위례신도시 보금자리주택 청약전략

당첨커트라인 - 서울 우선공급 1500만원, 수도권 우선공급 1600~700만원 예상

2월말 입주자모집공고가 예정된 위례신도시 보금자리주택 사전예약 물량은 총 2400가구이다.

이번 사전예약 물량은 서울시 송파구 관내에서 공급되기 때문에 지역우선공급 비율이 서울 지역주민 50%, 나머지 50%는 수도권 거주자들에게 기회가 돌아간다.

기존 서울 대규모 택지지구(66만㎡ 이상) 지역우선공급 비율이 100%였기 때문에 청약할 기회조차 없었던 경기, 인천 거주자들도 서울로 진입할 기회를 얻은 셈이다.

특히 이번 사전예약물량은 모두 ‘서울’이라는 지역적 우선권을 안고 있어 청약 열기는 어느 때보다도 높을 것으로 예상하고 있다.

부동산정보업체 닥터아파트(www.DrApt.com)는 위례신도시 보금자리주택 사전예약 물량 당첨합격선을 평균 1500만원 이상으로 예상하고 있다.

▲ 서울 청약자
서울 거주 청약자들은 1월 말 입법예고 된 '주택공급에 관한규칙' 개정으로 애초보다 절반의 당첨 확률을 기대해야 하는 만큼 청약 경쟁도 치열할 것으로 보인다. 1200여 가구는 서울 거주 청약자들끼리 경쟁한 후 여기서 탈락한 청약자는 수도권 50%에서 당첨자를 가리게 된다.

1차 보금자리주택 중 가장 인기가 많았던 서울 강남세곡(1202만~1920만원)과 서초우면(1200만~1556만원) 사전예약 후 평균 당첨 합격선은 1498만원이었다. 고양 원흥(700만~840만원), 하남 미사지구(50만~842만원)보다 월등히 높은 금액이다.

송파 위례신도시는 강남세곡, 서초우면보다 개발 규모나 입지 면에서 앞서기 때문에 예상 합격선은 1차 보금자리주택지구보다 높은 평균 1500만원 이상일 것으로 보고 있다.

하지만 강남세곡, 서초우면지구도 블록 및 주택형에 따라 당첨합격선 금액이 애초 예상 점수보다 낮은 1200만원 선에서도 당첨자가 나왔기 때문에 위례신도시 역시 단지별 위치와 주택형을 잘 선택한다면 당첨 가능성도 점쳐 볼 수 있다.

▲ 경기, 인천 청약자

이번 보금자리주택 2400가구는 전량 서울 권역 공급물량이다. 법안이 개정되면서 경기, 인천 거주 청약자들에게 기회가 주어진다. 사전예약 물량 2400여 가구 중 절반에 해당되는 1200여 가구를 서울 지역우선에서 떨어진 청약자들과 경쟁해야 한다.

1차 보금자리주택지구에서 수도권(경기, 인천) 청약자들은 서울 지역에 청약을 할 수 없었기 때문에 기준이 될 만한 당첨커트라인이 없다.

하지만 서울로 편입하려는 경기, 인천 대기 수요가 많은 만큼 당첨합격선 역시 높을 것으로 보여 예상 금액은 1600~1700만원 선으로 보고 있다. 

추후 위례신도시에서 경기 하남, 성남 지역 보금자리주택 또는 일반분양 물량 청약 시 경기 성남, 하남 거주 청약자들은 30%의 지역우선공급 배정을 받는다. 여기서 떨어지더라도 광역자치(경기도)에서 20% 우선공급되고 또 떨어지더라도 수도권 50% 배정 물량에도 청약할 수 있어 당첨 확률이 가장 높은 청약자들이라 볼 수 있겠다.

▲ 신혼부부 특별공급
이번 개정안으로 신혼부부는 특별공급 면적이 전용면적 60㎡이하에서 85㎡이하로 확대돼 청약 기회가 많아졌다.

또, 우선공급이 특별공급과 통합되면서 비율이 조정됐다. 공공주택은 변동이 없는 반면 민간주택에서는 신혼부부 특별공급이 비율(30%→10%)이 줄었다.

다소 불리해졌다고 생각할 수 있지만 청약이 가능한 면적 확대로 사실상 공급량이 많아질 수 있기 때문에 그만큼 당첨 확률도 높아진 셈이다.

게다가 이번 위례신도시 보금자리주택은 모두 85㎡이하 물량으로만 이뤄지기 때문에 수도권 신혼부부들은 적극적으로 청약에 나설 필요가 있다.

이외에 신혼부부 특별공급 대상에 임신 중인 부부도 포함돼 청약 대상의 폭이 넓어졌다는 것도 신혼부부에게 강점이다.

▲ 기타 특별공급
노부모 특별공급을 기대했던 청약자들은 다소 불리해졌다. 기존 우선공급비율 10%에서 특별공급으로 흡수되면서 비율이 5%로 줄었기 때문이다.

3자녀 특별공급은 기존 우선 5%, 특별 5%가 합쳐져 총 10%가 공급된다.

생애최초 특별공급은 청약 대상 폭이 넓어진다. 비율 변동은 없지만 소득요건이 현행 전년도 도시근로자 소득의 80%에서 100%로 상향 조정되기 때문이다.

하지만 1차 보금자리주택 당첨자 중 가장 많은 부적격자가 나온 공급유형은 생애최초 특별공급이다. 총 5가지 신청자격이 모두 해당돼야 하는 까다로운 조건 때문으로 보인다.

다행히 부적격자로 판명되면 일반 민간주택에는 청약이 가능하다. 하지만 보금자리주택 물량(과밀억제권역 2년, 비과밀억제권역 1년)은 사전예약 신청을 할 수 없게 된다.

닥터아파트 이영진 리서치연구소장은 “1차 보금자리주택 당첨자중 부적격 또는 당첨포기로 당첨이 취소된 사례가 속출했다”며, “사전예약 공급유형이나 자격이 복잡하기 때문에 사전예약에 앞서 청약하고자 하는 공급유형과 자격 및 자금조달 능력 등을 자세히 검토한 후 청약할 필요가 있다”고 말했다.