판교·광교신도시 테크노밸리와 함께 자족도시로 거듭나

판교신도시는 과연 로또였을까?

입주 막바지인 판교신도시는 아직도 부동산시장의 뜨거운 감자다. 판교신도시의 부동산 움직임에 따라 주변 부동산, 상권의 변화가 적지 않아 부동산 실수요자·투자자들이 판교 부동산 판도에 여전히 높은 관심을 보이고 있다.

최근 아파트가격이 주춤하는 모습을 보이고 있지만 2011년 신분당선, 테크노밸리 등의 개발호재와 편의시설이 확충되고 있으며, 판교 가격하락이 판교만의 문제가 아닌 수도권 전체의 문제이기에 앞으로 상승할 요지는 충분하다는 전문가들의 전망이다.

판교는 이미 아파트분양에서 높은 인기를 보여주었으며, 주공 단지 내 상가와 같은 수익형 상가에서도 큰 인기를 보였다. 앞으로 알파돔시티와 중심상업지역, 테크노밸리 내 상가가 분양을 앞두고 있어 판교 상가시장은 몇 년간 꾸준한 관심을 받을 것으로 전망되고 있다.

이처럼 높은 관심을 받는 판교는 1기 신도시가 베드타운(bed town)의 기능만을 수용한 반면 판교신도시는 테크노밸리 개발로 자족도시의 기능을 갖췄다는 측면에 전문가들은 많은 점수를 주고 있다.

판교 테크노밸리는 총 3조 8000억원을 들여 66만 1915㎡ 규모로 세워지는 대규모의 첨단산업단지다. 바이오기술(BT), 정보기술(IT), 나노기술(NT) 등의 첨단산업기업을 기반으로 한 테크노밸리는 강남의 테헤란 밸리에 집중된 첨단벤처산업기업들의 긍정적인 분산화 효과를 가져 올 것으로 전망된다.

한국토지주택공사에 따르면 판교 테크노밸리는 13조의 생산유발효과와 16만명의 고용유발 효과가 있을 것으로 보고 있다. 입주하는 300여 개의 기업들은 우리나라를 대표하는 유망벤처기업들로 테크노밸리 내 상업시설면적 비율이 1.6%밖에 안 되는 상가시장에 관심이 높아지고 있다.

또, 테크노밸리 내 상가는 20년간 용도변경이 불가능해 독점상권을 누릴 수 있어 많은 투자자의 관심을 받고 있다.

하지만 그전까지만 못한 판교 인기와 최근 불안한 부동산시장에 의한 우려의 눈길도 적지 않다.

판교 내에서 공인중개사를 운영하는 김종운 팀장은 “테크노밸리는 앞으로 내년하반기는 돼야 상권의 윤곽이 보일 것으로 전망되며 주 5일제에 의한 점포의 주말매출 저하 등의 문제를 안고 있다”며 “판교와 그 일대 주변 주민들을 끌 모객요소가 필요하다”고 말했다.

실제 판교 테크노밸리는 입주가 막바지인 아파트에 비해 그 개발이 더딘 모습을 보이고 있다. 상가를 분양을 받는다고 해도 상권 활성화에 걸리는 시간은 판교신도시의 주택가 근린상가에 비해 많이 뒤처진다고 볼 수 있다.

주 5일제가 보편화된 것도 판교테크노밸리의 약점이라고 볼 수 있다. 판교 주민의 관심을 끌 만한 모객요소가 없다면 자칫 주말에 상권 공동화 현상도 우려된다.

이러한 약점을 가지고 있는 판교 테크노밸리이지만 부동산 전문가들과 투자자 사이에서는 상가투자에 있어서 올 한해 유망한 지역으로 보고 있다.

한국창업부동산정보원 장경철 이사는 “테크노밸리는 임금수준이 높아 타 상권보다 객 단가가 높게 형성될 것으로 전망돼 주말매출이 저조한 부분을 충분히 상쇄할 수 있다”고 전했으며 “특히 판교 테크노밸리는 상주 인구비율보다 상업시설면적 비율이 1.6%로 매우 낮아 상업시설 최적의 활성화가 가능하다는 점에서 다른 지역의 오피스상권의 상가보다도 높은 투자가치를 보유하고 있다”고 전했다.

판교의 중심상업지역의 상가분양금액은 3.3㎡당 7000만원~1억원을 웃돌 것으로 전망되고 있을 정도다. 반면 판교 테크노밸리의 분양가격은 3.3㎡당 3000만원~4000만원 정도로 비교적 저렴하다.

중심상업지역에 비해 판교와 판교 주변 주민의 접근성과 모객요소는 확실히 떨어지지만 비교적 적은 분양금액과 더 확실한 고객확보 측면에서 봤을 때에도 테크노밸리 내 상가는 판교 내 상가 중에서 높은 투자가치를 보일 것으로 전망된다.

최근 판교 아파트 가격이 내려가고 있는 모습을 보여 판교부동산 거품론이 대두하고 있지만 신분당선 개통과 테크노밸리가 성공적으로 입주한 2~3년 뒤에 판교는 다시 부동산시장의 관심대상이 될 것으로 전망된다.