상가투자, 상층부 분양률 보면 안다

LH(한국주택공사)가 2월 19일 공급한  단지 내 상가가 71%의 낙찰률을 기록 한 것을 시작으로 올 한해 본격적인 상가분양시장의 열기가 뜨겁다. 실물경기에 따라 변동이 큰 상가투자는 올 한해 경기회복이 기대되는 만큼 많은 상가투자에 많은 자금이 유입될 것으로 전망되고 있다.

매달 일정한 수익을 올릴 수 있는 매력적인 투자상품이지만 높은 분양가격에 의한 고 투자위험은 항상 투자자들에게 부담이다. 특히, 상가는 아파트와는 달리 분양업체의 부도 등으로 인한 공사중단 및 각종소송이 끊이지 않고 있다. 대표적으로 노량진 민자역사는 현재 공사가 중단된 상태로 시행사가 검찰의 조사를 받고 있어 투자자의 피해가 심각하다.

보다 안정적인 상가를 투자하기 위해서는 어떻게 해야 할까? 한국창업부동산정보원 장경철 이사는 “상권이 형성되어 있는 지역의 상가보다는 상권이 형성되어 가는 중인 지역의 주상복합, 오피스 내 상가가 유망해 보인다” 며 “주상복합, 오피스 내 상가 중에서 상층부 부분 분양이 성공적이라면 보다 안정적인 상가투자가 될 수 있다”고 전했다.

주상복합, 오피스는 대부분이 역세권이나 오피스밀집지역같이 유동인구가 많은 지역에 위치해 있고 상가 내 독점업종을 할 수 있어 투자자들에게 유리한 상가라는 평이다.

상층부가 모두 분양이 완료된 주상복합은 대표적으로 서울 내 대표적인 업무지구인 충무로에 들어선 ‘남산 센트럴 자이’가 있다. 아파트 273가구 모두 분양을 마친 상태에서 지하 1층~지상 2층의 상업시설을 분양하고 있다. 남산센트럴자이의 분양대행을 하고 있는 효안분양대행 이장호대표는 “남산센트럴자이의 경우, 아파트 입주가 시작되자 직접 창업을 목적으로 한 분양문의와 임대문의가 많이 오고 있다”고 전했다.

자료=한국창업부동산정보원

오피스 중에서는 서울시청 인근에 짓고 있는 ‘YG타워’가 상층부의 업무시설이 100%분양된 상태에서 상가를 분양중이다. 인근에 서울시청, 업무시설 뿐만 아니라 먹자상권까지 형성되어 있을 정도로 탁월한 입지라는 평이다.

과잉공급 논란이 일어나고 있는 아파트형 공장 내 상가는 상층부의 분양률이 무엇보다 상가투자에 무엇보다 중요하다. 안양 인덕원 일대의 대륭테크노타운 15차 아파트형 공장도 상층부 업무시설, 공장이 모두 분양을 마친 상태에서 지원상가를 분양중이다. 대부분의 아파트형 공장이 분양에 애를 먹고 있으나 대륭15차는 상층부 분양을 단기간에 마쳤을 정도로 관심을 받은 아파트형 공장이다.

이 밖에도 신공덕동의 웰츠타워와 송도의 커낼워크도 상층부를 모두 분양된 상태에서 하층부의 상가 분양을 하고 있다.

상층부가 분양이 성공적으로 진행된 주상복합과 오피스는 분양업체의 부도위험이 없어진다는 점에서 투자금액을 안전하게 지킬 수 있으며 상층부에 계약을 한 계약자들이 이미 주상복합, 오피스의 입지가 뛰어나다는 것을 증명해주고 있어 앞으로 상가투자자들로부터 많은 관심을 받을 것으로 보인다.

또, 아파트 단지 내 상가의 배후 수요인구보다는 적지만 주상복합, 오피스 내 상주인구를 배후에 있다는 것도 매력적일 뿐만 아니라 생활에 꼭 필요한 업종은 이미 임대가 된 점포도 많다는 것이 상층부 분양이 잘 된 상가의 장점이다.

주상복합, 오피스 내 상가뿐만 아니라 모든 상가에 투자할 때, 주의할 점은 역시 분양금액이다. 상가투자의 블루칩이었던 아파트 단지 내 상가도 최근 높은 낙찰가로 높은 수익률을 기대할 수 없는 경우가 생겼으며 서울 중심상업지의 분양을 하는 대형 상가들도 높은 분양가로 투자자들의 외면을 받고 있다.

이런 높은 분양가로 인한 저조한 상가분양률은 주상복합, 오피스 내 상가도 마찬가지로 인근 지역의 시세 등을 파악 후 상가분양에 접근해야 한다.

상층부와 상가의 유기성 부분도 중요하다. 상층부 상주인구가 쉽게 접근이 용이한 생활밀착형 점포인 병원, 마트, 약국, 세탁소 등이 입점할 수 있는 상가를 골라야 한다.