부동산 불황기 부자들의 투자전략

DTI규제 확대 이후 부동산경기가 다시 바닥을 치고 있다. 미분양은 줄어들고는 있으나 준공 후 악성 미분양은 계속 늘어나고 있고, 대출규제로 인해 수도권 주택 거래량은 하락세를 나타내고 있다. 경매시장도 찬바람이 여전하다. 낙찰가율이 지속적으로 떨어지는 등 부동산시장 전반에 걸쳐 한파가 지속하고 있다.

여기에 부동산경기 활성화를 위해 내놓은 정책이 내년에 끝날 것으로 예고되어 불황을 탈출하고 있는 경기전망에도 부동산가격 상승이 크지 않을 것으로 많은 전문가들이 예상하고 있다.

이런 가운데 부동산부자들은 불황기에 어떤 투자를 할까? 부자들이 부동산에 강한 이유는 ‘학습효과’와 ‘자금’ 그리고 ‘시장판단의 정확성’에서 기인한다고 볼 수 있다. 가깝게는 외환위기 시절부터 작년에 촉발된 금융위기는 부동산가격의 폭락을 불러왔고, 저점에서 부동산을 매입한 부자들은 큰돈을 벌게 되었다. 이러한 선행학습효과가 ‘불황은 부자들에게 또 다른 기회’를 제공하는 상황을 만들게 되었다.

좋은 물건이 있을 때 바로 매입할 수 있는 자금력도 이들의 큰 자산이다. 급매물을 바로 매입하고, 단기가 아닌 장기적으로 보유하다 보니 부동산가격 상승기에 매각해 큰 이익을 남길 수 있게 된 것이다. 또한 ‘무릎에 사서 어깨에 판다’는 투자원칙과 경기 사이클에 맞춘 불황기 매입전략이 부자를 더 큰 부자로 만들어 주었다.

부자들은 지금 무슨 생각을 하고 있을까? 한국부동산투자연구소 강선원 대표는 “다주택자와 부재지주에 대한 양도세 중과배제가 끝나고 내년을 최적의 타이밍으로 잡고 있다”며 “정책변화에 의한 급매물 출현 가능성과 4~5년간 보유기간으로 인해 지방선거 이후의 정책변화에 기대를 건 투자가 이뤄질 가능성이 높다”고 말했다.

급매물 위주의 아파트, 토지, 빌딩, 그리고 경기상승에 따른 상가 등이 유력한 투자 상품으로 꼽힐 것으로 전망된다. 그중에서도 수도권 토지는 이들의 적극적 투자대상으로 꼽힐 것으로 전망된다.

전국 땅값 특히 수도권의 땅값이 7개월째 상승세를 계속하고 있는데, 내년에는 경기상승과 더불어 더욱 탄력을 받을 것으로 전문가들은 예상하고 있다.

수도권에서는 인천시 옹진군, 강화군, 포천시, 여주군, 하남시, 남양주시 등이 가격 상승지역으로 꼽히고 있다. 옹진군과 강화군은 인천경제자유구역 확대와 연륙교 건설로 주목받고 있으며, 서울~포천 간 고속도로 착공예정인 포천시와 성남~여주간 복선전철 및 4대강 사업의 중심으로 뜨는 여주군, 그리고 보금자리주택의 최대 수혜지역인 하남시와 남양주시 등이 보상금 및 개발사업에 의한 개발압력이 작용해 땅값을 끌어올릴 것으로 보인다.

이중 옹진군 북도면에 위치한 신도·시도·모도·장봉도는 인천경제구역 확대에 따른 9조 원에 이르는 대규모 개발 사업이 예정되어 있고, 연륙교가 개통예정이며, 검단신도시를 비롯해 용유ㆍ무의 관광단지, 영종도 미개발지에서 15조 원 이상으로 추산되는 토지보상금이 나오면서 땅값 상승의 1번지로 꼽힐만하다는 것이 전문가들의 중론이다.

북도면 4개 섬은 내년부터 2014년까지 차례로 개발사업이 진행되거나 토지보상금이 풀릴 예정이어서 매년 호재가 꾸준해 땅값이 꾸준하게 올라갈 것으로 전망되고 있다. 특히 내년 1월 1일부터 토지거래허가구역으로 지정될 예정이여서 토지거래허가를 받지 않고 거래할 수 있는 작은 면적의 땅이 크게 주목을 받고 있다.

다음은 토지거래허가를 받지 않아도 되며 시세보다 저렴한 토지다.

◆ 신도 = 신도와 시도를 연결하는 연도교와 가까운 토지로 816㎡(246평) 규모다. 시도 슬픈연가 세트장 조망 및 바다 조망이 가능하다. 계획관리지역이며, 지목은 임야이지만 예전에 밭으로 쓰였기 때문에 거의 평지와 다름없다. 3.3㎡ 가격은 65만 원으로 주변시세 100~110만 원보다 월등히 싸다. 투자금은 1억 6천만 원.

◆ 장봉도 = 정부의 서해안광역개발계획에 모도~장봉도간 연도교 건설계획이 확정되어 있어 앞으로 가치가 높은 지역이다. 강화도 마니산 조망이 가능하며, 일반음식점으로 이미 허가가 나 있으며 벌목이 되어 있는 상태다. 2차선 도로와 매우 가깝다. 3.3㎡당 55만 원이며, 828㎡(250평)규모다. 투자금은 1억 3천7백5십만 원.

◆ 신도 = 신도에서 시도간 바다 조망 및 강화도 조망이 가능한 토지다. 새로 생기는 연륙교 IC가 2Km밖에 떨어져 있지 않아 주도로에서 매우 가깝다. 바다조망이 매우 탁월한 것이 특징이다. 계획관리지역이며, 660㎡(200평)규모이며 3.3㎡당 63만 원이다. 주변시세는 3.3㎡당 100만 원으로 시세보다 40%가량 싸며 동급 토지 중 최저가다. 투자금은 1억 2천6백만 원.

위 토지는 시세보다 싸거나 바다조망이 탁월해 앞으로 시세가치가 돋보이는 토지들이다. 토지거래허가구역으로 지정되어도 1,000㎡미만은 토지거래허가를 받지 않고도 거래를 할 수 있기 때문에 앞으로 언제라도 매각할 수 있는 토지다. 문의: 02-874-4969

부동산매거진 김선일 기자 landind@naver.com