주택시장침체…서민 주택 경매시장 속속 등장

주택시장이 장기침체 조짐을 보이면서 저가의 중, 소형 서민 주택이 경매시장으로 속속 넘어가고 있다. 집값 하락이 지속되자 이자부담을 견디지 못해 거래 시장에 나왔던 매물들이 얼어붙은 거래 침체의 영향으로 경매시장으로 흘러가게 된 것.

18일 경매정보업체 디지털태인에 따르면 지난 15일까지 수도권에서 3억 원 이하 서민용 주택(아파트ㆍ연립ㆍ다세대주택 포함) 경매물건은 1천211건으로 같은 기간 수도권 주거용 부동산 전체 물건 2천26건 중 59.77%를 차지하는 것으로 나타났다.

이는 올 들어 가장 높은 수치로 주거용 부동산 10건 중 6건은 3억 원 이하 주택으로 채워진 것으로 볼 수 있다.

경매물건 가운데 3억 원 이하 주택 경매물건 수가 늘어나는 이유는 지속적인 집값하락과 맞물린 거래 침체 영향이 서민용 주택까지 급격히 확산되고 있기 때문으로 분석된다.

집값은 하락하는데 악성 미분양 사태가 겹치면서 이자 부담을 견디지 못한 서민용 주택들이 경매 시장으로 흘러들어가고 있기 때문이다.

전문가들은 지난해 9월 DTI(총부채상환비율)규제가 확대되면서 법원 경매에 넘어오는 중?소형 주택 비율이 높아졌다고 진단하고 있다.

한 부동산 전문가는 “통상 채권자의 경매 신청이 있은 후 입찰에 부쳐질 때까지는 3~6개월가량 시간이 걸린다”라며 “시장이 침체되고 소형, 저가 주택들까지 거래가 어려워지자 3억 원 이하 서민형 주택은 경매로 넘어온 후 올해 3월부터 대거 입찰에 부쳐졌다”고 전했다.

이를 증명하듯 3월 55.67%(1천806건)이던 서민형 주택의 경매 비율이 4월 59.36%(2천10건), 5월에는 58.92%(1984건)에는 등의 증가세를 보여왔다.

특히 3억 원 이하 아파트의 비중이 47.14%로 전월(46.53%)보다 0.61%p 증가하며 얼어붙은 주택시장의 침체를 반영했다.

다가구주택 또한 46.67%로 5월 45.60% 보다 1.06%p 늘어난 것으로 나타났다. 다가구주택의 경우 올 초 36~37%선에 머물렀지만 아파트나 연립보다 환금성이 떨어지는데다 부동산시장 침체까지 겹쳐 6개월 만에 경매물건 비중이 10%p 가량 증가한 것으로 분석된다.

이와 관련 이정민 디지털태인 팀장은 “경매물건 가운데 3억 원 이하 주택물건수가 늘고 있다는 것은 부동산시장 한파가 서민용 주택에까지 영향을 미치고 있기 때문”이라며 “지속되는 집값 하락으로 거래가 끊긴데다 입주물량까지 쏟아지면서 이자부담을 견디지 못한 서민주택들이 경매시장으로 속속 유입되고 있는 모습”이라고 설명했다.

이어 그는 "시장침체가 지속되고 있어 앞으로도 저가부동산을 비롯한 경매물건수는 더욱 증가할 전망"이라고 내다봤다.

◆ 서민 주택을 넘어 상가시장까지

한편 주택경기가 장기조정 양상을 보이며 서민 주택이 경매시장으로 흘러들어가는 것과 관련, 거래 침체로 인해 상가시장까지 리스크가 커질 수 있다는 진단이 제기되고 있다.

악성 미분양사태와 실거래 감소로 인해 건설사 자금사정이 악화되고 최근 건설사들의 부도사태가 줄줄이 이어지고 있어 상가투자에 대한 우려가 높아가고 있는 것이다.

상가의 경우 건설사가 부도났을 경우 일반주택과는 다르게 특별한 보호 장치가 없어 투자 리스크가 급격히 커진다는 문제점을 안고 있다.

이에 따라 건설시장 침체가 주택경기를 경색시키는 것을 넘어 상가시장까지 확산되고 있다는 볼멘소리가 여기저기서 터져 나오고 있다.

최근 중견 건설사인 성지건설이 1차 부도를 맞은 뒤 간신히 최종부도를 모면했지만 건설업계에서는 PF대출 만기와 악성미분양 사태가 겹치며 대규모 구조조정이 불가피하고 주택시장이 침체의 늪에서 쉽사리 빠져나올 수 없을 것이라는데 의견이 일치하고 있다.

이에 따라 서민층 주택시장은 물론 상가시장에서도 주택시장 경색에 따른 후폭풍을 우려하는 목소리가 높다.

상가의 경우 혹시 발생할지 모르는 건설사의 부도를 대비해 신탁계약, 분양보증, 연대보증 가운데 하나를 반드시 들도록 되어 있지만 연면적 3천㎡ 이하의 중소형 상가에는 이러한 내용이 적용되지 않아 주택에 비해 안전성이 떨어지기 때문이다.

이와 관련 한 부동산 전문가는 “일단 공사가 중단되면 새로운 시공자가 선정될 때까지 분양 예정시기가 무기한 연기되게 된다”며 “주택법의 적용을 받는 아파트와 달리 건축물 분양에 관한 법률의 적용을 받는 상가는 법적 보증의무가 미약한 탓에 수분양자의 법적 보호 장치는 매우 미미한 상태다”고 우려를 표했다.

이어 그는 “문제는 시공자가 교체된다하더라도 기존에 수분양자가 시행사와 맺었던 수익률 보장 등의 계약조건을 바뀐 시공자가 승인할지 여부가 불투명한 탓에 투자자는 불안정한 법률관계로 인해 리스크가 사라지지 않는다는 점”이라고 덧붙이며 최근의 시장침체가 상가시장으로 급속히 확산될 수 있음을 경고했다.

한편 건설 전문가들은 시공자가 지급보장을 한 현장의 경우 피해가 장기화될 가능성이 더욱 높다고 입을 모으며 상가 투자를 결정할 때 시공자의 재정상황과 분양 신고필증, 분양보증 여부 등을 반드시 확인해야 한다고 조언했다.