강남 다주택자, 6월까지 팔면 세금 최대 50% 감면된다

서울 강남에 10년 이상 아파트를 보유한 2주택, 3주택자가 6월 말까지 강남 집을 팔면 많게는 세금을 절반으로 줄여 수억 원의 실질적 이익을 기대할 수 있다는 분석이 나오고 있다.

정부가 지난해 '12·16 부동산 대책'을 통해 조정대상지역(집값 상승률이 높아 정부가 관리하는 지역) 내 10년 이상 장기보유주택을 대상으로 일반 양도소득세 적용, 장기보유 특별공제 등의 혜택을 올해 상반기까지 약속했기 때문이다.

◇ 2주택자, 2001년 5억에 산 대치동 아파트 25억에 팔 경우

27일 국세청과 세무사들에 따르면, 2주택자가 19년 전 5억원에 산 강남 아파트를 6월 말까지 25억원에 팔 경우 부과되는 세액(양도소득세+종합부동산세)은 5억원대다. 이는 7월 이후 매각할 때 내야 하는 10억원대의 절반 수준으로, 약 5억원이나 적다.

최근 서울 강남 거주자 A씨의 실제 상담 사례를 보면, A씨는 2001년 3월에 산 대치동 대치아이파크(공시가격 15억2천만원)와 2016년 7월 취득한 서울 마포 아파트(공시가격 8억2천400만원)를 갖고 있다.

A씨가 대치동 아파트를 올해 6월 말까지 양도가 25억원에 팔 경우, 예상되는 양도소득세는 약 5억5천155만원이다.

취득가(필요경비 등 포함 5억원)를 뺀 양도차익이 20억원인데, 여기에 장기보유특별공제(최대 30% 적용·공제액 6억원)와 기본공제(250만원) 등을 제외한 과세표준(실제 세율이 적용되는 기준 금액·13억9천750만원)에 일반 양도소득세율 42%를 적용한 결과다.

여기에 종부세(2천268만원)를 더하면 이 아파트 때문에 내야 하는 세금 총액은 5억7천423만원(5억5천155만+2천268만원)이다.

하지만 7월 이후에는 상황이 크게 달라진다.

우선 최대 30%에 이르는 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없다. 양도소득세율의 경우도 6월 말까지는 조정대상지역임에도 한시적으로 일반 양도소득세율(42%)이 적용됐지만, 7월 이후 2주택자는 중과세율(52%=42%+10%)을 피할 수 없다.

따라서 7월 이후 같은 양도가로 집을 팔더라도 거의 두배인 10억330만원의 양도소득세를 내야 한다. 종부세(2천268만원)까지 포함한 총 세액은 10억2천598만원이다.

6월 30일과 7월 1일 불과 하루 차이라도 전체 세액(양도소득세+종부세) 차이가 무려 4억5천175만원(10억2천598만원-5억7천423만원)에 이른다.

더구나 좀 더 서둘러 5월 말까지 대치 아파트를 팔면 종합부동산세도 2천268만원이나 줄일 수 있다.

종합부동산세는 해마다 6월 1일 기준으로 부과되는데, 그 전에 대치 아파트를 매도하면 A씨는 공시가격 9억원 미만의 1주택만 가진 상태이므로 종합부동산세를 아예 내지 않아도 된다.

하지만 그대로 보유한다면 대치와 마포 두 아파트의 공시가격 합계(15억2천만원+8억2천400만원=25억3천200만원)를 기준으로 2천268만원의 종합부동산세를 내야 한다.

결과적으로 5월 말까지 반포 아파트를 처분하는 경우와 7월 이후 처분하는 경우를 비교하면, 총 세액(양도세+종부세) 차이가 4억7천만원을 넘는다.

만약 A씨가 대치 아파트의 매도 시점을 내년 6월 이후로 미루면 공시가격 상승과 공정시장가액 비율 상향조정(90%→95%)으로 종합부동산세는 2천268만원에서 2천780만원으로 500만원 이상 더 늘어난다.

◇ 3주택자, 1996년에 산 반포 아파트 38억원에 팔 경우

역시 강남에 거주하면서 조정대상지역에 3주택을 보유한 B씨 상담 사례에서도, 6월 말 전 강남 아파트를 팔면 총 세액은 절반으로 줄어든다.

B씨는 1996년에 산 서초구 반포동 래미안퍼스티지, 2013년에 취득한 서울 용산 주택, 2017년에 산 분당 판교 주택 등 현재 조정대상지역에 모두 3채를 갖고 있다.

B씨가 20여년 전 10억원에 산 강남 아파트를 6월 말까지 38억원에 팔았을 때 내야 하는 세금(양도소득세+종합부동산세)은 모두 8억원대로, 7월 이후 매각할 경우의 예상 세액(17억원대)보다 약 9억원 줄어든다.

6월 말까지는 취득가(필요경비 등 포함 1억1천532만원)를 뺀 양도차익(27억8천468만원)에서 장기보유특별공제(최대 30% 적용·공제액 8억3천540만원) 등을 제외한 과세표준(19억4천927만6천원)에 42%의 세율로 양도소득세가 매겨진다. 여기에 종부세(5천680만원)를 더하면 납부할 전체 세금은 8억3천904만원이다.

하지만 7월 이후에는 총 세액이 17억4천635만원(양도소득세 16억8천955만원+5천680만원)으로 불어난다. 30%의 장기보유특별공제 혜택이 없어지고, 양도소득세율의 경우도 62(42%+20%)까지 뛰기 때문이다.

한 세무사는 "앞으로 정부의 부동산 정책 기조가 이어질 것으로 가정하면, 2주택자 A씨의 경우 상반기 매각으로 세금을 5억원 줄이는 것은 양도세·보유세를 고려할 때 향후 추가로 9억원 이상 집값이 오르는 것과 비슷한 효과"라며 "3주택자 B씨가 줄이는 9억원의 세금도 집값이 20억원 이상 추가 상승할 경우 기대할 수 있는 이익과 맞먹는다"고 설명했다.