 수도권 일대 주요 신도시 등을 꼽았다. 위례과천선 복정∼경마공원, 일산선 연장 대화∼운정, 신분당선 서북부 연장 동빙고∼삼송 등의 철도망이 구축되면 하남미사지구, 위례신도시, 파주운정지구, 삼송지구, 인천 송도지구 등의 도심 접근성이 개선돼 개발이 가속화하고 인근 부동산 가격에도 영향을 줄 것으로 내다봤다.

함영진 센터장은 "위례과천선의 경우 뉴스테이 사업과 보금자리주택이 공급되는 위례와 과천 인근을 지나고 삼송지구도 광역철도로 연결되면 도심 접근성이 높아질 것이다. 일산선 연장 대화∼운정이 연결되면 파주 운정지구의 교통 상황도 훨씬 나아질 것"이라고 예상ㅎ며,  "철도망이 연결되는 지역이 기존 택지개발지구나 보금자리주택 개발지구처럼 유효 수요는 있지만 대중 교통망이 열악한 곳인데 이 지역의 도심 접근성이 높아지면 지가나 아파트 분양률 상승을 기대해볼 수 있다"며 "철도망 구축으로 베드타운화 된 신도시에 활력을 주는 효과가 나타날 수 있다"고 내다봤다.

국민은행 박합수 도곡스타PB센터 수석부동산 전문위원은 "그동안 서울 강남이나 강동, 송파 거주자들은 철도를 이용하려면 서울역이나 용산으로 가야 했는데 수서역이 서울역에 이어 제2의 철도 허브로 조성되면 강남·강동부 철도 역세권이 하나 형성되는 만큼 강남·강동지역 발전에 의미 있는 시설이 될 것"이라고 전망했다.

그러나 철도망 인근 부동산 투자에는 신중해야 한다는 의견도 많다. 함영진 센터장은 "철도망 구축 사업은 완공까지 장기간 소요되고 최근에는 이런 개발 호재가 토지 가격에 미치는 영향력이 과거보다 크지 않은 추세"라며 "시기별로 개발 계획이 언제 확정될지, 역은 언제 어디에 들어설지 등을 고려해야지 '묻지마'식 투자는 위험할 수 있다"고 설명했다.

박원갑 전문위원도 "토지는 과거에는 90%가 투자 목적으로 거래됐는데 최근에는 거래의 90%가 실수요 목적으로 이뤄지고 있고 철도망 구축은 장기 사업이라 단기 수익을 기대하고 뛰어들었다가는 손해를 볼 수도 있다"고 조언했다.