코레일 삼성물산에 최후통첩…향후 시나리오는?

이번 기자회견에서 코레일이 삼성물산과의 계약해지를 일단 유보했지만 삼성물산을 강력하게 비난한 점을 감안하면 사실상 프로젝트에서 삼성물산이 제외될 수 있다는 게 전문가들의 공론이다.

또 삼성물산이 지급보증 거부의 이유로 들었던 건설사만 모든 자금 부담을 질 수 없다는 주장이나 땅값이 비싸다는 논리도 사실상 사업포기 수순을 위한 내부 합의에 의한 것 아니냐는 의혹도 조심스레 제기되고 있는 상황이다.

이런 이유로 관계자들 사이에선 용산프로젝트의 향방이 어떻게 갈릴 것인가에 대한 왈가왈부가 거세지고 있다.

기자회견을 기점으로 용산프로젝트 사업이 턴 포인트를 맞으며 새 국면에 돌입할 수 있다는 분석 때문이다.

일단 전문가들은 코레일이 삼성물산에 사업에서 빠져달라고 강력히 요구한 점을 감안하면 외부 건설투자자를 새로 영입해 컨소시엄을 강화하는 방안이 가장 유력하다고 입을 모으고 있다.

용산프로젝트는 국내에서 진행됐던 사업 중 가장 규모가 크고 공적차원에서도 사업 완료에 대한 의자가 강해 코레일이 ‘판’을 새로 구성하고 그 동안 갈등을 빚었던 삼성물산을 밀어낸 뒤 외부 건설투자자를 그 자리에 대체한다는 시나리오다.

이렇게 되면 그간 사업투자자들이 용산프로젝트를 위해 쏟아 부은 기투입 비용을 보전하고 지금까지 진행된 사업절차를 그대로 이어받을 수 있다는 측면에서 가장 설득력이 있다는 것이 관계자들의 전언이다.

이와 관련 드림허브 관계자는 “삼성물산만 사업자에서 제외되면 프로젝트 사업이 원점으로 돌아가는 것이 아니라, 단순히 사업자 하나만 바뀌는 선에서 마무리되는 것을 의미한다”라며 “기존 투자자들은 기투입된 비용 손실을 최소화하고 사업진행에도 무리가 없다는 점에서 가장 가능성 있는 시나리오”라고 설명했다.

이어 그는 “다만 삼성물산이 입장정리를 어떻게 하느냐에 따라 갈리는 문제”라며 “리스크를 최소화할 수 있는 방법이지만, 사업성 측면에서 새로운 투자자가 나타날지도 미지수”라고 진단했다.

한편 용산프로젝트를 역세권개발법에 따라 진행하는 것도 새로운 대안으로 떠오르고 있다.

기자회견에서 코레일이 서울시도 용산 개발에 책임이 있는 만큼, 적극적으로 나서줄 것을 요구한 것은 역세권개발 사업으로 전환하기 위한 물밑작업이라는 분석이 제기되고 있는 것. 

일단 역세권개발법의 적용을 받게 되면 용산프로젝트는 그간 논란이 많았던 용적률에서 큰 폭 혜택을 받게 된다.

관련법에 따르면 기존 용적률보다 1.5배 늘어나는 수준에서 용적률을 높일 수 있게 되고 이는 일부 건설사에서 요구하던 용적률 608%→800% 상향 조정을 큰 폭 상회하는 수준이라 사업성 논란을 불식시킬 수 있게 된다.

또 토지대금 일부를 사업시행으로 조성된 토지나 건축물로 상환할 수 있게 되는 등 자금조달이 용이해져 유동성이 확보된다는 강점이 있기 때문에 새로운 대안으로 모색되고 있는 셈이다.

이와 관련 한 부동산 전문가는 “이번 기자회견을 통해 코레일은 두 가지 가능성을 염두 한 것으로 보인다”라며 “용산역세권개발주식회사의 전면적 구조개편과 외부 건설투자자 문호 개방을 통해 판을 새로 짜는 방안과 역세권개발 사업으로의 전환이 그것”이라고 전했다.

이어 그는 “삼성물산과 코레일의 이견(異見)이 평행선을 달린다면 향후 수순은 이 중 하나 밖에 없다”라며 “코레일의 최후 액션에 대해 삼성물산이 어떻게 대응하느냐가 관건”이라고 진단했다.