상가 투자 시 오해하기 쉬운 것

올해는 유난히 주택시장의 장기침체로 수익형 부동산에 대한 상대적인 투자매력들이 부각됐다.

수익형부동산의 대표격인 상가시장 역시 반사이익처로서 조명을 받기도 했다. 그러나 상가투자 접근에 있어 잘못 이해하고 있는 예비 투자자들도 많다. 그렇다면 상가투자에 대한 대표적인 잘못된 인식은 어떤 것이 있을까.

◆ 배후수요 많은 단지내상가는 만사 OK?

단지내상가는 아파트 거주자들이 이용하는 편의시설로 무엇보다 소비층이 안정적으로 확보된 이점 때문에 인기가 높다. 따라서 단지내상가는 아파트 입주 세대가 투자 판단요소에 가장 중요하면서도 기본적인 사항일 수 밖에 없다.

그러나 단지내상가도 지나치게 세대수가 많으면 여러 갈래의 도보나 차량 동선 구성으로 소비층 이탈 현상이 나타나게 마련이다.

또한 천세대가 넘어가는 경우에 종종 상가의 동수도 분산돼 결국 소비층은 반정도로 나뉠 수밖에 없다. 이 때문에 배후수요만 국한된 투자가 아니라 소비층의 출입이 가장 빈번한 입구에 배치되었는지를 따져보는 것이 더 중요하며 주변 상권과 연계해 피동적이 아닌 공격적으로 배치된 상가가 활성도 측면에서 유리하다는 점을 유념할 필요가 있다. 

◆ 1층 상가는 영원한 블루칩?

1층 상가는 대체로 접근성과 가시성등 물리적 조건이 뛰어나고 다른층에 비해 임차수요가 풍부해 ‘블루칩’으로 통한다.

하지만 1층 상가투자로 나섰다가 장기공실로 방치돼 애를 먹는 투자자도 많다. 특히 수도권 신도시(택지지구)의 경우 소비층 동선이 빠지는 곳의 1층 상가는 공실률이 비교적 높다.

이는 상권의 전반적인 활성도가 떨어져 발생하기도 하는데 1층 상가도 결국 소비자 접근이 난해한 목은 '블루칩'이 아니라 '깡통'상가로 전락할 공산도 크다.

◆ 역세권 투자는 낭패가 없다?

역세권에 대한 투자자들의 인식은 너그럽다. 아무래도 유동인구가 풍부한 이점을 애써 저버릴 필요는 없기 때문이다. 다만 역세권 상가투자에 있어서는 공간투자가 아니라 입지투자라는 점에서 좀 더 긴장할 필요가 있다.

대표적인 상권인 강남역만 해도 8개의 출구가 있다. 출구가 다양하다는 의미는 상권의 세와 색깔이 분명 다르다는 의미다. 역세권 출구와 연계된 이점에도 비어있는 상가가 적지않게 존재하고 배후수요마저 빈약해 이동수단에 그친 곳마저 막연히 역세권이라는 이름값에 후한 점수는 줄 필요가 없는 셈이다. 역세권 출구별 상권력 판단이 그래서 필요하다.

상가정보연구소 박대원 소장은 "공식적이고 규칙적인 분석이 용이하지 않은 상가시장이다 보니 투자에 있어 주택과 상이한 인식 전환이 우선 중요하다"며 "따라서 상가투자는 지나치게 진부한 접근보다 현장 중심의 미시적 접근이 더 중요하다"고 했다.