단지내 상가, 투자비 실수익률 따져봐야

단지내 상가는 단지구성 세대원에 필요한 실생활 밀착형 업종위주의 상가로 상대적으로 안정적인 수익추구가 가능하다.

특히 일부 업종은 독점성을 보장받을 수 있어 초보투자자에게 인기가 높은 상품이다.

그러나, 모든 투자가 위험에 노출되어 있듯이 단지내 상가에도 리스크가 존재해 기대했던 수익률을 얻기 어려울 수 있어 주의를 기울일 필요가 있다.

서울 인근에 거주하는 40대 A씨는 2009년 12월 경기 남부권 택지지구 단지내상가 입찰에 참여했다.

상가투자에 전혀 문외한이었던 A씨는 단지내상가가 초보자들도 안정적으로 수익을 얻을 수 있는 상품이라는 주변 지인들의 말을 듣고 보유하고 있던 자금을 그러모아 투자를 시작했다.  

A씨는 풍부한 배후세대를 가지고 있고 인근에 학교 설립이 예정된 장점을 가진 단지내상가에 입찰하기로 했다.

그런데 A씨가 내정가 대비 250%선의 입찰가를 써내 고가 낙찰을 받으면서 문제가 생겼다. 내정가는 1억 5000만원선이었는데 4억원에 가까운 투자금액을 투입해야 하는 상황이 된 것이다.

이후 단지 배후세대 입주는 무난히 이루어졌으나 고가에 낙찰 받고 보니 수익률이 예상보다 크게 낮아지고 만 것이다.

며칠을 고민한 A씨는 입찰금액의 5%에 해당하는 입찰보증금을 포기하더라도 다른 곳에 투자하는 것이 낫다고 판단해 상가 중도금을 지급하지 않고 물건을 유찰시키며 헛물을 켜고 말았다. 

위 A씨의 사례처럼 고가낙찰로 후회하는 경우가 간혹 나타나고 있는데 이는 투자자들이 맹목적으로 낙찰 받으려는 욕심이 커 주변 시세를 파악하지 않은 결과라 할 수 있다.

또한, 최근 몇몇 택지지구를 중심으로 양도소득세 감면 및 분양가 상한제의 영향으로 건설사들의 밀어내기식 물량이 쏟아져나와 단기시세차익을 노린 투자자들이 늘어나고 있는데, 이는 입주지연이나 미입주로 이어져 단지내 상가 활성화를 가로막고 있다. 

따라서 단지내상가 투자시 다음과 같은 점을 조사해 보는 것이 좋다. 입찰 참여 전 해당 단지내상가의 세대수와 비슷한 규모를 지닌 기존 아파트 단지내상가 임대료를 조사해 적정 수익률을 산정해 보는 것이 필요하다.

또, 세대수만 보고 판단하기보다는 현지 부동산 중개업소를 3곳 정도 지정해 배후세대 입주율을 파악하는 것이 바람직한데 이는 현지 부동산 중개업소만큼 해당 지역에 관한 사항을 잘 아는 곳도 드물기 때문이다.
 
전문가들은 단지내 상가에 투자시 낙찰에 대한 욕심을 버리는 작업이 필요하다고 입을 모은다. 낙찰에 대한 지나친 욕심으로 인해 높은 입찰가를 기재해 낙찰 받게 되면 초기 투입비용이 커져 수익률이 낮아질 수 밖에 없기 때문이다.

상가뉴스레이다(www.sannganews.com)  선종필 대표는 “단지내 상가는 타 상가상품에 비해 비교적 안정적인 수익률 창출이 가능해 일반 투자자들에게 추천되는 대표적인 상품이다”며 “다만 단지내상가에 입찰시 고가낙찰로 인해 예상 수익률보다 실수익률이 적게 나오는 상황이 연출되거나 배후세대의 저조한 입주율로 인해 상가운영의 어려움이 나타날 수 있으니 초보투자자들은 상가 내 관련 제반사정에 대해 꼼꼼히 확인하고 투자할 필요가 있다”고 말했다.