3차 보금자리주택 청약전략

지난 2009년 5월 시범 보금자리주택 4곳, 10월 2차 보금자리주택 6곳이 발표된 후, 또 5개월 만에 3차 보금자리 주택 5곳이 발표됐다.

3차 보금자리 주택 해당 지역은 서울 항동, 인천 구월, 광명 시흥, 하남 감일, 성남 고등 5개 지구이다.

3차 보금자리주택은 약 21k㎡로 지금까지 발표된 보금자리주택(시범: 805만 6천㎡, 1차: 889만 7천㎡) 중 가장 넓은 면적을 차지한다. 올 하반기에 사전예약이 실시될 예정으로 약 4만여 호가 3차 보금자리주택으로 공급된다.

5개 지구에서 총 12만 1천여 가구가 건설되고, 이 중 보금자리주택으론 8만 7천여 가구가 공급된다. 이 가운데 보금자리주택 총 6만 9천여 가구인 광명 시흥 지구는 단계적으로 공급할 예정으로 이번 3차는 2만 2천여 가구만 배정됐다.

내집마련정보사 김선영 연구원은 “3차 보금자리주택에는 세곡·내곡 등 강남권 지구는 포함되어 있지 않았지만, 서울 항동, 광명 시흥 등의 우수한 입지를 갖춘 지역이 선정됐다”며 “비교적 기존 시가지와 인접한 지역으로 인프라를 공유 할 수 있을 것으로 보인다”라고 말했다.

또 그는 “청약저축가입자는 2차 보금자리에 적극 청약 후 낙첨되면, 하반기 공급 예정인 3차 보금자리주택을 노리는 것이 좋다”고 덧붙였다.

◆ 3차 보금자리주택 공급 물량
3차 보금자리주택은 5월까지 보금자리주택지구로 지정·고시할 계획이고, 올 하반기에 지구별 구체적인 물량 등을 확정한 후 사전예약을 실시할 예정이다.

3차 보금자리주택 약 4만가구로 서울 항동은 3400여 가구, 인천 구월은 4300여 가구이고, 광명 시흥은 2만 2천여 가구, 하남 감일은 8400여 가구, 성남 고등은 2700여 가구가 공급될 예정이다.

기존 보금자리주택과 같이 분양가는 주변 분양가보다 15% 이상 인하한 가격으로 다양한 유형의 임대주택과 분양주택으로 공급할 것으로 보인다.

◆ 3차 보금자리주택 입지 분석
▲ 서울 항동 지구, 서울시 구로구 항동 일대에 위치하며 면적은 67만 6천㎡으로 전체 4500여 가구 중 3차 보금자리로 3400여 가구가 공급될 예정이다.

주변 공원 등과 연계하여 입지여건에 맞는 친환경 녹색단지로 개발할 예정으로 직장인이 많은 구로구 등 서울 서부지역에 저렴한 보금자리 주택을 공급하고 인근 수목원 및 도시자연공원과 연계되는 산책로를 조성하여 삼림욕을 즐기는 쾌적한 주거단지 조성할 계획이다.

또 2차 지구인 부천 옥길과 이번 3차에 지정된 광명 시흥과도 인접하다. 또 현재 계획 중인 항동수목원, 천왕지구, 천왕도시공원 등과도 인접하고 서남권 르네상스 개발 계획으로 향후 개발 효과가 클 것으로 보인다. 경인선, 7호선 온수역을 이용할 수 있다.

▲ 인천 구월 지구, 인천광역시 남구 구월동 일대에 위치하고 면적은 84만 1천㎡, 전체 6천여 가구 중  3차 보금자리로 4300여가구가 공급될 예정이다.

인천 구월은 재개발·재건축으로 인한 서민들의 이주 수요를 흡수하고 인천 도심권에 저렴한 주택을 공급하고 인근 문학·선학(예정)경기장과 연계된 공원을 조성하여 주거와 생활체육이 함께하는 웰빙 주거단지로 개발할 예정이다.

보금자리주택 중 첫 인천 물량으로 인천 구월 지구는 인천 시청 기준 1km 지점에 위치해 있다. 현재 구월동은 45만 8천㎡ 규모는 30층 이상 주상복합을 지을 수 있는 업무지구로 지정되어 있어, 보금자리주택 개발과 함께 도심지로 탈바꿈될 전망이다.

현재 인천지하철 1호선 이용이 가능하고 인천지하철 2호선이 개통되면 교통여건이 더 편리해 진다.

▲ 광명 시흥 지구, 경기도 광명시, 시흥시 일대에 위치하고 면적은 1736만 7천㎡으로 현 보금자리주택 중 가장 넓다.

전체 9만 5천여 가구 중 총 보금자리주택은 6만 9천여 가구이고 3차 보금자리로 2만 2천여 가구만 공급될 예정이다. 나머지 보금자리 4만 7천여 가구는 단계별로 공급한다. 난립된 공장, 창고를 체계적으로 정비하여 주거 외에 물류· 산업 등 자족기능을 갖춤으로 상대적으로 낙후된 수도권 서남권역의 거점도시로 개발할 예정이다.

광범위하게 훼손된 GB를 종합적, 체계적으로 개발하여 수도권 서남부 지역의 성장 거점도시로 개발, 주거·산업·교육·문화 시설을 어우르는 자족도시 구현할 계획이다.

서울외곽순환고속국도 안쪽에 자리하고 있으며 제2경인고속도로가 관통해 교통 이동이 편리하다. 또 KTX 광명역사와 인접하고 광명을 통과하는 청량리~안산간 복선전철이 2017년 개통 예정이다. 광명 시흥 지구는 광명역세권을 중심으로 대규모 택지지구가 조성 중이다.

▲ 하남 감일 지구, 경기도 하남시 감일동, 감이동 일대에 위치하고 면적 170만 8천㎡으로 전체 1만 2천여 가구 중 3차 보금자리 8400여 가구가 공급될 예정이다.

강남권의 주택 수요를 수용할 수 있는 주거 단지로 개발되고 지구 남측 위례신도시와 연계하여 서울 강남권의 주택수요를 대체하는 주거단지로 조성할 계획이다.

외곽순환도로 서측에 위치해 있고 서울 송파구 오금동과 마천동과 인접해 도심 접근성이 우수하다. 또한 지하철 9호선 개통되면 이용이 가능할 것으로 보인다.

▲ 성남 고등 지구, 경기도 성남시 수정구 고등동에 위치해 있고 면적 56만 9천여㎡, 면적 3800여 가구 중 3차 보금자리 2700여 가구가 공급될 예정이다.

주택이 부족한 성남지역에 서민 주택을 공급하고 강남권의 주택수요까지 흡수할 수 있는 지구로 개발될 예정이다. 더불어, 인근 인릉산, 청계산, 상적천 등 인근자연과 조화되도록 중저밀로 개발하여 쾌적한 주거단지를 조성된다.

서울 외관순환도로와 서울~용인간 고속도로가 인접해 있어 이동이 용이하다. 또 향후 신분당선이 개통되면 강남 접근성이 뛰어날 것으로 보인다.

성남 고등 지구는 위로는 세곡·내곡 보금자리, 아래로는 판교신도시가 있어 장기적으로 지속적으로 개발 압력이 가해질 것으로 보인다.

◆ 3차 보금자리주택 청약전략
3차 보금자리주택의 분양가도 주변 분양가보다 15% 이상 낮은 수준에서 책정될 예정이다. 2차 보금자리주택과 마찬가지로 분양가는 3.3㎡당 7~900만원 대로 예상된다.

강남권을 노리는 청약저축 가입자는 3차 보금자리주택에는 강남 지역에 공급물량이 없어, 이번 4월에 사전예약하는 2차 보금자리주택 세곡, 내곡 물량에 공격적으로 청약을 해야 할 것으로 보인다. 하지만 낙첨되더라도 3차 보금자리 물량인 하남 감일, 서울 항동, 광명 시흥 등도 우수한 물량으로 눈여겨볼 필요가 있다.

청약저축 가입자는 수도권에서 저렴하게 내집마련을 할 수 있는 기회로 공급 일정에 맞춰 순차적으로 청약하면 된다.

이미 시범과 위례신도시에서 상당수의 청약저축 장기가입자가 빠져나가 2차와 3차 보금자리주택 당첨 확률은 높아졌다 할 수 있다.

청약저축 불입금액이 낮다면 사실상 당첨 가능성은 희박하지만, 신혼부부, 생애최초, 3자녀, 노부모 특별공급물량이 많은 만큼 자격 요건이 된다면 적극적으로 활용하는 것이 중요하다.

또한, 인천 거주자라면 지역 우선 공급으로 50%가 인천에게 공급되는 인천 구월 지구에 청약하는 것도 당첨 확률을 높이는 방법이고, 5개 지구 중에서 가장 물량이 많은 광명 시흥 지구도 가능성을 높일 수 있다.

◆ 부동산 시장 영향
현재 올 초에 분양 예정을 계획했던 건설사들이 분양 일정을 대거 연기하고 있는 상황이다. 이는 우수한 입지와 저렴한 보금자리주택 공급으로 수요자들의 관심이 모두 한 곳으로 쏠려있기 때문에 민간 아파트의 경쟁력은 떨어지고 있는 것이 현실이다.

이에 상반기로 분양 일정을 연기했던 민간 건설사는 하반기에 3차 보금자리주택 공급 발표로 더욱 침체할 것으로 예상된다.

일반 아파트 거래 시장도 값싼 보금자리주택 영향으로 올해는 약세를 이어갈 것으로 전망되고 있다.

파주시 조리읍 인근 공인중개사는 “DTI규제와 보금자리주택으로 매수세가 완전 올스톱된 상태”라며 “매매 거래시장은 죽은 상태로 팔고 싶어도 팔 수 없다”고 말했다.