밀어내기 분양 속 미분양아파트 경쟁력은?

내년 2월 11일 종료하는 양도세 혜택종료로 각 건설업체가 밀어내기 분양경쟁을 하고 있다. 부동산 비수기라 할 수 있는 12월 분양예정인 물량이 작년에 4배에 이를 정도다. 이런 분양시장 속에서 그동안 꾸준하게 적체된 물량을 소진하던 미분양업체에 많은 타격이 예상된다.

미분양아파트는 그동안 10월 말 기준 7개월 연속 감소하고 있으며 09년 3월 이후, 최저수준을 기록하는 모습을 보이고 있다. 특히. 수도권은 19,848호로 전월(20,962호) 대비 1,114호 감소해 -5.3%감소율을 보이며 지방보다 꾸준히 감소하는 모습을 보이고 있다.

미분양아파트도 신규분양과 마찬가지로 내년 2월 11일 양도세혜택 종료되는 시점까지 적체된 물량을 소진해야 되는 상황이라 다양한 경품행사, 마케팅을 통한 판촉활동에 열을 올리고 있다.

밀어내기 분양시장에서 미분양 아파트에 대한 관심은 많이 떨어져 있는 게 사실이다. 하지만 많은 전문가는 미분양 중에 웬만한 신규분양보다 투자가치가 뛰어난 미분양이 신도시 주변에 많이 분포해 있다고 전했으며 최근 신규분양이 일부 인기지역만 관심을 받는 양극화 현상이 더욱 심해지고 있다.

미분양아파트는 2월11일 전까지 분양받아 취득을 하면 양도세를 감면(수도권 과밀억제권역은 60%)해주며 DTI규제를 받지 않고, 내년 6월 30일까지 준공하는 미분양아파트를 계약하면 규모에 관계없이 취·등록세를 감면해주는 세제혜택을 진행하고 있어 분양받는데 비용을 절약할 수 있다.

세제혜택 이외에도 분양가를 할인하는 미분양이 많아 주변시세보다 저렴하게 분양받을 수 있다. 또, 청약통장이 필요하지 않고 동·호수를 선착순으로 고를 수 있다는 장점과 전매제한을 받지 않아 입지적으로 좋은 지역만 고른다면 높은 투자가치가 기대된다.

분명히 알짜 미분양아파트는 존재하지만 한번 외면받은 아파트인 만큼 더 꼼꼼히 조사해봐야 한다. 미분양아파트를 볼 때는 주변시세, 주변 상권, 학군 등을 따져봐야 한다. 특히, 단지규모가 작은 아파트는 위의 상권, 학군, 편의시설 등이 부족한 경우가 많아 시세도 주변의 아파트보다 낮게 형성된다.

역이나 도로개발 등의 개발 호재가 있는지도 확인해야 한다. 신규분양현장보다 뛰어나거나 비슷한 정도의 입지가 아니면 아무래도 투자가치가 떨어질 수밖에 없다.

한국창업부동산정보원 장경철이사는 “올가을 대규모의 신규분양물량가운데 수도권의 미분양이 빠르게 소진되었다”며 “이는 수요자 대부분 양도세 세제혜택 이외의 혜택이 많은 미분양의 투자가치를 높게 평가했기 때문”이라고 전망했다.

성복 힐스테이트-현대건설은 용인시 수지구 성복동에 2,157세대 대규모 최고급 단지인 성복힐스테이트 잔여세대를 분양한다. 중도금 60% 무이자융자, 양도세 100% 감면, 취·등록세 75% 경감 등 세제 혜택을 모두 받을 수 있다. 청약통장과 무관하며 모델하우스 예약을 통해 선착순으로 동·호수 지정 가능하다.

신명 스카이뷰-신명종합건설은 10월 중 영종하늘도시 A32블록에 전용면적 56∼57㎡ 규모인 '신명스카이뷰주얼리' 1002가구를 공급한다. 요즘 각광을 받는 소형 평형이어서 관심을 끌고 있다. 이 단지는 최고 38층 높이로, 남측 송산 생태공원과 서해, 인천대교, 송도신도시 등 산과 바다를 동시에 조망할 수 있다.

공세 피오레-대주건설은 용인시 기흥구 공세동에 2개 단지 총 2000세대로 이뤄진 대단지 아파트를 분양 중이다. 공급면적 97~205㎡까지 중대형 주택으로 이뤄져 있으며, 현재 이 아파트를 3.3㎡당 평균 1,100만원선에 분양하고 있다. 이는 최초분양가 3.3㎡당 1,300만원보다 200만원가량 낮춘 금액이다.

당산 반도유보라-(주)반도건설은  영등포구 당산동 4가 1-3 번지에 지하2층~지상 21층 6개동 아파트 299세대 중 일부 세대를 특별분양한다. 세대는 109~187㎡으로 전세대 남향으로 설계되어 있다. 현재 특별분양 중인 계약해지분에 한해서만 분양가 할인과  DTI 미적용과 중도금 50% 무이자대출과 풀옵션 그리고 난간 확장이 무상으로 제공된다.

원당 e편한세상-대림산업은 고양시 덕양구 성사동 713번지에 있는 고양원당 e편한세상 1,486세대를 분양 중이다. 이중 59㎡A ,84㎡B 의 조합원분을 일반인에게 공개 분양한다. 3.3㎡당 1,100만원선으로 할인된 금액으로 분양 중이며 계약금 분양가 5%이고 중도금 대출 40%는 무이자 융자, 나머지는 입주 시 잔금을 내면 된다. 계약 후 전매가 가능하며, 2010년 2월 11일 이전에 분양계약할 때 5년간 양도세가 60% 감면된다.

수도권 주요 미분양 단지                                                     자료=한국창업부동산정보원