중도금 대출 규제…분양시장 '현금부자‘만 횡재

서울 아파트값이 천정부지로 오르는 가운데 새 아파트의 분양가는 주택도시보증공사(HUG)의 통제로 시세 오름폭보다 낮게 책정되면서 막대한 시세차익을 볼 수 있는 ‘로또아파트’가 양산되고 있다는 지적이 나왔다.

5일 한국감정원의 시계열 자료에 따르면 서울 아파트값은 지난 3년 사이 평균 15.34% 올랐다. 자치구별로 보면, 가장 많이 오른 곳은 강남구(24.03%)이며, 이어 강동구(19.75%), 강서구(19.18%), 서초구(17.21%), 송파구(16.94%), 양천구(16.68%) 순으로 많이 올랐다.

반면 같은 기간 서울 민간아파트 분양가(HUG의 월간 동향 자료 기준)는 2014년 12월 3.3㎡당 2023만원에서 2017년 12월 2213만원으로 190만원 오르는 데 그쳤다. 분양가격 지수로 환산할 때 2014년 12월 대비 2017년 12월의 서울 아파트 분양가는 9.4% 올라 서울 아파트 시세 평균 상승률과 6%p 가량 차이가 났다.

특히 수요층이 많고 고가주택이 포진된 강남권 지역은 시세차이가 2배가량 더 크게 벌어진다. 고분양가로 인한 집값 상승을 우려해 HUG가 분양가 통제에 나선 결과라는 게 업계의 공통된 분석이다.

HUG는 분양보증 심사를 통해 새 아파트가 1년 내 인근에서 분양한 단지의 평균 분양가를 넘지 못하도록 하고 있다.

이처럼 분양보증 권한을 보유한 HUG의 분양가 통제로 분양가가 안정세를 나타내고 있지만, 한편에서는 강남 등 주택 수요가 몰리는 곳에 분양가가 시세보다 낮아 억대의 시세차익이 예상되는 '로또 아파트'를 만드는 '착한 규제의 역설'에 대한 우려도 있다.

낮은 분양가를 프리미엄으로 받아들여 청약시장에 사람들이 몰리는 가운데 자칫 분양시장이 '현금부자'를 위한 잔치가 될 수 있다는 지적이다.

올해도 조합과 건설사 측이 의도치 않게 '착한 분양가'를 책정한 아파트들이 강남권을 위주로 나올 것으로 전망된다. 강남권 재건축 일반분양이 예고된 데다, HUG의 분양가 통제도 계속될 것으로 보이기 때문이다.

특히 분양가 9억 원 이상 아파트는 중도금 대출이 되지 않기 때문에 주로 '현금부자'들이 청약에 나설 것으로 보여 분양가 규제로 부자들에게 '프리미엄'이 돌아갈 것이라는 지적이다.

업계 관계자는 "적절한 분양가 책정을 유도함으로써 시장 안정의 효과를 거둘 수 있겠지만, 과도한 분양가 통제는 아파트 투기 열풍을 부추기는 역효과를 내고 오히려 돈 있는 사람들에게 '로또'의 기회를 안겨주는 측면도 있음을 유념해야 한다"고 말했다.