상가투자 위험요소와 전략

상가투자에서 상가의 위치는 가장 중요하고 자세히 살펴봐야 할 부분이다. 상가의 위치, 즉 입지를 결정할 때 가장 선택해야 하는 것이 어느 ‘상권’에 속해 있는지 확인하는 것이다.

명동, 강남과 같은 서울 내에서도 유명한 상권에서의 상가는 분명히 높은 수익을 낼 수 있는 인기 투자상품이다. 하지만 아무리 뛰어난 입지의 상권이라도 분명 불안요소는 존재하며 그 불안요소를 떨쳐내야 높은 수익을 올릴 수 있다.

오피스상권은 구매력이 충분한 직장인들 수요가 넘치는 곳으로 상가 투자자들에게도 인기가 많다. 하지만 주5일제가 보편화한 현 시점, 오피스상권의 주말매출이 평일에 비해 크게 떨어진다.

주말 매출이 저조한 부분을 평일 매출부분에서 충분히 메울 수 있으려면 상권 내에서 경쟁업종이 많이 있는지 확인해야 한다. 오피스 상권에서 가장 좋은 상가투자는 독점상권을 띄는 상가를 고르는 것이다. 업무시설의 면적대비 상업시설의 면적이 5% 이내라면 오피스상권 내 상가투자 위험을 피할 수 있다는 게 전문가들의 평이다.

만 명이 넘는 20대 젊은이들이 주 고객인 대학가상권, 소비를 가장 많이 하는 20대 젊은이들을 상대로 하는 매력적인 상권이지만 상가투자위험은 존재한다.

대학가상권은 주말뿐만이 아니라 방학기간에 매출이 급격하게 줄어드는 투자위험이 있다. 물론, 신촌·홍대입구·건대입구등과 같은 대학가 상권은 이러한 위험이 적지만 위 상권은 대학가상권이라고 하기에는 중심상업 지역이라고 보는 게 맞을 정도로 규모가 큰 상권이기 때문에 이러한 대학상권을 제외한 일반적인 서울 내 대학가근처 상권의 상가투자는 ‘방학’이라는 위험을 항상 안고 있다.

이러한 대학가 상권의 상가 투자 시에는 주택가가 근처에 있는지 확인해야 한다. 고객확보를 대학생뿐만 아니라 인근의 주민들까지도 확보할 수 있어야 한다. 결국 소비 집단을 늘릴 수 있는 곳을 골라 투자를 해야 한다.

중심상업 지에서도 ‘임대’라고 쓰여 있는 공실이 된 상가를 쉽게 볼 수 있다. 오히려 다른 상권보다 이러한 모습을 더 많이 볼 수 있다. 많은 유동인구를 확보할 수 있지만 높은 임대료는 역시나 임차인에게는 큰 부담일 수밖에 없다.

중심상업지 상가는 높은 수익을 올릴 수 있지만 그만큼 위험도 크다. 높은 분양가와 이미 상권을 선점한 상가와 경쟁을 해야 하는 부분에서 많은 어려움이 있다. 상권 내에 대형 쇼핑몰이 높은 공실률을 보이며 실패하는 경우가 많다. 실패하는데 많은 이유가 있지만 상권 내에 이미 활성화된 길거리 직영점과의 경쟁에서 밀려난 게 가장 큰 이유 중 하나다.

하지만 기존의 활성화된 상권과 조화를 이뤄 성공적인 상가 투자를 할 수 있다. 될 수 있으면 겹치는 업종은 피하고 이미 특정업종(먹자골목, 로데오거리 등)이 활성화된 상권이라면 튀는 업종보다는 그 상권에 맞는 업종을 하는 것이 낫다.

한국창업부동산정보원 장경철 이사는 “상가투자는 몇 년 새 위험이 더욱 커진 상품이 되었다”며 “유명 상권, 역세권 상가라고 무조건 분양받기보다는 그 상권, 역세권 내 위치를 확인 후 투자목적이라면 임대수익과 업종을 고려한 후 분양을 받아야한다.”고 전했다.