공급확대·세제 강화 '투트랙' 부동산 대책…다주택자는 증여 택했다

양도세 중과는 정부가 원하는 부동산 시장 안정화에 효과는 제한적일 것으로 보인다.

정부는 세부담을 올려 다주택자들이 매물을 내놓도록 유도한다는 계획이지만 오히려 매물이 잠기면서 오히려 시장 공급은 감소하는 것이 전문가들의 견해다.

▲공급확대·세제 강화 '투트랙'…25번째 부동산 정책 효과 있을까

문재인 대통령은 지난 8일 신년 기자회견에서 도심 주택 공급 확대와 세제 강화를 올해 부동산 정책의 방향으로 제시했다.

주택 공급 대책에서 공급 규모가 가장 큰 건 3기 신도시다. 남양주왕숙, 하남교산, 인천계양, 고양창릉, 부천대장 등 총 5곳의 신도시가 지구지정을 마쳐, 올해 7월 인천계양부터 차례로 사전청약을 실시해 올해 하반기에만 3만호, 내년 3만2000호를 공급한다.

공공재개발은 흑석2구역 등 서울시내 8곳을 후보지로 선정했으며 연내 정비계획 수립 및 시행자 지정을 완료할 계획이다. 이를 통해 4700가구를 공급할 예정으로, 3월 중엔 추가 후보지를 선정·발표할 예정이다.

정부는 주택공급 확대를 위해 소규모 단지까지 LH, SH 등 공공을 참여시켜 정비사업 속도를 높이기로 했다.

정부와 서울시가 사업구역 1만 ㎡ 미만, 기존주택의 세대수가 200세대 미만인 노후 주택 단지의 주거환경을 개선하는, 이른바 '미니 재건축' 사업인 '공공소규모재건축'을 통해 오는 2023년까지 현재 5800여 세대의 주택을 1만 세대로 확대 공급한다는 계획이다.

서울시는 준공 30년이 지나 이 같은 공공소규모재건축 사업에 참여 가능한 주택 대상지가 총 1070곳, 6만여 가구에 달할 것으로 추산하고 있다. 이 중 현재 조합 설립을 추진 중인 단지는 76곳이다. 사업이 완성되면 오는 2023년까지 현재 5856세대를 허물어 9950세대가 공급된다.

부동산114에 따르면 서울의 아파트 입주 물량은 지난 2019년과 작년은 각각 4만8천813가구와 4만9천32가구로 엇비슷했으나 올해엔 2만9천649가구, 내년엔 2만341가구로 확 줄어든다. 올해부터 분양물량은 늘어날 전망이다. 작년 2만8천137가구에 그쳤던 아파트 분양은 올해 4만1천489가구, 내년엔 4만5천217가구로 증가한다.

서울시는 2020년부터 6년간 서울에 공급되는 아파트를 연평균 5만 가구 안팎으로 예상하지만 인허가, 분양가격 결정 등 여러 가지 요인으로 절차가 늦어질 수 있어 계획대로 분양이 이뤄질지는 지켜봐야 한다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "잠재적 서울 아파트 수요는 굉장히 많기 때문에 이를 완전히 충족한다는 건 사실상 불가능하다"면서 "입주 아파트 기준으로 연간 최소한 3만 가구 이상이라도 꾸준히 계속 공급할 수 있다면 가격 안정에 도움이 될 수 있을 것"이라고 말했다.

이렇듯 부동산 시장을 안정화 시키는 데 필요한 주택 수요만큼 당장의 대량 공급이 어려운 데다 정부가 다주택자의 양도세 완화는 없다고 못 받으면서 설 전에 발표될 25번째 부동산 대책 효과가 제한적일 것이라는 전망도 나온다.

▲전문가 "1기 신도시 정도 물량 나와야"…양도세 중과로 매물 잠김 심화 우려도

부동산 관련 전문가들은 최소 200만 가구에 이르는 1기 신도시 정도의 물량이 나와야 집값을 잡는데 효과가 있을 것으로 전망했다.

설 전에 나올 25번째 부동산 공급 대책이 역세권 고밀개발, 준공업지역 순환정비 등 3년 넘게 소요되는 주택공급 방안인 것을 감안했을 때 현재 전세 매물 부족과 공급 부족으로 매매가가 치솟는 부동산 시장을 안정화 시키는데는 역부족일 것으로 보는 시각이다.

게다가 정부가 오는 6월부터 양도소득세 중과가 강행하기로 하면서 오히려 주택을 팔면 손해인 다주택자들이 버티기에 들어가면서 매물 잠김 현상은 더욱 심화되고 집값 상승세는 이어질 것으로 예상된다.

일각에서 중장기적 주택 공급 대책과 함께 단기적으로 주택 공급을 늘릴 수 있는 양도세 완화 방안도 고려해야 한다는 제언도 나온다. 즉, 양도세 완화를 통해 다주택자들이 매물을 내놓을 수 있는 퇴로를 열어줘야 한다는 것이다.

▲지난해 증여 택한 다주택자들 역대 최대…양도세율보다 증여세 더 낮아

다주택자를 겨냥한 고강도 부동산 세금 인상 대책이 잇따르면서 지난해 아파트 증여가 역대 가장 많았던 것으로 나타났다.

정부는 지난해 7·10대책에서 다주택자의 종합부동산세 최고 세율을 기존 3.2%에서 6.0%로, 양도소득세 최고 세율을 기존 42.0%에서 45.0%로 올렸다. 이는 올해 1월부터 시행됐다. 현재 다주택자의 양도세율(16∼65%)보다 증여세율(10∼50%)이 낮은 상황이다.

전문가들은 올해 6월 다주택자 양도소득세 중과 시행 전까지 증여 추세는 계속 늘어날 것으로 내다봤다. 매물 확대를 위해서 증여세 할증보다 한시적으로 양도세 중과를 폐지해 다주택자들이 매물을 내놓을 수 있도록 유인해야 한다고 주장했다.

▲지난해 아파트 증여 전년보다 43% 급증…강남4구에 집중

19일 한국부동산원 아파트 거래 현황(신고일자 기준)에 따르면 지난해 전국의 아파트 증여는 9만1천866건으로 2006년 관련 통계가 공개된 이래 가장 많은 것으로 집계됐다.

전국 아파트 증여는 2018년 6만5천438건에서 2019년 6만4천390건으로 감소했다가 지난해 43% 증가했다.

특히 서울의 아파트 증여 건수는 지난해 2만3천675건으로, 전년(1만2천514건) 대비 1.9배로 급증하며 역대 최다치를 경신했다.

서울 25개 구 가운데 아파트 증여가 많은 곳은 송파구(2천776건), 강동구(2천678건), 강남구(2천193건), 서초구(2천건) 등의 순으로 나타나 강남권 4구에 집중된 것으로 나타났다.

강서구(867건)는 전년(235건) 대비 아파트 증여 건수 증가 폭이 3.7배에 달했다.

지난해 매매·판결·교환·증여·분양권·분양권전매·기타소유권 이전 등의 아파트 거래 가운데 증여 비중은 서초구(26.8%), 송파구(25.4%), 강동구(22.7%) 등의 순서로 높았다. 작년 이들 지역에서 아파트 거래의 4건 가운데 1건꼴이 증여였다는 얘기다.

서울뿐 아니라 경기와 인천도 지난해 아파트 증여가 각각 2만6천637건, 5천739건으로 연간 최다 수치를 갈아치웠다.

수도권(서울·경기·인천)의 아파트 증여 건수(5만6천51건)는 전국 증여 건수의 61%를 차지했다.

한편, 국회 기획재정위원장인 더불어민주당 윤후덕 의원은 세금 부담을 회피하기 위한 다주택자들의 편법 증여가 급증하고 있다면서 최근 증여세 할증 과세 도입 대책 등을 담은 제안서를 정부에 전달하기도 했다.