2021년 달라지는 부동산 제도…종부세 양〮도세 오르고 특별공급 기준 완화

음영태 기자 | 입력 2021.01.04 16:55

지난해 정부가 내놓은 부동산 대책들이 2021년 올해부터 속속 시행된다. 특히 종합부동산세와 양도소득세 세율 인상 등의 세제 개편, 신혼부부 특별공급 소득 요건 완화를 비롯한 청약제도 등이 눈에 띄는 변화다.

▲종부세 세율 오르고 양도소득세도 강화

종합부동산세 세율이 1월부터 올라가고 6월에는 양도소득세가 강화된다. 종합부동산세율은 최고 6%까지 인상된다.

2주택 이하 보유자는 과세표준 구간별로 0.1~0.3%포인트, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자의 경우는 과세표준 구간별로 0.6~2.8%포인트 인상된다. 과세표준을 정할 때 공시가격에 적용하는 공정시장가액의 적용 비율도 기존 90%에서 95%로 인상됩니다.

세 부담 상한액도 조정대상지역 2주택자의 경우 기존 200%에서 300%로 인상됩니다. 1월부터 고령자의 세액 공제율을 구간별로 10%포인트씩 상향 조정하고, 장기보유 공제와 합산한 합산공제율 한도 역시 10%포인트 올라간다. 법인이 주택 양도시 양도차익에 대한 기본 법인세율(10~25%)에 추가 과세되는 세율이 기존 10%에서 20%로 인상된다.

만 60세 이상 1세대 1주택자(부부 공동명의 포함)가 주택을 5년 이상 장기 보유하면 연령공제 40%, 보유공제 50%를 합쳐 종부세의 최대 80%까지 공제받게 된다.

▲양도세 최고세율 45%로 인상

내년 6월부터 양도세 세율이 기존 42%에서 45%로 인상됩니다. 기존에는 5억 원 초과 시 42%의 최고세율을 적용했으나 10억 원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향된다. 지금까지 양도세 부과 시 분양권은 주택 수에 포함하지 않았지만, 앞으로는 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택 수에 포함되어 양도세 부과 대상이 되었다. 다만 현재 보유 중인 분양권은 해당하지 않고 내년 1월 1일 이후 취득한 분양권에 대해서만 개정안이 적용된다.

다주택자가 주택을 팔 경우 양도세 중과세율이 ‘기본세율+10~20%p’에서 ‘기본세율+20~30%p’로 인상된다. 보유기간에 따라 양도세가 달라질 예정이다.

1년 미만 보유 주택의 양도세 세율이 40%에서 70%, 2년 미만 보유하고 매도하는 경우 기본세율 적용에서 60%로 중과세율이 적용된다.

2년 미만 보유 주택 및 조합원 입주권을 매도할 때의 세율도 현행 40%에서 최대 70%까지 강화된다.

규제지역에서 다주택자의 양도세 중과세율은 2주택자는 20%, 3주택자는 30%가 적용된다. 입주권이나 분양권도 주택 수를 계산할 때 포함된다. 입주권은 2년 이상 보유하고 있으면 기본 세율을 적용한다. 분양권의 경우 2년 이상 보유하더라도 60% 이상 양도세가 부과된다.

▲ 신혼부부·생애최초 특별공급 기준 완화

청약제도에서 신혼부부·생애최초 특별공급 기준은 현재보다 낮아진다. 현재 도시근로자 월평균소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 신혼 특공 소득요건을 공공분양에 대해서는 130%(맞벌이 140%) 이하, 민영주택에 대해서는 160%이하까지 인하한다.

우선 공급물량을 75%에서 70%로 줄이고 일반공금 물량을 늘렸다. 당첨자 선정방법에서 우선공급은 현행대로 하며 공공주택인 경우 일반공급물량을 추첨제로 선정하여 진행된다.

올해 2월부터 수도권 분양가상한제 적용주택 입주자에게 거주의무가 부과된다. 거주의무기간은 공공택지에서 분양가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택은 5년, 80~100% 미만인 주택은 3년으로 한다. 민간택지는 분양가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택은 3년, 80~100% 미만인 주택은 2년이다.

재건축 아파트 실거주 요건이 강화된다. 투기과열지구 내 재건축 아파트의 경우, 최초 조합설립을 신청하면 분양신청 공고일을 기준으로 반드시 실거주 2년을 충족해야 조합원 분양권을 받을 수 있다. 합산 기간이라 연속으로 2년을 거주하지 않아도 된다.

다음달 19일부터 전매행위 제한을 위반한 자(알선자 포함)는 10년간 청약자격이 제한된다. 지금은 위장전입이나 허위 임신 진단서 발급 등 행위에만 입주자 자격을 제한한다.