상가시장 훈풍, 상가투자 전략

아파트 시장이 냉각되면서 상가시장에 훈풍이 불고 있다.

여기에 각종 경기지표들이 청신호를 보내면서 경기회복 기대감도 상가시장 전망을 밝게 하고 있다.

우리나라도 바야흐로 고령화사회로 접어들면서 은퇴를 앞둔 중장년층으로부터 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다.

그러나 막상 관심은 높아도 상가투자에 접근하기는 쉽지 않다. 적지 않은 비용이 드는데다가 상가를 고수익 고위험 상품으로 알고 있기 때문이다.

그러나 최근 투자자들의 성향은 과거 단기간의 시세차익을 노리는 분위기에서 안정적인 수익을 바하으로 한 장기적인 안목으로 투자하려는 사람들이 부쩍 늘었다.

상가는 경기와 금리에 상당히 민감하게 작용한다.

저금리 시대에는 은행 이자보다 높은 수익을 주어 상가는 빛을 발한다.

또 경기가 나쁠 때에는 불황에 강한 상가는 더욱 빛을 발하며, 경기가 호황일 때는 상가의 주가는 더욱 올라간다.

다만, 상가투자에 임하기 전에 당장에 보이는 조건을 가지고 판단하기보다는 개발호재와 상권인구유입가능성 등 미래가치를 염두에 둔 투자와 발품을 팔아야 한다는 기본 원칙은 꼭 지켜야 한다.

적정 수익률은 서울은 연 6% 내외, 수도권은 7%, 그 외지역은 8%가 적당하다. 따라서 현재 분양 중인 상가는 임대가 확정된 곳을, 분양예정 상가는 입지가 좋은 자리를 선점하는 것이 무엇보다도 중요하다.

한국창업부동산정보원 장경철 이사는 “상가 투자는 입지 선정이 상가가치의 절반으로 입지의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않는다”며 “역세권, 도로망 연결 상태 및 확충 계획 등 접근성을 알아보고 배후단지 개발계획 및 향후 인구 변화 등 성장 가능성을 먼저 따져봐야 하며 주변에 다른 상업시설이 있는지, 있다면 어떻게 연계해서 시너지 효과를 내고 생존할 수 있을 것인지도 관건이다”고 말했다.

또 아무리 입지가 좋아도 가격이 적정해야 한다. 공급자 측의 말만 듣고 결정하지 말고 부동산 중개업소나 상인들을 직접 방문해 시세를 조사하는 것이 중요하다.

경쟁 입찰 때 분위기에 휩쓸려 높은 가격으로 매입하는 경우가 있는데 이는 절대 피해야 한다.

대단지 아파트 상가의 목이 좋은 1층 점포는 내정가의 2배 이상으로 낙찰이 되는 경우도 있다. 내정가의 약 130%를 넘기면 투자 메리트를 찾기 어려운 것이 일반적이다.

반면 상대적으로 너무 저렴한 곳은 지하나 고층 또는 후미진 곳에 있어 애물단지가 될 확률이 높다.

상가의 유형별로 유의할 점도 따져보면 큰 도움이 된다. 아파트 단지 내 상가 경우 1천 가구 이상, 66~99㎡ 형대의 중소형 단지, 가구당 점포 면적은 0.3평 이하가 유리하다.

특히 자체내에 주상가와 부상가가 있는 분산 상가는 입주민의 주된 동선 파악이 중요하다.

근린상가는 주민들의 퇴근길 동선 상에 위치해 있는 점포를 선택하는 것이 좋다.

복합상가는 주변에 사무실이나 배후 주거지가 얼마나 형성되어 있는지 알아보고 의류상가, 공구상가, 전자상가 등 테마상가는 지역적 특성과 부합하는지, 관리회사가 마케팅 능력이 있는지 파악해야 한다.

복합 쇼핑몰은 전용면적이 넓어도 공용 복도나 고객 쉼터가 부족하면 상가가 활성화 되기 힘들며, 분양면적에 비해 전용면적이 지나치게 낮으면 투자비용 대비 효율성이 떨어진다.

상가투자는 본인의 자금여력에 맞게 해야 한다. 즉 과도한 융자는 때로는 상황을 어렵게 만든다. 따라서 본인이 가지고 있는 투자금액의 80% 선에서 투자에 임해야 하며, 융자는 30%선이 적정하다.

나머지 20%는 공실위험 등을 대비한 예비자금으로 두어야 한다.

서울이나 유망 택지지구는 3.3㎡당 4천만원선으로 1층 기준 82.5㎡ 형은 실투자자금은 5~7억 정도가 필요하며, 상층부는 통상 최소 3~4억 정도의 자금이 필요해 상가투자는 여유자금을 가지고 장기적인 안목으로 투자에 임해야 한다.