[인터뷰]美위즈덤 부동산투자회사 차비호 대표, “부동산 투자기법 TIC(공동투자)가 대세”

[LA=한국재경신문] 서브프라임모기지(비우량주택담보대출) 부실 사태로 출발한 미국 금융위기는 세계경제 침체라는 큰 파장을 몰고 왔고 대형 투자은행 리먼브라더스의 파산은 안전자산 선호현상을 두드러지게 만들었다.

이 영향으로 미국경제는 대공황 이후 최악의 실업률을 기록하고 부동산 시장도 침체를 면치 못하고 있다. 하지만 여전히 부동산 시장은 투자가치가 큰 것은 분명하다.

본지는 현지 한인 부동산투자 전문가인 차비호<사진> 대표를 통해 미국 부동산 시장의 상황과 여건, 투자 방법 및 유의점을 들어 봤다.

차비호 대표는 미국계 부동산투자회사인 SCI에서 십수년간 마케팅 디렉터로 일하면서 쌓은 경험으로 한인투자자들을 위한 위즈덤(Wisdom) 부동산투자회사를 2년 전에 설립했다.

그는 공인회계사로서 북가주 공인회계사협회장을 역임했으며, 현재 부동산업계에서는 부동산세법 전문가로 통하고 있다.

다음은 차 대표와의 일문일답.

기자: 미국 경제 침체로 인해 한인 경제 또한 유래 없는 어려운 시기를 지나고 있다. 특히 부동산 업계도 상당한 타격을 봤을 텐데, 전반적인 미국 부동산 업계 분위기를 한인 부동산 업계를 중심으로 전해 달라.

차 대표: 미국경제 침체의 발단이 부동산거래에서 발생한 서브프라임 융자였기에 부동산 업계의 타격이 다른 산업보다 더욱 크다. 이번 부동산 경기의 침체는 미국주류 사회보다 한인 부동산 업계에는 더욱 심각한 타격이다. 왜냐면 많은 한인들이 집을 구입할 때 수입 증명이 어려워 대부분 서브프라임 융자를 사용했기 때문이다.

게다가 이런 융자가 가능했기에 실수요 보다 투자 혹은 투기용으로 더욱 많은 집을 구입할 수 있었기에 이런 비정상적인 수요가 한인 부동산 업계의 확장을 부추겼다.

하지만 서브프라임 문제가 불거지면서 부동산 구입 수요가 급격히 감소해 중개업, 융자업 등 부동산에 관련된 사업들에게 큰 타격을 주었다.  실제 한인 타운에 있는 오피스 건물의 공실률이 지난해와 올해 현재 급격히 늘어나고 있는 것도 다수의 부동산 중개회사와 융자회사의 축소 혹은 폐업 영향이 크다.

게다가 한인타운에서 2006년까지 호황를 누렸던 신규 콘도 건설 및 분양(한국으로 치면 아파트) 사업도 2007년부터 급격히 얼어붙으면서 2006년 이후에 완공된 수백 개의 콘도가 팔리지 않고 있고 이 중 많은 부분이 이미 은행 차압에 들어가 있는 형편이다. 이는 개발업자들 에게는 뼈를 깎는 고통 이지만 한편으로는 현금을 확보한 투자가들에게 더 할 수 없이 좋은 투자 기회를 제공하고 있다.

한편 미국 부동산시장도 공황 이후 가장 큰 어려움을 겪고 있다. 차압물건이 주택 거래의 대부분을 차지하고 있고 은행 융자가 까다로워 경매마저 경색되어 있는 형편이이고 투자용 부동산도 대부분의 은행들이 융자를 기피하는 추세여서 매매가 극히 줄어든 상태이다. 

기자: 최근 국내에서 부동산 관련 문의는 주로 어떤 부분에 대한 것이 많은가. 

차 대표: 6개월 전까지 한국에서 미국 부동산 투자관련 문의는 차압주택을 수십 채 혹은 수백 채 묶어서 싸게 살수 있냐는 것이었다. 그러나 환율의 급격한 상승으로 현재 한국에서 미국 부동산투자에 관한 문의는 거의 없고 (투자자들이) 환율이 유리해 질 시점까지 관망하고 있는 상태로 보인다.

한국 투자자들을 접하면서 한 가지 느낀 점은 이들 투자가들이 미국 부동산 투자를 이야기 할 때 임대업 보다는 개발에 관심이 많다는 점이다. 개발이 좋기는 하지만 미국에서 부동산 개발은 아주 까다롭고 위험부담도 높다. 그리고 미국의 개발업자들은 개발 후 임대업을 전문으로 하는 투자회사에게 건물을 파는 것이 대부분이다. 권하고 싶은 점은 개발을 하기 전에 임대업을 먼저 해봄으로 부동산 투자의 경험도 쌓고 개발업자와의 네트워크도 형성해서 미국을 배우는 것이 바람직하다고 생각한다.   

기자: 상가용 부동산과 주택용 부동산에 (한국 투자자가) 투자할 때 최우선적으로 고려해야 할 사항은 무엇인가? 두 분야를 구별해서 설명해 달라.

차 대표: 우선 투자목적이 무엇인지 생각해 볼 필요가 있다. 주택이든 상가든 자신이 직접 살거나 사업을 운영하여 본인이 건물을 사용하지 않으면 임대를 해야 한다. 국내 투자가의 대부분은 임대를 하게 되는데 이럴 경우 가장 중요한 것은 임대수입이 관리비용과 은행융자 갚기에 충분한가, 즉 Cash Flow(현금 흐름)를 따져 보아야한다. 대부분의 경우 부동산융자는 외국인(미국내 거주인 이외)에게는 미국인 보다 불리하다.

특히, 거주용 부동산은 건물주보다 임대인의 권리가 더욱 많을 수 있는 나라다. 그러므로 관리를 잘 못하면 건물의 가치하락은 물론이고 법적인 문제도 발생할 수 있어 주의를 요한다.

기자: 국내 부동산업체와 미국 부동산업체가 규모와 전문성 면에서 차이가 큰 것 같다. 미국 부동산업체의 강점과 약점에 대해 설명해 달라. 

차 대표: 미국부동산업계의 가장 큰 강점이라면, 시장이 크고 부동산 가치도 높기 때문에 관련 업체의 규모가 클 수 있다는 점이다. 미국은 부동산에 관련된 법이 잘 발달되어있고 부동산 소유와 투자에 관한 세법이 유리하며 은행 융자가 관대하다. 규모가 큰 부동산 업체는 중개업무뿐만 아니고 부동산투자, 대기업 세계시장 진출 컨설팅 등 업무분야가 무척 광범위하고 전문적이다.(참고 www.cbre.com)

하지만 법이 잘 발달된 만큼 시장이 복잡해 법적인 분쟁이 많고 비생산적인 소송이 항상 발생 할 수 있다는 것이 약점될 수 있다.

기자: 한국인 투자자들에 대한 한인부동산업계의 경쟁력은 무엇이라고 보는가?

차 대표: 한국말을 하는 고객에게는 한국말로 소통하고 한국인의 정서를 이해 한다는 것이 가장 큰 경쟁력이다..

근래에 들어서는 1.5세 와 2세들의 부동산 업게 진출이 많아졌다. 이들은 미국에서 교육받고 미국 회사에서 실무를 배운 경험으로 한국 고객들에게 전문적인 서비스를 제공 할 수 있음으로 큰 경쟁력을 가지고 있다.

한인 고객을 떠나 주류 고객에게 대한 경쟁력은 한인부동산업계라고 특별한 것이 있는 것은 아니다. 각 부동산 업체가 실력 있는 전문인들을 고용하고 영세적인 생각에서 벗어나는 것이 경쟁력을 높이는 길리라고 생각된다.

기자: 한인커뮤니티 내의 부동산 투자 규모는 어느 정도이며, 어느 분야에 주로 취중 돼 있나? 또 국내로의 역투자 규모 추세는 어떠한가?

차 대표: 한인들이 부동산을 많이 소유하고 있다고는 하지만 전체적으로 보면 그렇게 크지는 않다고 생각한다. 

한 가지 예외가 있다면 J라는 투자회사이다. 이 회사는 오피스 건물과 상가, 골프장 등 백 여개가 넘는 부동산을 소유하고 있고 가치도 30억달러 정도 되는 것으로 알고 있다. 이 회사가 이렇게 성장할 수 있었던 것은 투자가들의 자금을 모아 공동으로 투자, 소유했기 때문이다.

이에 비해 대다수 한인들은 공동투자를 꺼려해서 규모면이나 전문성에서 많이 떨어진다고 생각된다.

또 대부분 개인이 소유 할 수 있는 부동산 규모에는 한계가 있기에 한인들은 주로 작은 상가나 아파트를 선호한다.

국내로의 역투자 규모는 아직까지는 미미하다고 생각된다. 미국 내에서도 한인들의 부동산 소유 규모는 아직도 작고 한국에까지 투자 할 여력은 미미하다고 생각된다. 또한 한국 내에 부동산 관련법이 어렵고 자주 바뀌는 것도 투자를 꺼리는 이유 중 하나다.

근래에 환율의 급변으로 차익을 누릴 수 있다고 생각하는 사람들이 일부 있는 것 같다. 그러나 부동산 투자는 근본적으로 장기투자인 것을 고려할 때 환차로 이득을 생각하는 것은 투자보다는 투기 성향이 있다.

기자: 미국 부동산 경기는 언제쯤 풀릴 것이라고 전망하나?

차 대표: 개인 적으로는 올해 말 정도라고 생각한다. 한 가지 의견을 더하자면 2010년부터 급격히 찾아 올 인플레이션이다. 미국정부는 경기 부양책으로 현재 약 2조달러를 시중에 풀 계획이고 이들 중 많은 부분이 국가 기간산업에 할당되기에 돈은 많이 풀리지만 당장은 생산성이 없다. 

요즘은 인플레이션보다 디플레이션을 걱정하지만 이렇게 많은 돈을 생산성 없이 시중에 풀면 반드시 인플레이션이 생긴다. 더구나 국가 기간산업은 한번 시작하면 중간에 멈추기 힘들다. 결국 더욱 많은 돈이 시중에 풀리게 되고 인플레이션을 촉진하게 된다.

인플레이션이 높을 때 가장 안전한 투자는 부동산이다. 그리고 부동산에 투자하기 가장 좋은 시점은 올해(2009년)라고 생각한다.

기자: 국내의 해외부동산 투자 수요는 해마다 늘어나고 있다. 미국 부동산 경기는 지역별로 편차가 크다고 하는데 안정적으로 장기간 투자하기에 좋은 곳은 어디인가? 

차 대표: Demographic investing 이란 계념을 생각하면 좀 더 안정적으로 투자할 곳을 찾을 수 있다. 이는 부동산 수요는 인구증가와 직접적인 관계가 있다는 말이다. 은퇴한 베이비부머 세대가 미국 남부의 선벨트(Sunbelt) 지역으로 이주하고 있는 추세기 때문에 반대로 미국 북쪽은 인구가 줄고 있다. 따라서 인구가 증가하고 직업창출이 많으며 사람들이 선호하는 지역을 공부할 필요가 있다.

기자: 남가주 한인CPA협회 이사와 부동산 투자 대표 등 다양한 타이틀을 갖고 있는데, 자신의 소개와 앞으로의 사업 비전을 말해 달라.

차 대표: 20년 이상 CPA 업무와 부동산투자 일을 하면서 항상 생각하는 것은 어떻게 하면 나와 내 고객들이 재정적인 자유를 가질 수 있나 하는 것이다. 대부분의 한인들은 미국에 와서 성실히 일하기에 돈을 번다. 그러나 일해서 번 돈으로 부자가 되기는 어렵다. 부자가 되려면 번 돈의 일부를 저축하고 투자해서 재산을 증식해야 한다. 그리고 이렇게 증식된 재산에서 안전하게 수익을 발생할 때 비로소 재정적 자유를 누릴 수 있다고 생각한다.

미국에서 재산 증식에 가장 유리한 방법은 부동산투자이다. 그러나 개인이 부동산 투자해서 재산을 모으기에는 많은 어려운 점들이 있다. 이런 어려운 점들을 해결할 수 있는 방법이 공동투자이다. 그렇다고 공동투자가 단점이 없는 것은 아니다. 하지만 미국은 공동투자가 제도적으로 잘 발달되어 있는 나라다. 

나의 사업 비전은 WISDOM 부동산투자회사가 공동투자를 통해 부동산투자의 장점은 살리고 단점을 보완해서 많은 한인들이 부동산 부자가 되어 재정적인 자유를 누릴 수 있게 해주는 것이다.

기자: 마지막으로 어려운 경제 상황으로 고생하는 국내외 경제인들을 위한 조언 한 마디 한다면.

차 대표: 경기는 사이클이다. 항상 좋을 수도 없고 항상 나쁠 수도 없다. 지금의 위기는 더욱 좋은 경제를 만들기 위한 과정이자 기회이다. 인간의 역사는 생활의 질을 향상시키기 위한 노력의 연속이라고 했다. 이번 위기가 지나면 우리의 경제는 더욱 나아질 것으로 생각한다. 그리고 UN 반기문 총장이 말 했듯이 '준비하는 자만이 새로운 미래를 만든다'.

모두 이 위기를 기회로 만드는 준비하는 사람들이 되었으면 좋겠다.