<전문가 진단> "부동산 활성화, 충분한 논의거쳐 추진해야"

미약한 경기회복세, 세월호 참사 등으로 내수활력이 둔화한 상황에서 '부동산 활성화'라는 정책방향 자체가 체감경기를 살리는데 도움이 될 것이라는 기대다.

부동산시장 활성화의 대안으로 나온 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율) 규제도 도입후 시대변화에 맞게 손질해야 한다는 목소리가 적지 않았다. 분양가 상한제 폐지, 임대사업자 육성 등 추가규제 완화를 위한 노력을 당부하기도 했다.

그러나 이러한 방향은 가계부채 증가, 금융시스템 불안, 야당의 반대 등 정책수립과정에서 고려해야 할 부분이 많은 만큼 충분한 사회적 논의를 거쳐 정밀하게 정책이 추진돼야 한다고 입을 모았다.

◇김영도 한국금융연구원 연구위원
최경환 부총리 후보의 발언을 보면 부동산경기를 활성화하면 민간이 느끼는 체감 경기가 달라질 수 있다고 생각하는 듯하다.

단기적으로 부동산시장을 부양하면 자산 효과로 사람들이 느끼는 체감경기가 많이 달라질 수가 있다. 그러나 장기적인 부작용도 함께 따져봐야 한다.

작년에 정부가 부동산 규제를 많이 완화했는데 전반적으로 주택가격이 오르기 어렵다는 인식 때문에 기존에 주택을 가지고 있는 사람의 투기적, 투자적 수요를 끌어들이기에 한계가 있었다. 새로 부동산규제완화책이 나오면 도움될 것이다.

LTV DTI의 큰 틀은 유지하되 부분적으로 손볼 수 있는 것을 손 보는 것이 맞다고 본다.

그러나 집값 상승에 대한 기대감이 적은 상태여서 시장이 확 살아나기는 어려울 것 같다.'

◇이휘정 하나금융경영연구소 수석연구원
LTV와 DTI는 부동산 시장 규제라기보단 거시금융의 안정성 확보 수단이다. 외국의 경우 자체적인 신용리스크 관리 목적으로 도입했다. 그러나 우리나라는 시장 규제 목적으로 금융당국이 사실상 강제했다. 현재의 시장 상황에 비춰보면 최 후보자 말대로 '한겨울에 한여름 옷을 입은 것'이다.

현재 이들 규제를 푼다고 주택 구입의 의사 결정에 당장 영향을 줄 것 같지는 않다. 과거처럼 레버리지를 일으켜 투기적 목적으로 집을 살 분위기가 아니다. 오히려 대출의 질을 개선하는 측면에서 순기능이 있을 수 있다. 현재 실수요자 중에선 LTV DTI 규제에 묶여 제2금융권에서 고금리로 후순위 대출을 받는 경우가 있다. 이런 실수요자의 대출을 제1금융권 대출로 끌어들이는 효과가 예상된다.

다만, 부동산 시장 활성화와 가계부채의 양적 질적 관리는 모두 중요해서 LTV, DTI 완화의 합의점을 찾기 쉽지 않다.'

◇오정근 아시아금융학회장
LTV DTI가 너무 경직적이라고 하는데 공감한다. 다소 융통성 보일 필요가 있다.

가계부채는 부동산 때문도 있지만, 절반이 생계형 대출이다. 이 부분은 경기가 안 좋아져서 그렇다. 부동산 정상화하면 이 사람들이 건설이나, 건설 관련 서비스업에 일자리를 구해서 오히려 생계형 대출 줄어들 가능성도 있다.

LTV DTI도 좋지만 현재 시장에 가장 중요한 것은 부동산 전월세 과세 문제다. 정부와 여당은 분리과세해서 부담을 좀 덜어주겠다고는 하는데 2주택자에 과세한다고 한다. 3주택은 몰라도 2주택은 생계형 전월세가 많다. 작은 집 사서 월세, 전세 놓고 생활하려는 노후대책용이 많다. 거기에 세금 부과한다는데 누가 부동산을 사겠나. 원점에서 다시 생각해야 한다.

부동산규제완화의 또 다른 정책은 분양가 상한제를 얘기할 수 있다. 이것도 없애야 한다. 미국도 부동산이 살아나 경기가 좋아지고 가계부채가 줄었다.'

◇이준협 현대경제연구원 연구위원
최 후보자의 발언은 내수 활성화를 위해 부동산 규제를 손보겠다는 뜻으로 풀이된다.
LTV와 DTI 완화로 나중에 집값이 오를 것이라는 기대가 형성된다면 거래량이 늘고 내수 활성화에 도움이 될 수 있다. 그러나 현재 거래량이 많지 않은 이유가 돈을 빌리기 어려워서라기보다 집값 상승에 대한 기대가 적다는 것이라는 점을 감안할 필요도 있다. 그러니 규제 완화가 집값 상승기대로 연결돼야 효과를 볼 것이다.

내수 활성화가 플러스 효과라면, 마이너스 효과로는 가계 부채 증가와 금융시스템 불안을 들 수 있다. 효과를 잘 따져서 신중히 접근해야 한다.

한국 가계부채 규모는 국내총생산(GDP) 대비 적지 않다. 그런데도 대외 기관에서 한국 가계부채가 금융기관의 부실로 전이될 가능성이 낮다고 보는 것은 LTV와 DTI 때문이다. 충분한 사회적 논의를 거쳐야 할 것이다.'

◇권주안 주택산업연구원 선임연구위원
최 후보가 밝힌 정책방향에 대해 기본적으로 긍정적으로 본다. 지금은 주택의 초과수급이 문제되지 않는다. 분양시장보다 임대차 시장이 중요해졌다
 
LTV, DTI가 처음 도입했을 때의 의도대로 작동하느냐는 의문을 제기해보면, 도입 당시와 상황이 많이 달라졌음을 알 수 있다.

새 경제부총리가 이런 방향성을 얘기한 것은 일단 시장에 공감대를 표명했다는 측면에서 긍정적이다.

하지만 국회통과라는 변수가 있다. 이전에도 신임 장관 등이 부동산 규제완화에 긍정적인 의사를 표명한 적이 많았지만 말대로 된 적이 한 번도 없었다는 점에서 효과를 당장 따지기는 어렵다.

이 기회에 주택 공급규제 부분도 손 봐야 한다. 청약제도가 지금 방식으로 작동하는 게 적절한지 검토해야 하고 재개발·재건축 규제완화도 다양한 해법을 고민해야 한다.'

◇KB국민은행 박원갑 부동산 전문위원
DTI 조정이란 게 국회를 거치지 않고 행정부가 결정할 수 있는 정책수단이기 때문에 경제 수장이 그런 시각을 가졌다는 것만으로 부동산 시장에는 활성화 요인이 될 수 있다.

다만 긍정적이라고 단정하기는 어렵다. 결과를 봐야 안다. 주변에 DTI 때문에 집 못사는 사람 봤다.

임대사업자 육성 측면에서 과감한 정책드라이브가 필요하다고 본다. 그 것에 대해서는 여야간 이견도 적은 편이다. 우리나라 다주책자들이 임대사업자는 아니다. 과세 사각지대였던 임대소득을 과세해 양성화하겠다는 게 정부 방침인데 자연스럽게 사업자로, 법인이나 사업자로 유도하는 방안이 필요하다. 제도권으로 진입시키는 것이다.

또 우리는 공공임대주택이 전체의 5% 안팎으로 선진국 절반도 안 된다. 규제완화를 통해 임대사업 법인을 육성해야 한다. 지금은 대부분 생계형 법인사업자다.

임대사업자를 법인화하면 임대료 인하 등 여러 통제가 가능해진다.