올해 다주택자 주택설계 전략

다주택자 중 집을 파는 사람은 올해까지 팔아야 일반세율을 적용받지만 집을 사는 사람은 올해 말까지만 사면 2년이 지나고 언제 팔더라도 일반세율을 적용받는다.

1가구 1주택자라면 보유한 주택을 3년 이상 보유하기만 하면 양도소득세를 한 푼도 내지 않아도 돼 양도소득세 걱정을 하지 않아도 된다.

하지만 현재 주택을 여러 채 보유하고 있다면 적어도 2010년 말까지 한 채는 팔아야 세금 부담을 줄일 수 있다. 다주택자가 올해 안에 팔 경우에는 일반세율(6~35%)이 적용되지만 2011년부터는 양도소득세가 중과(2주택자는 50%, 3주택 이상 보유자는 60% 세율)되기 때문에 팔지 보유할지 결정을 해야 한다.

A씨는 2006년 역삼동에 79㎡(구 24평) 아파트를 취득한 상태에서 2008년 5월 분당에 중대형 아파트를 추가로 매수하였고, 이미 비과세요건을 충족한 역삼동 소형아파트에서 올해 분당 중대형 아파트로 이전하기로 마음먹은 가운데 두 주택을 계속해서 보유하기를 희망했다.

그러나 역삼동 소형아파트를 팔고 여윳돈으로 새로운 부동산을 취득하는 것이 유리하다. 세제상 다주택자에 대한 세제완화가 올해로 끝나기 때문이다.

예컨대 A씨가 중대형 아파트를 사들인 날로부터 2년 이내(2010년 5월까지)에 비과세요건을 충족한 역삼동 아파트를 매도하게 되면 일시적1가구2주택으로 양도소득세가 비과세 돼 세금이 없다.

또한 기존 주택을 2010년 5월 이후부터 2010년 말까지 팔면 1가구2주택으로 중과세율은 적용되지 않겠지만 6~35% 기본세율이 적용돼 주민세를 포함한 양도소득세는 약 5000만원이다. 만일 2010년 말 이후로 팔면 중과세율이 적용돼 양도소득세가 약 9500만원으로 1.9배가량 늘어나게 된다.

특히 상담자가 두 주택을 그대로 보유하고 2011년부터 양도소득세 중과세율이 그대로 적용되게 되면 가중되는 세금 때문에 차후에 주택을 팔기 어려워져 자금이 묶일 수밖에 없다.

다시 말해서 2주택자가 올해 말까지 집 한 채를 팔고 대신 다른 한 채를 취득해 매도하면 양도 시점에 관계없이 50% 중과세율이 아닌 일반세율을 적용받게 된다.

게다가 해당 주택을 팔고 새로 여러 채의 부동산을 사들인다 하더라도 같은 혜택이 있다.

A플러스 리얼티 김정용 투자자문팀장은 "다주택자라면 올해 안까지 세금, 보유가치, 매도시기 등을 고려해 전략적인 주택설계를 하는 게 바람직하겠다"고 설명했다.