전세값 할락, 전세테크로 전세금 지키자

부동산 시장 장기 침체에도 불구하고 고공행진을 하던 전셋값이 최근 약세를 보이며 하락세를 보이고 있다.

내집마련정보사 양지영 팀장은 “전세값이 떨어지면서 그동안 전세값 부담으로 이사를 미뤄왔던 세입자들의 움직임이 시작될 것으로 보인다”며 “전세값이 오를 때에는 가격 부담으로 이사하기 힘들지만, 전세값이 떨어질 때에는 계약 만료가 되어도 전세 보증금을 돌려받지 못해 이사를 못하는 경우도 많기 때문에 전세금을 잘 보호하는 것도 하나의 재테크다”고 말했다.

또 “확정일자, 임차권 설정 등을 잘 챙기는 것도 내 전세금을 보호하는 방법이기 때문에 꼭 체크해야 한다”고 덧붙였다.

전세값이 떨어져 이사하기 좋은 요즘, 똑똑한 전세테크로 전세금도 지키고, 좋은 집으로도 이사해보자.

▲ 세입자 전략
전세값이 하락하면 집주인이 보증금을 맞추기 힘들어져 전세 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 많다.

전세 계약이 만료 되었지만 집주인이 돈이 없어 전세 보증금을 지급하지 않는 사태가 발생하지 않기 위해서는 계약 만료 전 2~3개월 전에 미리 이사 통보를 하는 것이 좋다.

통상 2개월 전부터 집주인에게 말해야 하지만, 그보다 일찍 통보를 하게 될 경우엔 여유 있게 다음 세입자를 찾을 수 있기 때문에 미리 이사를 통보하는 게 좋다. 또한 기간이 길면 집주인이 반환해야할 전세 보증금액을 준비할 여유도 생긴다.

세입자들은 젊은 층이 많기 때문에 인터넷 카페 등의 직거래 장터를 통해 매물을 내놓는 것도 다음 세입자를 빨리 구하는데 도움이 된다.

만약 대화로 되지 않고 계속 보증금 지급을 미룬다면 법적 소송제기를 할 수밖에 없다. 하지만 시간도 오래 걸릴 뿐만 아니라 비용도 만만치 않다.

전세금 보장보험에 가입하는 것도 하나의 방법이다. 전세금 보장보험은 집주인이 전세계약이 끝난 뒤에도 전세금을 돌려주지 않을 경우 보험회사에서 전세금을 보상받을 수 있는 상품이다. 전세계약을 체결한 날로부터 5개월 이내에 서울보증보험의 전국 각 지점에서 가입할 수 있다.

그러나 세든 주택이 압류, 가압류, 가처분, 가등기돼 있거나 전용면적이 100m² 이상일 경우, 또는 전세금이 전세물건 추정시가의 70% 이상인 경우에는 가입할 수 없다. 근저당권이 설정되어 있더라도 가입할 수 있지만 아파트의 경우 근저당액이 시 가의 30% 이상이면 역시 어렵다.

▲ 집주인 전략
전세 보증금 반환으로 세입자와의 분쟁을 막기 위해서는 우선 세입자를 빨리 구할 수 있도록 집 리모델링을 해두는 것도 하나의 방법이다. 리모델링이라해서 큰 의미가 아니라 도배, 장판, 보일러 교환 등 수리를 통해서 깨끗한 집을 제공해야 한다.

또 전세값을 내리는 것도 방법이다. 최근에는 경기가 불황인데다가 그동안 전세값이 많이 오른 상태이기 때문에 세입자들의 전세 보증금 부담은 클 수밖에 없다. 여기서 만약 전세값을 내려 내놓는다면 기존 세입자와 재계약이 될 수도 있고, 그렇지 않다면 새로운 세입자를 찾기도 훨씬 수월해진다.

전세값이 떨어지는 가운데서도 꿋꿋이 전세값을 올린다면 오히려 은행 대출을 받는 등 빚을 내서 전세 보증금을 내줘야 하는 낭패를 볼 수 있다.

▲ 전세 계약시 확인사항
-등기부등본을 확인하라
전세 계약을 하기 전에는 등기부등본은 꼭 확인하는 것이 기본이다. 잔금을 치르기 전에도 등기부등본을 한차례 더 떼어보고 바뀐 사항이 없는지도 체크해야 한다. 중도금을 치르는 사이에 근저당이 추가되거나 하는 사항이 발생할 수도 있기 때문이다.

만약 그 사이 근저당이 추가되었거나, 가처분 등 소유권 제한 사항이 새로 추가가 되었으면 계약을 포기하는 것이 좋다.

근저당권 설정액이 크면 확정일자를 받러라도 전세금을 보호받지 못할 수도 있다. 근저당 설정액과 전세금을 합친 금액이 집값의 70~80%를 넘으면 계약하지 않는 것이 안전하다.

-확정일자를 받아라
동사무소에서 전입신고는 하지만 확정일자는 받지 않는 세입자가 더러 있다. 확정일자는 전입신고와 동시에 처리가 가능하기 때문에 잊지 않고 하는 것이 안전하다. 확정일자보다 강력한 법적 효력을 갖는 것은 전세권 설정이다. 이는 집주인의 동의가 필요하고, 등기 설정비용이 들어 번거롭고 집주인이 허락을 안해 줄 수도 있지만 설득을 잘 해서 꼭 해두는 것이 안전하다.

-임차권 설정 등기를 확인하라
임차권 설정 등기는 전세금을 빼지 못해 임의 경매를 신청하거나 전세금을 받지 못하고 이사를 갈 경우를 위한 등기다. 적은 비용으로도 할 수 있다. 임차권 등기를 명령신청서와 등기부등본을 첨부 서류를 갖춰야 한다.

해당 전셋집의 소재를 관할하는 법원에 접수하면 되고, 임차권 등기를 신청한 뒤는 절대 이사를 가거나 전출을 하면 안된다. 누랄 될 가능성도 있기 때문에 임차권 등기가 끝났는지를 꼭 확인하는 것이 안전하다.